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26 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

Décima Sétima Câmara Cível

Publicação

06/03/2017

Julgamento

23 de Fevereiro de 2017

Relator

Gelson Rolim Stocker

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-RS_AC_70072102007_1aa12.doc
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Inteiro Teor


GRS

Nº 70072102007 (Nº CNJ: 0420394-94.2016.8.21.7000)

2016/Cível


APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO.

A parte ré admite o inadimplemento do contrato e, no caso, não houve o adimplemento substancial do contrato, motivo pelo qual é mantida a sentença que determinou o retorno das partes ao status quo ante.

APELO DESPROVIDO.

Apelação Cível


Décima Sétima Câmara Cível

Nº 70072102007 (Nº CNJ: 0420394-94.2016.8.21.7000)


Comarca de Santiago

LEONIR PAULO MINUZZI


APELANTE

GLACI PIZZOLATO MINUZZI


APELANTE

CARLOS AUGUSTO MINUSSI ANCINES


APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Magistrados integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao recurso de apelação.
Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Giovanni Conti e Dr. Alex Gonzalez Custodio.

Porto Alegre, 23 de fevereiro de 2017.

DES. GELSON ROLIM STOCKER,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Gelson Rolim Stocker (RELATOR)

Trata-se de recurso de apelação interposto por LEONIR PAULO MINUZZI E OUTRA em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos por CARLOS AUGUSTO MINUSSI ANCINES.

Adoto o relatório da sentença (fls. 155-161), que transcrevo:

Trata-se de analisar AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C COBRANÇA oposta por CARLOS AUGUSTO MINUSSI ANCINES em face de LEONIR PAULO MINUZZI e GLACI PIZZOLATO MINUZZI, todos qualificados. Aduziu o postulante que, em 08/06/2004, firmou contrato de promessa de compra e venda com os réus referente ao imóvel descrito na inicial. Disse que restou pactuado como preço do imóvel o pagamento do valor de R$ 14.500,00, no ato da celebração do contrato mais as parcelas vincendas do financiamento junto a POUPEX e/ou Caixa Econômica Federal. Mencionou que ficou consignado no acordo que os réus deveriam pagar as prestações através de depósito na conta corrente do autor, bem como, deveriam adimplir com as demais despesas decorrentes do imóvel. Sustentou que os réus deixaram de adimplir com o IPTU e com o pagamento das parcelas avençadas, o que autoriza rescisão do contrato. Argumentou que faz jus ao recebimento de indenização por dano material e aluguéis. Requereu a procedência da ação com a rescisão do contrato; a reintegração de posse; a condenação dos réus ao pagamento de R$ 8.143,64 a título de perdas e danos e R$ 3.437,51 referente as despesas de IPTU inadimplidos, bem como, indenização correspondente a 1% (um por cento) ao mês do valor do imóvel durante o período em que estiver na posse e, ainda, condenação dos réus ao pagamento de indenização por eventual danos causados no imóvel em valor a ser apurado em liquidação de sentença. Postulou o benefício da AJG. Anexou documentos (fls. 13/70).

Recebida a inicial e deferida a AJG ao autor (fl. 71).

Citados os réus ofereceram contestação alegando que firmaram com o réu o contrato mencionado na inicial e se comprometeram com o pagamento das parcelas mediante depósito na conta corrente do demandante. Disseram que em razão de estarem passando por dificuldades financeiras houve o inadimplemento de alguns valores. Sustentaram que no ano de 2013 realizaram alguns depósitos na conta do autor, somando a quantia de R$ 1.200,00 e, no ano de 2014 depositaram o valor de R$ 150,00. Frisaram que o autor não anexou aos autos o valor remanescente do débito. Asseguraram que adimpliram com o montante de R$ 46.432,70, sendo este um valor substancial que elide a rescisão do contrato. Teceram considerações acerca da teoria do adimplemento substancial. Requereram a improcedência da ação. Postularam a AJG. Anexaram documentos (fls. 82/128).

Houve réplica (fls. 130/135).

Resposta de ofício enviado pela POUPEX anexado ao feito (fls. 140/150).

Manifestações das partes e documentos anexados aos autos.

Vieram os autos conclusos para sentença.

E a sentença assim decidiu em sua parte dispositiva:

Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos ajuizados por CARLOS AUGUSTO MINUSSI ANCINES em face de LEONIR PAULO MINUZZI e GLACI PIZZOLATO MINUZZI para o fim de:

a) Rescindir o contrato firmando entre as partes, imitindo o autor na posse do imóvel, voltando as partes ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos pelos réus, corrigidos monetariamente pelo IGPM da data de cada pagamento, na forma da fundamentação da sentença.

b) Condenar os réus a pagarem ao autor aluguéis no valor de R$ 368,59 (trezentos e sessenta e oito reais, cinquenta e nove centavos), por mês de ocupação do imóvel1 até a data da reintegração de posse do demandante. Os valores dos aluguéis devem ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M.

c) Condenar os réus a pagarem ao autor os valores inadimplidos de IPTU até a data da desocupação do imóvel.

Considerando que o autor decaiu de parte mínima na demanda, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios os quais fixo em R$ 800,00 (oitocentos reais), forte artigo 20, § 4º, do CPCB, corrigíveis desde a sentença, pelo IGP-M. Suspensa a exigibilidade do pagamento pelos réus, pois da análise dos documentos juntados às fls. (fls. 82/83, 89), defiro o pedido de assistência judiciária aos demandados.

Intimem-se os requeridos para desocupação voluntária no prazo de 30 dias e, não realizada, expeça-se mandado de reintegração de posse.
Transitada em julgado e nada sendo requerido no prazo do artigo 475 J, § 5º, arquive-se com baixa.

Os réus apelam nas fls. 164-173. Alegam que depositaram em favor do apelado até o dia 28/01/2014 o valor de R$ 31.932,70 além do valor de R$ 14.500,00 dado de entrada no negócio. Referem que sempre agiram de boa-fé e sustentam o adimplemento substancial do contrato, o que afasta a pretensão de resolução por inadimplemento. Transcrevem decisões jurisprudenciais e postulam o provimento do recurso.

Decorreu o prazo legal sem a manifestação do apelado.

Dispensado de preparo, vieram os autos conclusos para apreciação.

Registro que foi observado o disposto nos artigos 929 a 946, do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

Des. Gelson Rolim Stocker (RELATOR)

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

As partes firmaram contrato de compra e venda de um prédio residencial de alvenaria no dia 08 de julho de 2004, situado na Rua Treze de Maio, nº 2252, na cidade de Santiago pelo preço de R$ 14.500,00 e a assunção da dívida do autor perante a Poupex/Caixa Econômica Federal, por meio de depósitos bancários na conta corrente do autor.

Os réus confessam a inadimplência, mas dizem que pagaram o valor total de R$ 46.432,70, afirmando assim, o adimplemento substancial do contrato.

Na lição de Fredie Didier Júnior
, se o inadimplemento for mínimo (ou seja, se o déficit de adimplemento for insignificante, a ponto de considerar-se substancialmente adimplida a prestação), o direito à resolução converte-se em outra situação jurídica ativa (direito à indenização, por exemplo), de modo a garantir a permanência do negócio jurídico.

No entanto, o adimplemento capaz de afastar a resolução deve estar muito próximo do preço final ajustado pelas partes, situação que não ocorreu na hipótese dos autos, pois de acordo com os extratos bancários juntados pelo autor, os réus deixaram de cumprir a obrigação a partir do ano de 2011 e, de acordo com o demonstrativo de débito da Poupex (fl. 149), a dívida alcançava o valor de R$ 12.051,23 em setembro de 2014.

Ademais, ao que se constata dos autos, os apelantes não quitaram nem mesmo o IPTU do imóvel, uma vez que o autor sofreu execuções fiscais do Município, conforme informações das fls.21-25.
Para ilustrar, transcrevo jurisprudência desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. A prova constante nos autos é farta a demonstrar que os promitentes compradores restaram inadimplentes, tendo efetuado o pagamento de cerca de 65% do valor total, o que é insuficiente para se considerar como adimplemento substancial . Mesmo após a notificação extrajudicial, os promitentes compradores deixaram de purgar a mora. Tampouco ajuizaram demanda revisional, movendo a consignatória (de apenas uma parcela, dentre as várias inadimplidas) somente após o manejo da ação de rescisão contratual pelos Promitentes Vendedores. Além disso, não demonstram intenção de quitar o preço. Logo, a procedência do pedido de rescisão é medida que se impõe, devendo as partes retornarem ao status quo ante . APELO PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70052662053, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 26/03/2013).

Não tendo cumprido a parte ré com suas obrigações deve ser mantida a rescisão contratual, haja vista que os valores devidos não foram adimplidos.

Assim, entendo que o Juízo a quo apreciou com propriedade a presente ação, devendo a sentença ser mantida in totum, cujos fundamentos da sentença também adoto como razões de decidir,

Os réus reconheceram em contestação estarem inadimplentes com parcelas do financiamento, bem como, que o autor quitou valores provenientes do IPTU do imóvel. Referiram em defesa a impossibilidade financeira do pagamento, postulando o reconhecimento da teoria do adimplemento substancial.

Consigno que o pagamento de significativa parte do valor não caracteriza adimplemento substancial do contrato, capaz de elidir a rescisão, quando os cessionários inadimpliram com diversas parcelas do financiamento, a ponto de acarretar visível prejuízo ao cedente, como ocorreu no caso em tela.

Ainda, deve ser sopesado que no ano de 2014 pendia de pagamento parcelas na monta de R$ 12.051,23, conforme demonstra o extrato de fls. 141/149, o que corrobora com o afastamento da teoria do adimplemento substancial do contrato.

Pelo que constou da inicial, fato não negado pelos réus, desde o ano de 2011 os demandados deixaram de adimplir com a integralidade das parcelas, o que autoriza a rescisão do contrato e o deferimento da reintegração de posse ao autor.

Pretende o demandante a condenação dos demandados ao pagamento de aluguéis pelo período que residiram no imóvel, o que faz jus pelo tempo que ficou desapossado do bem.

Nesse sentido:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECONVENÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. (...) RESOLUÇÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL. (...) É cabível indenização por perdas e danos em favor da parte lesada pelo inadimplemento, inclusive com a fixação de aluguel pela indisponibilidade do imóvel, sob pena de enriquecimento injustificado do promitente-comprador. (...) APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70062475900, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 09/07/2015). Grifou-se.

Os valores do IPTU são devidos, porquanto despesas de responsabilidade do proprietário que foram adimplidas, neste caso, pelo autor.

Quanto ao valor dos locatícios a parte autora postulou o percentual de 1% (um por cento) do valor do preço do bem por mês de ocupação, a contar de junho de 2004, data da celebração do contrato.

Tal pedido não foi contestado pelos réus, assim, fixo os aluguéis em 1% sobre o valor de avaliação do imóvel na época do contrato. Desta feita, como o imóvel foi avaliado em R$ 36.859,05, fixo os aluguéis em R$ 368,59 (trezentos e sessenta e oito reais, cinquenta e nove centavos), por mês de ocupação, a contar de 08/06/2014, data do contrato -(fls.16/17)- até a data da entrega do imóvel, com a reintegração do autor na posse. Os valores dos aluguéis devem ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M.

Considerando que o imóvel vai ser devolvido ao autor e que os réus já foram condenados ao pagamento de aluguéis durante todos os meses em que ocuparam o imóvel, descabe a condenação dos demandados ao pagamento das parcelas adimplidas pelo demandante.

O pedido de indenização sobre eventuais danos é genérico e, portanto, vai indeferido, podendo o autor, se verificar avarias no imóvel na data da entrega do bem, buscar ressarcimento posterior, mesmo direito alcançado aos réus em caso de haver benfeitorias no imóvel.

Considerando a rescisão do contrato as partes retornam ao status quo ante, ou seja, devem ser devolvidos aos réus todos os valores adimplidos pelo contrato, sendo que tais valores devem ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M, desde a data de cada adimplemento, bem como, restituído o imóvel ao autor e alcançados os valores dos locatícios fixados na sentença durante todos os meses em que o imóvel foi utilizados pelos requeridos.

Os valores que cabe a cada parte devem ser apresentados pelo autor quando do pedido de cumprimento de sentença, eis que não há maior complexidade que exija liquidação de sentença.

Por fim, considerando que ambas as partes terão valores a pagar e a receber, defiro a compensação.

Portanto, deve ser mantida a sentença que determinou o retorno das partes ao status quo ante.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

Condeno o apelante ao pagamento de 3% sobre o valor da causa a título de honorários pela fase recursal, conforme estabelece o art. 85,§ 11º, do CPC, valor a ser corrigido pelo IGP-M a contar da publicação deste acórdão e acrescido de juros legais de mora a partir do trânsito em julgado, porém, suspendo a exigibilidade por litigar ao amparo da gratuidade da justiça.

É o voto.

Des. Giovanni Conti - De acordo com o (a) Relator (a).
Dr. Alex Gonzalez Custodio - De acordo com o (a) Relator (a).
DES. GELSON ROLIM STOCKER - Presidente - Apelação Cível nº 70072102007, Comarca de Santiago: \À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.\
Julgador (a) de 1º Grau: ANA PAULA NICHEL SANTOS




? DIDIER JÚNIOR, Fredie. Notas Sobre a Aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial no Direito Processual Civil Brasileiro. Revista de Processo, vol. 176, p. 335. Out/2009, DTR 2009/752.



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