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7 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Décima Sétima Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Giovanni Conti

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-RS_AC_70083396671_0785b.doc
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Inteiro Teor


GRS

Nº 70083396671 (Nº CNJ: XXXXX-43.2019.8.21.7000)

2019/Cível


APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E DAÇÃO EM PAGAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PERMUTA DE IMÓVEIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO PARCIAL DA AVENÇA. CABIMENTO. SENTENÇA REFORMADA.

- No caso, ainda que o pedido veiculado pela parte autora não esteja envolto da mais refinada técnica, possível seu exame de mérito.

- Versando sobre questão exclusivamente de direito e estando em condições de imediato julgamento, aplicável ao caso a Teoria da Causa Madura, permitindo que seja proferida decisão desde logo por este Tribunal conforme termos do art. 1.013, § 3º, inciso I do CPC.

- Desta forma, merece reforma a sentença para julgar procedente a ação, para resolver a dação em pagamento dos apartamentos por parte da compra e venda do terreno o ressarcimento por parte dos réus, solidariamente responsáveis, à parte autora do preço dos apartamentos e respectivos boxes, a serem atualizados desde a data da firmatura dos contratos substitutos do primeiro, além dos juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do CC).

POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA E JULGARAM PREJUDICADO O APELO DA RÉ.

Apelação Cível


Décima Sétima Câmara Cível

Nº 70083396671 (Nº CNJ: XXXXX-43.2019.8.21.7000)


Comarca de Caxias do Sul

SANDRA GORETI PASA GOBBATO


APELANTE/APELADO

ONEIDE SILVEIRA DOS SANTOS


APELANTE/APELADO

DELLA MONTAGNA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA


APELANTE/APELADO

JOAO LUIZ LACERDA GOBBATO


APELANTE/APELADO

NOELI MENESES BOLICO


APELANTE/APELADO

BEATRIZ MARIA BALDASSO OSS


APELANTE/APELADO

LUIZ ANTONIO OSS


APELANTE/APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, por maioria, vencido o Relator, deram provimento ao apelo da autora e julgaram prejudicado o apelo da ré.
Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além dos signatários, os eminentes Senhores Des. Paulo Sergio Scarparo, Des. Heleno Tregnago Saraiva e Des.ª Liége Puricelli Pires.

Porto Alegre, 30 de julho de 2020.

DES. GIOVANNI CONTI,

Relator.

DES. GELSON ROLIM STOCKER,

Redator.

RELATÓRIO

Des. Giovanni Conti (RELATOR)

Trata-se de recursos de apelação interpostos por DELLA MONTAGNA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e outros e por LUIZ ANTÔNIO OSS e outra, contrários a sentença prolatada às fls. 394/396 dos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda movida pelos últimos contra os primeiros.

A fim de evitar tautologia, adoto o relatório da sentença ora recorrida:

?LUIZ ANTONIO OSS ingressou com ação rescisória de contrato c/c restituição de valores e pedido de tutela de urgência contra DELLA MONTAGNA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, JOÃO LUIZ LACERDA GOBBATO, SANDRA GORETI PASA GOBBATO, NOELI MENESES BOLICO e ONEIDE SILVEIRA DOS SANTOS, expondo, em síntese, que firmou, com a primeira demandada, contratos de promessa de compra e venda de dois apartamentos e dois boxes de garagem, para entrega em trinta meses após a respectiva assinatura, com tolerância de mais cento e vinte dias. Refere que os contratos foram firmados em 07-11-2013, no valor de R$145.000,00 cada um. Relata que houve o decurso completo do prazo estipulado para entrega dos bens, mas a construção, todavia, sequer teve início. Assevera, desta forma, que os contratos estão eivados de erro, o que enseja sua anulabilidade. Defende a necessidade de inversão do ônus da prova. Pede, em sede de tutela de urgência, que o ajuizamento da ação seja anotado junto à matrícula do terreno urbano sobre o qual seriam construídos os imóveis. Pede, como tutela final, que seja declarada a nulidade do contrato e condenados os demandados, de forma solidária, à devolução dos valores recebidos pelos imóveis, acrescidos de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios. Juntou documentos (fls. 12-32).

Efetuou o preparo (fls. 33-34).

O pedido de tutela de urgência foi deferido, sendo designada audiência de conciliação (fl. 35).

Os demandados não compareceram ao ato designado (fl. 46), eis que não realizadas as citações.

Citados, os demandados apresentaram contestação e juntaram documentos (fls. 68-268).

Arguem, preliminarmente, inépcia da inicial, referindo que os termos utilizados pela parte autora não conduzem a uma conclusão lógica. Suscitam, ainda em sede preliminar, que caso não seja acolhida a prejudicial de inépcia, ter-se-á a configuração do cerceamento de defesa, tendo em conta que os demandados não teriam, dessa maneira, meios de defender-se com a necessária precisão. Impugnam o valor da causa, sustentando que, uma vez pretendida a rescisão de ato jurídico, deve ser atribuído ao processo o valor correspondente, o que não foi feito pelo autor. No mérito, asseveram que firmaram com o autor contrato de compra e venda referente ao terreno sobre o qual seriam edificados os apartamentos, no valor de R$900.000,00, sendo que os imóveis objeto dos contratos em discussão corresponderiam ao pagamento de parte desse valor, mais precisamente R$290.000,00. Entendem que o pedido de rescisão do contrato é uma tentativa de obtenção de vantagem indevida pelo autor. Dizem que não há que se falar em devolução de valores, tendo em conta que nada foi efetivamente despendido pelo demandante. Relatam que, em virtude do atraso na entrega dos imóveis, vem sendo pago ao autor o valor mensal de R$600,00, a título de aluguel, conforme avençado em contrato. Sustentam que a obra encontra-se em estágio avançado. Rechaçam a inversão do ônus da prova. Pedem o acolhimento das preliminares arguidas ou a improcedência da ação, com a condenação do autor aos consectários legais.

Instadas, as partes requereram a produção de prova oral (fls. 277-278; 279).

Em audiência, negativo o acordo, foi colhida a prova oral (fls.292-294). No ato, o autor juntou fotografias para demonstrar estágio da obra, com vista à parte contrária (fls.295-296).

Encerrada a instrução, foram apresentados memoriais escritos (fls. 297-307;308-313).

Conclusos os autos para julgamento, em regime de exceção ? Sentença Zero, foi acolhida a impugnação ao valor da causa (fl. 314).

O autor efetuou o recolhimento das custas complementares (fl. 319).

Em decisão posterior, foi determinada a inclusão da esposa do autor no polo ativo da demanda (fl. 320).

Regularizada a representação processual (fls. 392-393), vieram os autos conclusos à juíza titular para sentença.

Em ato contínuo, foi prolatado dispositivo sentencial que decidiu a lide da seguinte forma:

?Isso posto, JULGO EXTINTO O PRESENTE PROCESSO, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, inciso I, do CPC/2015.

Imponho aos autores o pagamento das despesas processuais, mais honorários advocatícios em favor do procurador dos demandados, que fixo no valor de R$2.000,00, corrigido pelo IGP-M a contar desta data, e acrescido de juros de mora, de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado da decisão, observados os critérios definidos no art. 85, §§ 8º e 16, do NCPC.

Registre-se. Intimem-se.

Diante da nova sistemática processual, não mais existindo juízo de admissibilidade no 1º grau de jurisdição (art. 1010, § 3º, do CPC/2015), em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se a intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 dias.

Caso houver preliminares suscitadas nas contrarrazões (art. 1009, § 2º), ou se a parte apelada interpuser apelação adesiva (art. 1010, § 2º), intime-se a parte apelante para manifestar-se e/ou oferecer contrarrazões, em 15 dias.

Decorrido o prazo, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça.

Com o trânsito em julgado, satisfeitas ou inexigíveis custas processuais, e não havendo outros requerimentos, arquive-se o processo com baixa.?

Em suas razões recusais (fls. 401/411), a demandada alegou a incorreção da sentença quanto a fixação dos honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00, quando o valor da condenação postulado é de R$ 364.865,06. Referiu que deverá incidir a regra do artigo 85, § 2º, do CPC com a fixação dos honorários em 20% sobre o valor da causa. Requereu o provimento do apelo.

O autor também apelou (fls. 419/425), relatou ter adquirido dois imóveis da apelada, com o prazo de entrega previsto para setembro de 2016 e até o momento não recebeu os imóveis. Sustentou que o contrato de compra e venda do terreno não foi objeto da inicial, sendo requerido apenas a rescisão dos contratos de compra e venda dos imóveis, sem qualquer referência ao contrato de compra e venda do terreno com dação em pagamento, tendo havido confusão por parte do magistrado, importando em prejuízos ao recorrente. Salientou que os contratos de compra e venda dos apartamentos não se encontravam interligados ao contrato de compra e venda do terreno. Disse que a obra se encontra totalmente parada, e o terreno já se encontra registrado em nome da construtora, cabendo apenas a rescisão do contrato de compra e venda dos apartamentos com a devolução dos valores pagos pelo recorrente. Postulou o provimento do apelo para julgar procedente a ação.

Oferecidas as contrarrazões.

Subiram os autos a este Tribunal sendo distribuído à minha relatoria.

Registro, por fim, que foi observado o previsto nos artigos 931 e 934 do CPC, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.
É o relatório.

VOTOS

Des. Giovanni Conti (RELATOR)

Eminentes colegas.

Conheço dos recursos porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
Como visto do relatório, trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes, alegando a parte autora a demora na entrega do imóvel pela apelada, situação que autoriza a devolução dos valores pagos por culpa exclusiva da ré.

A demandada contestou a ação, referindo que entre as partes existiu três relações contratuais.

Relatou que firmaram contrato de compra e venda referente ao terreno sobre o qual seriam edificados os apartamentos, no valor de R$ 900.000,00, sendo que os imóveis objeto dos contratos em discussão (apartamentos) corresponderiam ao pagamento de parte desse valor, mais precisamente R$ 290.000,00. Referiu que o pedido de rescisão do contrato é uma tentativa de obtenção de vantagem indevida pelo autor, uma vez que não houve qualquer pagamento pelos apartamentos já que se trata de dação em pagamento. Disse ainda que, em razão do atraso na entrega dos imóveis vem sendo pago ao autor o valor mensal de R$600,00, a título de aluguel, conforme contratado por eles.

Sobreveio sentença de extinção da ação por inépcia da inicial e incongruência entre os fatos, fundamentos e objeto da lide e pedidos, contra a qual, ambos recorreram.

Pois bem.

De plano, friso que, no nosso sistema jurídico, não há restrição para contratar, bastando para tanto a manifestação livre de vontade para que a relação jurídica se forme.
No entanto, certos requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, deve-se atentar para os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os art. 421 e 422, ambos do CC/02
.

O art. 422 do Código Civil, ao definir que os contratantes são obrigados a observar a probidade e a boa-fé, tanto na conclusão do contrato, quanto na sua execução, veio a reforçar a ideia do pacta sunt servanda.

Por outro lado, o art. 422 do diploma legal precitado, com o emprego de expressões vagas, permitiu que o juiz verificasse, ao analisar o caso concreto, se as partes contratantes obedeceram ao princípio da boa-fé ao contratar, ou se algum dos contratantes utilizou-se da má-fé, viciando, assim, o negócio jurídico entabulado entre as partes.

Portanto, é indispensável nesse tipo de contratação, a confiança recíproca, ou seja, a segurança de ambas as partes, no que tange ao cumprimento do pactuado.

Feitas tais considerações, de plano destaco ser o caso de desprovimento do recurso de apelação.

Conforme se verifica dos autos, as partes ajustaram três contratos: uma compra e venda do terreno em que a construtora efetuou o pagamento de parte do valor e o restante foi pago através de dação em pagamento de dois apartamento e box de estacionamento.

A pretensão da parte autora é de rescisão apenas dos contratos relativos aos apartamentos e respectivos box, nada referindo a respeito do contrato de compra e venda do terreno referindo, inclusive afirmou que o terreno já se encontra registrado em nome da construtora e que não pretende a rescisão relativa a ele.

Neste tocante, o Código Civil (art. 481) dispõe que o contrato de compra e venda pressupõe a presença de três elementos constitutivos essenciais para a sua existência, a coisa, o preço e o consentimento:

?Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.?

Por outro lado, referido Diploma Legal assegura o reconhecimento judicial da rescisão do contrato inadimplido:

?Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.?

Ocorre que no negócio jurídico objeto da lide, envolveu três relações, sendo que parte do pagamento da aquisição do terreno pela construtora se deu através da dação em pagamento consubstanciado na entrega de dois apartamentos e respectivos box de estacionamento.

Nestas circunstâncias, de fato, a parte autora pretende ver integralmente cumprido o contrato de compra e venda do terreno com o pagamento dos valores respectivos em pecúnia, o que não pode ser admitido.

A rescisão do contrato, no caso em análise, deverá abranger toda a relação jurídica existente, com o retorno das partes ao status quo ante, o que não houve a postulação na inicial.

Feio tais esclarecimentos, aos fundamentos de decidir, tenho por adequado trazer as razões estampadas pela eminente magistrada, Dra. Zenaide Pozenato Menegat, que bem analisou as circunstâncias de fato e a quaestio juris, estabelecendo adequado desfecho à lide.
Cumpre destacar, que não transcrever os termos do julgado de 1ª Instância quando se tem idêntico entendimento, seria incorrer em desnecessária tautologia, sendo plenamente cabível que o aresto tome as razões de outro julgamento ou parecer jurídico como motivação de deliberar:

?AGRAVO REGIMENTAL. (...). ADOÇÃO DE PARECER MINISTERIAL OU ALUSÃO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA COMO RAZÕES DE DECIDIR. POSSIBILIDADE.

(...).

3. A jurisprudência desta Casa de Justiça e também do Supremo Tribunal já sedimentou o entendimento segundo o qual não há nulidade na adoção, como razões de decidir, do parecer ministerial ou da decisão proferida pela instância ordinária.

4. Agravo regimental a que se nega provimento.?

( AgRg no HC 92.894/RS, Rel. Ministro OG FERNANDES,

SEXTA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 17/10/2011).
Por tais motivos e a fim de evitar tautologia, transcrevo as motivações lançadas na sentença, in verbis:
?Os demandados arguiram, em sede preliminar, inépcia da petição inicial, a qual, depois de apreciado o contexto probatório como um todo, merece ser acolhida.

Numa análise contextual, verifica-se que o real objetivo da parte autora é o recebimento do valor de R$290.000,00, correspondente ao preço de dois apartamentos que deveriam ser construídos pela demandada Della Montagna Construções e Incorporações Ltda, sobre um terreno vendido pelo autor à construtora, no valor de R$900.000,00.

Para uma melhor compreensão dos fatos, vale destacar que as partes entabularam entre si ao menos três contratos distintos: um para compra e venda do terreno e outros dois para compra e venda de dois apartamentos e respectivos boxes de garagem. A compra e venda do terreno foi ajustada pelo valor de R$900.000,00, sendo que os apartamentos corresponderiam, então, a uma dação em pagamento para quitação de parte desse montante (R$290.000,00).

Conclui-se, portanto, que o que ocorreu foi uma circunstância posterior à celebração dos contratos entre as partes, a qual impossibilitou que se perfectibilizasse a referida dação em pagamento.

Os fundamentos e pedidos constantes da petição inicial, todavia, não permitem ao Juízo a concessão da tutela que mais se adequaria à situação de fato vivenciada.

Observa-se que autor teceu considerações, na fundamentação apresentada, sobre os institutos da rescisão e anulação do negócio jurídico. O pedido principal, por sua vez, é no seguinte sentido:

7.6) o julgamento por sentença da total procedência da presente ação, com a declaração de nulidade do contrato, sendo determinado que os Réus devolvam, de forma solidária, ao Autor, por conta da anulação do contrato, a integralidade do valor estabelecido nos contratos de compra e venda, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M e juros de 1% ao mês. (fl. 11) Grifei.

Por ocasião da réplica, o autor reiterou as alegações e pedidos formulados inicialmente (fls. 270-278).

A anulação pretendida, na forma do art. 182 do Código Civil, restituiria as partes ao status quo ante, não havendo que se falar em ?devolução? de valores ao autor, já que não houve um efetivo pagamento. Ademais, não se mostraria plausível acolher tal pretensão, eis que a anulação de um negócio jurídico depende da comprovação de ocorrência de um vício de vontade, o que não houve no caso em apreço. O fato de não ter ocorrido a construção da obra no prazo contratual estipulado, constitui causa de descumprimento do pactuado entre as partes, mas não enseja a incidência do vício de erro, como aduzido pelo demandante.

Quanto ao instituto da rescisão contratual, destaca-se o que preceitua, in verbis, a Súmula 543 do STJ:

?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.?

Entretanto, o autor só teria direito a uma restituição, caso tivesse efetuado o pagamento de valores aos demandados, o que, como já destacado, não ocorreu. Portanto, a decretação da rescisão dos contratos não surtiria o efeito esperado pelo autor, pois teria que devolver o que recebeu por ocasião da celebração do contrato de compra e venda do terreno, e isso não é cogitado na inicial.

Pelo exposto, resta claro que o autor, embora tenha deixado transparecer que seu intento real é o de ver integralmente cumprido o contrato de compra e venda referente ao terreno, com condenação dos devedores ao pagamento, em dinheiro, do valor equivalente à frustrada dação em pagamento (porque a obra não foi construída/finalizada ? fl. 295-296), não ofereceu ao Juízo os elementos legais indispensáveis ao deferimento de tal pretensão, declarando expressamente que tal contrato não é objeto da lide e formulando pedidos fundamentados em institutos que não se aplicam ao caso em concreto.

Logo, torna-se inafastável o reconhecimento da inépcia da petição inicial, na forma do art. 330, I do CPC, tendo em conta que a exposição jurídica que compõe a peça não é compatível com os reais objetivos da parte.

Assim, diante da impossibilidade de apreciação do mérito, em razão da incongruência entre os fatos, fundamentos objeto da lide e pedidos, encaminha-se o processo à extinção sem resolução do mérito.

Isso posto, JULGO EXTINTO O PRESENTE PROCESSO, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, inciso I, do CPC/2015.?

No tocante aos honorários advocatícios fixados na sentença (R$ 2.000,00) em favor do procurador do demandado, tenho que o valor fixado atende ao trabalho desenvolvido e a previsão do artigo 85, § 8º, do CPC, inclusive de acordo com os parâmetros comumente adotados por esta Câmara para casos análogos.

Nada mais a acrescentar, a manutenção da decisão é medida que se impõe.

Com essas considerações, nego provimento aos apelos interpostos, nos termos da fundamentação supra.
Incidente a regra do artigo 85, § 11º, do CPC, majoro os honorários recursais em favor do procurados do demandado para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), corrigidos pelo IGPM a contar desta sessão de julgamento.
É como voto.

Des. Gelson Rolim Stocker (REDATOR)

Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes, alegando a parte autora a demora na entrega do imóvel pela apelada, situação que autoriza a devolução dos valores pagos por culpa exclusiva da ré.

Podemos resumir os fatos trazidos aos autos da seguinte forma:

O Autor sustenta que firmou em 07 de novembro de 2013 dois contratos particulares com a empresa ré, tendo as pessoas físicas demandadas também firmado os contratos na condição de fiadores, objetivando a aquisição, em cada contrato, de um apartamento e um box de estacionamento, para a entrega futura, a ser construído em terreno adquirido pela empresa ré do próprio autor, o que é noticiado nos próprios instrumentos, mas como um negócio apartado e quitado.

Nesses contratos consta que os apartamentos e boxes adquiridos foram respectivamente o apartamento 707 e o Box 04 e o apartamento 706 e o Box 05 (clausulas 4.1). E, nas cláusulas 4.2 consta o preço de R$145.000,00 e que ?a VENDEDORA declara já ter recebido, integralmente, do COMPRADOR, do qual dá plena e irrevogável quitação, nada mais tendo a reclamar ou receber, presente ou futuramente.

E, na cláusula 7, titulada ?DA MULTA EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS?, ?as partes de comum acordo estipulam uma multa de 10% sobre o valor do contrato de promessa de compra e venda, mais a comissão de corretagem, em caso de descumprimento de obrigações contratuais que tiverem como consequência a rescisão contratual, tanto para a VENDEDORA como para o COMPRADOR (grifo meu). É verdade que também estipularam na cláusula 09 ?DA MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA? (e agrego eu, desde logo, certamente para a hipótese que o descumprimento não leve a rescisão contratual), um aluguel mensal desde a não entrega do bem no prazo e enquanto perdurar tal situação.

Não resta dúvidas ainda, que na cláusula 14 ?DA IRREVOGABILIDADE, DA IRRETRATABILIDADE? para não permitir o arrependimento, renunciando as partes as consequências do art. 420 do CC, ou seja, se arrependerem do negócio imotivadamente.

Decorrido o prazo de entrega dos apartamentos e esgotadas as tentativas de solução amigável, foi ajuizada a presente ação objetivando a ?declaração de nulidade do contrato? e a devolução do valor declarado no negócio, com acréscimos legais.

Ou seja, é proposta a ação denominada ?rescisória de contrato? em que a parte autora narra que o prazo de entrega dos imóveis adquiridos fora descumprido, vez que as obras se encontram na fase de fundação e o prazo previsto contratualmente já foi esgotado. Por isso, requereu a ?declaração de nulidade do contrato, sendo determinado que os réus devolvam, de forma solidária, ao autor, por conta da anulação do contrato, a integralidade do valor estabelecido nos contratos de compra e venda, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M e juros de 1% ao mês? (fl. 11). E, ainda, sustenta o autor que a nulidade arguida está lastreada no ?inadimplemento do contrato, por culpa exclusiva da requerida? (fl. 4v.), além do vício de vontade na modalidade de erro (fl. 5).

Em contestação, sustentaram os réus a inépcia da inicial, em decorrência de alegadas confusões, contradições, absurdos e incoerências nela contidas, destacando para essa alegação a ausência de deduções lógicas dos fatos e do direito, em especial de prova das alegações sobre o suposto atraso da construção do edifício. Em continuação e ainda em preliminar, sustenta o cerceamento de defesa, pois a inicial seria fundada em pedidos genéricos, confusos e desprovida de narração lógica e suporte fático. Também impugnou o valor atribuído à causa.

No mérito, sustenta a defesa que as partes, elaborarem três contratos, isto é, a empresa ré firmou previamente um contrato de aquisição de um terreno do autor, onde seria edificado o prédio em que seriam construídos os imóveis e, apesar do preço lá ajustado de R$900.000,00 (R$100.000,00 de entrada + R$400.000,00 em 8 parcelas de R$50.000,00 e R$290.000,00 seriam representados pelos dois apartamentos e dois boxes a serem construídos). Resumindo, teria pago R$610.000,00 e restando apenas a entrega (construção) dos imóveis e, por isso, a ?ação seria uma tentativa sofista do autor em rescindir os contratos, com o fito único e exclusivo de auferir vantagem indevida em desfavor dos requeridos, fundado em argumentos mascarados?.

Destaco desse contrato que o valor de R$290.000,00, conforme expresso nas respectivas cláusulas 4.4 e 4.5 (fl. 94), seriam representados pelos apartamentos 702, box 04; apartamento 703 e box 05. As demais cláusulas, em especial as decorrentes do descumprimento são as mesmas em todos os contratos.

Quanto aos fatos da construção, averbações e registros, sustentam serem inverídicos os argumentos e finalizam que não cabe a devolução de supostos valores pagos, pois o autor não pagou os valores, mas os apartamentos serviriam de pagamento de parcela da aquisição do terreno em que está sendo edificado o prédio (na verdade seria uma dação em pagamento por imóveis para entrega futura) e a consequência da não conclusão do prédio seria o pagamento de locativos, que está ocorrendo. Então, é reconhecido o atraso, mas a consequência seria o pagamento da multa e não o desfazimento dos contratos de aquisição dos apartamentos e boxes, além do que a cláusula nº 14 expressamente teria determinado a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, não se vislumbrando motivos ensejadores de uma rescisão contratual.

Na sequência a defesa refuta o pedido de inversão do ônus da prova, do pedido de aplicação da multa e a impossibilidade de deferimento de tutela antecipada.

Com os documentos apresentados na defesa, está o denominado ?CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO, COM PAGAMENTO DO PREÇO, PARTE EM MOEDA CORRENTE NACIONAL E PARTE MEDIANTE CUSTEIO DE UNIDADES AUTÔNOMAS A SEREM CONSTRUÍDAS NO LOCAL?, firmado pelo autor e pela empresa demandada em data de 10 de outubro de 2013, além da matricula atualizada (à época) do terreno negociado.

Designada audiência de instrução após a réplica e manifestações das partes, onde o autor requereu a oitiva de testemunhas e depoimentos pessoais dos réus e estes o depoimento pessoal do autor, fixou o juiz a regra do art. 373 do CPC quando aos ônus da prova, foi realizada a audiência em 21/11/2017, com a apresentação de memoriais, praticamente reiterando os termos da inicial e defesa, resultando, primeiro na decisão de fl. 314 em que o juízo de piso alterou o valor dado á causa, tendo o autor complementado o valor das custas (fls. 316).

Ainda antes da sentença prolatada nova decisão do juiz, desta vez determinando a inclusão da esposa do autor e da imobiliária, sendo que desta, após a manifestação do autor, foi tornada sem efeito.

Integrando a lide a esposa (fls. 392 e 393), prolatada a sentença de fls. 394396, JULGANDO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, forte no art. 485, I, do CPC, sob o fundamento de que não teria havido um efetivo pagamento e não teria havido prova do alegado vício de vontade.

Interpostos Embargos de Declaração pelo autor (fls. 398/400) rejeitados pela decisão de fl. 416.

Os réus apelaram (fls. 401/411), buscando a majoração dos honorários e a concessão da gratuidade.

O autor apresenta seu apelo e razões às fls. 419/425, recolhendo às custas (fl. 426)

Ambas as partes apresentaram contrarrazões

O voto do culto relator, ao tratar de que em nosso sistema jurídico, ?não há restrição para contratar?, ?bastando para tanto a manifestação livre de vontade para que a relação jurídica se forme?, mas que ?certos requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os art. 421 e 422, ambos do CC/02
?, tem, como tese jurídica, meu total apoio.

Afirma o próprio voto condutor que ?Conforme se verifica dos autos, as partes ajustaram três contratos: uma compra e venda do terreno em que a construtora efetuou o pagamento de parte do valor e o restante foi pago através de dação em pagamento de dois apartamento e box de estacionamento?.
Penso que nada pode a contrariar tal constatação do voto condutor, pois expresso no contrato de fls. 93/96,
Também nada a contrariar o voto condutor que afirma que ?A pretensão da parte autora é de rescisão apenas dos contratos relativos aos apartamentos e respectivos box, nada referindo a respeito do contrato de compra e venda do terreno referindo, inclusive afirmou que o terreno já se encontra registrado em nome da construtora e que não pretende a rescisão relativa a ele?.

No entanto, apesar de tudo isso estar correto, assim como reputo correta a percepção do voto do estimado Des. Giovanni Conti ?que no negócio jurídico objeto da lide, envolveu três relações (grifo meu), sendo que parte do pagamento da aquisição do terreno pela construtora se deu através da dação em pagamento consubstanciado na entrega de dois apartamentos e respectivos box de estacionamento?, tenho conclusão diversa na percepção que a pretensão é a de transformação da dação em pagamento com imóveis futuros (mas não entregues na data prevista), em indenização, ou seja, o pagamento dos valores respectivos em pecúnia. E isso, seria juridicamente possível e perceptível da inicial e réplica, com a parte tendo efetivamente exercido seu amplo direito de defesa.

A questão que me resta examinar, é como se deu, ao final e ao cabo, ?os negócios jurídicos? firmados entre as partes e se possível a transformação em indenização da dação em pagamento que não se realizou na forma e tempo contratados, pois nada impede que se examine a possibilidade de rescisão da dação em pagamento, sem necessidade, no caso em análise, de abranger toda a relação jurídica existente, pois desnecessário o retorno das partes ao status quo ante do primeiro contrato, mas pode-se voltar a situação pré-contratual ao segundo e terceiro contratos, que são os do objeto da postulação na inicial, mas, adianto, com o viés de que tanto representa a dação em pagamento e não um novo e distinto negócio jurídico.

Olhando de forma cronológica, constata-se que as partes litigantes, em 10/10/13, prometeram-se vender e comprar o terreno para edificação, descrito na matrícula 74.898 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Caxias (fls. 93-96), pelo preço de R$900.000,00, sendo certo que parte em dinheiro e parte em dação em pagamento através dos imóveis que seriam construídos, indicados expressamente como sendo os apartamentos 702 e 703 e os boxes 04 e 05 (contrato de fls. 93/96).

E, ainda olhando de forma cronológica, constata-se que a empresa demandada, quase um mês depois, ou seja, em 07/11/13, em outros dois instrumentos contratuais e com a inclusão de fiadores não constantes no primeiro contrato, prometeu vender ao autor dois outros apartamentos e dois boxes, no mesmo empreendimento a ser construído, indicados expressamente como sendo os apartamentos 707 e 706 e os boxes 04 e 05.

E, então, o que temos de comum e de diferente nos contratos:

- No primeiro, a dação em pagamento seria dos apartamentos 702 e 703; nos segundo e terceiro a aquisição dos apartamentos 707 e 706.

- O primeiro foi firmado em 10/10/13 e os outros em 07/11/13.

- O primeiro não tem a participação de fiadores, os demais têm.

- Em todos os contratos os boxes prometidos são os mesmos e os valores dos imóveis também (da dação e da aquisição).
- Em todos os contratos há cláusula que possibilita a rescisão pelo descumprimento contratual e também há a previsão de irretratabilidade ou irrevogabilidade, mas por razões imotivadas, como é da regra do art. 420 do Código Civil.
- No primeiro contrato (firmado em 10/10/13 referente a aquisição do terreno e forma de seu pagamento), consta que seria firmada escritura pública de compra e venda, até 07/11/13, com cláusula resolutiva. Nos demais a escritura decorreria da conclusão e entrega do empreendimento.

Bem, colegas, aqui, no meu entendimento, mora o busílis do processo, senão vejamos.

Na escritura pública que restou firmada em 07/11/2013 (mesma data da firmatura dos segundo e terceiro contratos), em que o vendedor outorgou a venda definitiva, mas com cláusula resolutiva, a dação em pagamentos dos imóveis ?sumiu? da contratação, mas ?apareceram? os segundos e terceiros contratos, agora com a participação dos fiadores.

É verdade que não juntaram as partes a escritura pública, mas na Matrícula imobiliária (fls. 109/110), com o registro nº 3/74.898, há a referência a compra e venda e as condições finais do negócio, onde se comprova a instituição da cláusula resolutiva expressa, mas, veja-se, apenas com a referências dos valores em pecúnia. Por isso a afirmação minha de que a dação em pagamento ?sumiu? e ?apareceram? os segundo e terceiro contrato, mas que no meu entendimento, seriam apenas representativos da dação em pagamento e não um novo e distinto negócio.

Também é verdade que nos segundo e terceiro contratos firmados e que são objeto expresso da demanda, os mesmos têm objetos distintos, ou seja, os da dação em pagamento referidos no primeiro contrato seriam os apartamentos 702 e 703 e os da promessa de venda (os segundo e terceiro contratos) os apartamentos 707 e 706, apesar dos boxes serem os mesmos.

Mas, se declarado o desfazimento desses dois negócios objetos da inicial, com o reconhecimento que seriam os da dação em pagamento, ou seja, do preço da venda do terreno, não atingirá e não conflitará a venda do terreno, cuja construção do prédio já iniciada, mas não concluída.

Em outras palavras, sequer poderemos examinar o primeiro contrato, pois ele já foi substituído pela escritura pública e pelos dois contratos de promessa de venda dos apartamentos, sendo que o negócio, esse sim, se manteve com o conteúdo original, mas com formas contratuais diferentes.

Assim, a leitura que faço da inicial, é que o autor pretendeu em última análise resolver a dação em pagamento dos dois apartamentos e dois boxes de estacionamento.

Vejamos o pedido (fl. 11):
?7.6) o julgamento por sentença da total procedência da presente ação, com a declaração de nulidade do contrato, sendo determinado que os Réus devolvam, de forma solidária, ao Autor, por conta da anulação do contrato, a integralidade do valor estabelecido nos contratos de compra e venda, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M e juros de 1% ao mês?

Ora, o pedido de anulação do contrato nada mais é do que a resolução do contrato e o pedido de devolução do valor estabelecido no contrato (e destaco que não pedem a devolução do valor pago, mas o valor estabelecido no contrato), é a indenização pela dação não concluída.

Não posso me olvidar de que podemos aplicar a primazia da resolução do mérito sempre que se possa, dentro de um prazo razoável, a ele se chegar, sem violação a outros princípios, como o devido processo legal e do direito ao contraditório, princípios esses que também não são violados com a solução de mérito já nesse processo. Aliás norma expressa do codex processual em seu art. 4º, que reza: ? As partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa?. É, no meu entender, o caso dos autos.

Portanto, quanto ao não cumprimento da dação em pagamento, com sua transformação em indenização, é possível a conversão da obrigação em perdas e danos, a teor do art. 239 do CC
.

Destaco que, do que vislumbro dos autos, há apenas o inadimplemento, sem o preenchimento de requisitos para caracterização do vício apontado, do erro, sendo que por esse fundamento nada a que se reconhecer em favor dos autores.

O negócio celebrado tinha a previsão de entrega dos imóveis dados em dação em pagamento no prazo máximo de 30 meses a contar de 09/10/2013 (fl. 24), com tolerância de 120 dias e sequer há controvérsia sobre o descumprimento do prazo, apesar de uma parte dizer que já fez mais da obra do que a outra admite, mas que não muda o término do prazo sem conclusão e entrega dos bens.
Nesse contexto, ainda que o pedido veiculado pela parte autora não esteja envolto da mais refinada técnica, vislumbro a possibilidade de seu exame de mérito.

O que pretende o autor é resolver a dação em pagamento, agora ?representada? pelos contratos particulares de promessa de compra e venda dos apartamentos 707 e 706 e box 4 e 5, pois há inadimplemento do prazo de entrega de mais de ano, que, inadimplente à construtora, mas com os últimos contratos firmados, podem ser acionados os fiadores.

Tanto o é que na promessa de compra e venda dos apartamentos há menção acerca da compra e venda do terreno, conforme (fls. 15 e 22).

Assim, mesmo com as ressalvas já esboçadas, entendo que não há fundamento para o indeferimento da petição inicial, vez que possível vislumbrar a congruência entre a narração dos fatos e pedidos.

Em continuação, como a petição inicial foi indeferida após a integral instrução, entendo possível a aplicação da teoria da causa madura, conforme previsto no art. 1.013, § 3º, do CPC
, vez que o feito foi instruído e encontra-se apto a julgamento.

Com esses fundamentos, o meu voto é pela reforma da sentença e de procedência da ação, para resolver a dação em pagamento dos apartamentos por parte da compra e venda do terreno o ressarcimento por parte dos réus, solidariamente responsáveis, à parte autora do preço dos apartamentos e respectivos boxes (total de R$290.000,00), a serem atualizados desde a data da firmatura do contratos substitutos do primeiro (07/11/2013), além dos juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do CC).

Com a reforma da sentença, resta prejudicada a análise do recurso da parte ré.

A sucumbência vai fixada, ficando ao encargo da parte ré. Os honorários dos procuradores da parte autora, vão fixados em 15% sobre o valor dado à causa (mesmo base de incidência da pretensão do apelo dos réus), fixados com base no § 2º, do art. 85 do CPC e por já preveem o trabalho neste grau de jurisdição.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, voto pelo provimento da apelação da parte autora, para julgar procedente a ação nos termos da fundamentação, prejudicada a apreciação do recurso da parte ré.

É como voto.

Des. Paulo Sergio Scarparo

Com a vênia do Relator, acompanho a divergência.
Des. Heleno Tregnago Saraiva

Peço vênia ao eminente Des. Relator para acompanhar a divergência lançada pelo Des. Gelson.

É o voto.
Des.ª Liége Puricelli Pires

Eminentes Colegas.

Peço vênia ao e. Relator no sentido de acompanhar o voto inaugural da divergência prolatado pelo e. Des. Gelson Rolim Stocker.

A pretensão do autor, em síntese, diz sobre o recebimento do preço respectivo representado nos contratos particulares de promessa de compra e venda dos apartamentos 707 e 706 e box 4 e 5.

Incontroverso que não há pedido de rescisão da compra e venda do terreno, contrato este que está vinculado aos contratos objeto da lide.

Por outro lado, como bem salientado no voto divergente, mesmo que o pedido não esteja envolto da mais refinada técnica, vislumbro a possibilidade de seu exame de mérito.

O que pretende o autor, então, é resolver os contratos particulares de promessa de compra e venda dos apartamentos 707 e 706 e box 4 e 5, pois evidente o atraso na entrega da obra. E como já não pode reaver o terreno, motivo pelo qual não incluiu pretensão a respeito disso, resta ser indenizado no valor das unidades não entregues.

Assim, considerando o princípio da primazia do mérito, entendo possível a rescisão dos contratos, com ressarcimento do preço dos apartamentos e respectivos boxes, no valor representado em contrato de R$ 290.000,00.

É o voto.
DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ - Presidente - Apelação Cível nº 70083396671, Comarca de Caxias do Sul: \POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA E JULGARAM PREJUDICADO O APELO DA RÉ, VENCIDO O RELATOR QUE VOTOU POR NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS.\
Julgador (a) de 1º Grau: ZENAIDE POZENATO MENEGAT
? Art. 421 - A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422 - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

? Art. 421 - A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422 - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

? Art. 239. Se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá este pelo equivalente, mais perdas e danos.

? Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

(...)

§ 3º Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando:

I - reformar sentença fundada no art. 485 ;



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Disponível em: https://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/935193599/apelacao-civel-ac-70083396671-rs/inteiro-teor-935193608

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