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18 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 70037412681 RS
Órgão Julgador
Décima Oitava Câmara Cível
Publicação
01/04/2011
Julgamento
3 de Março de 2011
Relator
Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS_AC_70037412681_fe8e0.doc
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Inteiro Teor


CARLN

Nº 70037412681

2010/Cível


APELAÇÃO CÍVEL. condomínio. ação intitulada como ?anulatória de decisão de assembléia e de alteração de convenção condominial?. modificação na forma de rateio das despesas condominiais e multa. possibilidade. quórum de dois terços dos condominos, consoante determina o art. 1.351 do código civil.

1. Atingido o quórum de dois terços para alteração da convenção, consoante determina o art. 1.351 do Código Civil e art. 12º, § 3º da convenção anterior, a fim de que o rateio das despesas condominiais ocorresse de forma proporcional à fração ideal, é de ser rejeitada a alegada nulidade da decisão proferida em assembléia.

2. Afastada a necessidade de aprovação unânime da convenção, constante no Regimento Interno, porquanto contrária ao art. 12º, § 3º da convenção, bem como ao art. 24, § 1º da Lei 4.591/64 e legislação atual.

3. Convenção anterior, criada pelo recorrente, então engenheiro construtor e administrador do condomínio, estabelecia que os encargos comuns seriam suportados por todos os condôminos igualmente.
4. Multa convencional reduzida para 2%, a contar de 11.01.2003, em razão do disposto no art. 1336, § 1º do Código Civil de 2002.
5. Demonstrada a obediência ao quórum legal para a alteração da convenção condominial, bem como estando seu conteúdo em consonância com a lei vigente, não há falar em sua nulidade, sobretudo por ausente justificação jurídica para manutenção do rateio em forma igualitária.

apelo improvido. unânime.

Apelação Cível


Décima Oitava Câmara Cível

Nº 70037412681


Comarca de Porto Alegre

JOAL TEITELBAUM


APELANTE

CONDOMÍNIO EDIFICIO CHACARA MOSTARDEIRO


APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao recurso de apelação.
Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Pedro Celso Dal Prá e Des.ª Nara Leonor Castro Garcia.
Porto Alegre, 03 de março de 2011.

DES. CLÁUDIO AUGUSTO ROSA LOPES NUNES,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes (RELATOR)
Trata-se de recurso de apelação interposto por Joal Teitelbaum e Raquel Teitelbaum contra sentença (fls. 1011/1030) que julgou improcedente a ação ?anulatória de decisão de assembléia e de alteração de convenção condominial? ajuizada em face de Condomínio Edifício Chácara Mostardeiro.

Adoto o relatório da sentença de fls. 1011/1030, a seguir transcrito e complementado:

JOAL TEITELBAUM E RAQUEL TEITELBAUM, já qualificados, ajuizaram ação ordinária em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CHÁCARA MOSTARDEIRO alegando, em síntese, que são proprietários do apartamento 801 do condomínio réu. Relatam que no dia 26/06/2003 foi realizada Assembléia Geral Extraordinária para adequação da convenção condominial e seu regulamento interno ao novo Código Civil. Referem que diante da impossibilidade de comparecimento, o demandante Joal indagou a síndica a respeito da pauta, sendo informado que esta se restringia à questão da multa moratória, tendo os demandantes constituído seu filho Cláudio para representá-los na ocasião. Apontam que a assembleia aprovou a redução da multa moratória de 20% para 2%, além de majorar a contribuição condominial dos apartamentos situados na cobertura e minorar a dos demais, alterando o critério de rateio das despesas mensais. Informam que esta assembleia foi suspensa, sendo designada a data de 07/07/2003 para sua continuação. Aduzem que em 15/09/2003 foi realizada nova Assembleia Geral Extraordinária, desta vez para ratificar aquela anterior dada a ausência do proprietário do apartamento 501. Declinam a não observância da concordância unânime exigida pelo art. 1.331, § 3º, do Código Civil, entendendo que a convenção caracteriza ato jurídico perfeito e direito adquirido dos demandantes. Sustentam que o quorum de aprovação das alterações da convenção de condomínio não foi observado por impossibilidade de sua concretização em relação aos apartamentos 401, 402 e 702. Postulam a procedência da ação para declarar a nulidade das alterações da convenção condominial, decorrentes das Assembleias Gerais Extraordinárias realizadas em 26/06/2003 e 07/07/2003, com a concessão da antecipação de tutela. Juntaram documentos.

Deferida em parte a antecipação de tutela postulada, foi determinada a citação do réu.

Citado, contestou o demandado alegando que a alteração da convenção condominial levada a efeito está em consonância com o novo Código Civil, tendo os demandantes concordado com a modificação do percentual estabelecido a título de multa. Refere que o quorum de 2/3 foi obedecido na Assembléia Geral realizada em 26/06/2009, estando presentes os representantes de treze dos quatorze apartamentos que compõem o condomínio, com a aprovação das alterações por doze votos contra apenas um. Esclarece que a assembleia realizada em 07/07/2003 é continuação desta, dada a necessidade da conferência das frações ideais. Afasta a impugnação dos votos dos proprietários dos apartamentos 401, 402 e 702. Entende pela inexistência de direito adquirido em face da lei anterior prever a hipótese elencada na legislação atual, apenas autorizando sua disposição em contrário. Requer a improcedência da demanda, acostando documentos.

Diante da informação pelos demandantes do descumprimento da decisão liminar e a impugnação da parte contrária, foi reconhecida a inobservância pelo demandado em relação àquela. Tal decisão foi objeto de agravo de instrumento interposto pelo demandado, ao qual foi negado seguimento.

Foi determinada a realização de perícia para apuração dos valores efetivamente devidos pelos autores a título de cotas condominiais, na forma da decisão liminar. A parte autora interpôs agravo de instrumento, que restou provido.

Replicaram os demandantes reiterando os termos iniciais.

Instadas as partes à produção de provas, ambas postularam a produção de prova oral.

Saneado o feito, foi designada audiência onde tomado o depoimento pessoal da representante do réu, com a homologação do da desistência dos depoimentos pessoais dos demandantes. Foram ouvidas, ainda, quatro testemunhas, em ocasiões distintas.

Encerrada a instrução, foi substituído o debate oral por memoriais. As partes apresentaram razões finais, repisando suas teses.

O juízo a quo julgou improcedente o pedido, revogando a antecipação de tutela concedida. Condenou os autores ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da causa, corrigidos monetariamente pelo IGP-M, desde a data de sua propositura, por aplicação da súmula 14 do STJ e disposto no art. 20, § 4º do CPC.

Opostos embargos de declaração (fls. 1021/1028), foram rejeitados (fls. 1030 e 1030v.).

Em razões (fls. 1032/1100), pugnam pela reforma da sentença. Narram ter recebido convocação para Assembléia Geral Extraordinária realizada no dia 26/06/2003 para adequação da convenção condominial e seu regulamento interno ao novo Código Civil.

Referem que diante da impossibilidade de comparecimento, o demandante Joal indagou a síndica a respeito da pauta, sendo informado que esta se restringia à questão da multa moratória, razão pela qual constituíram seu filho Cláudio para representá-los na ocasião. Relatam que a assembléia aprovou a redução da multa moratória de 20% para 2%, além de majorar a contribuição condominial dos apartamentos situados na cobertura e minorar a dos demais, alterando o critério de rateio das despesas mensais.
Relatam ter sido suspensa a assembléia, tendo sido designada a data de 07/07/2003 para sua continuação. Realizada nova Assembléia Geral Extraordinária, em 15/09/2003, a fim de ratificada a anterior, em razão da ausência do proprietário 501. Aduzem a nulidade das decisões proferidas em Assembléia, porquanto o Código Civil de 2002 não exigia a modificação da convenção do condomínio apelado. Asseveram que o Regimento Interno dispõe na cláusula XXXVII que todas as unidades autônomas do edifício pagariam a mesma cota condominial, e argumentam que para alteração do regimento, seria necessário à unanimidade dos moradores. Declinam a não observância da concordância unânime exigida pelo art. 1.331, § 3º, do Código Civil, entendendo que a convenção caracteriza ato jurídico perfeito e direito adquirido dos demandantes. Asseveram que o quorum de aprovação das alterações da convenção de condomínio não foi observado por impossibilidade de sua concretização em relação aos apartamentos 401, 402, 702 e 501.
Requerem a procedência da ação para declarar a nulidade das alterações da convenção condominial, decorrentes das Assembléias Gerais Extraordinárias realizadas em 26/06/2003 e 07/07/2003.
Após, remetidos os autos a este Tribunal, vieram-me conclusos para julgamento.

É o relatório, que submeti à douta revisão, com observância dos artigos 549, 551 e 552 do CPC, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

VOTOS

Des. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes (RELATOR)

Não há preliminares a serem decididas.
Merece confirmação a sentença de improcedência.
Pretendem os recorrentes invalidar a Assembléia Geral Extraordinária realizada em 26/06/2006, quando suspensa, com prosseguimento aprazado para 07/07/2003, ocasião em que alterada a convenção, a fim de reduzida a multa moratória de 20% para 2%, bem como o critério de rateio das despesas condominiais.

A irresignação dos recorrentes se fundamenta no fato de que o quórum necessário para a tomada das decisões não estaria em consonância com a determinação legal, convencional e regimento interno, a determinar a invalidade da deliberação. Ademais, alegam que no edital não constava que seria modificada a forma de rateio na cobrança de cotas.
Conforme se verifica à fl. 107 dos autos, a empresa administradora do Condomínio, enviou edital de convocação aos condôminos para comparecimento na Assembléia Geral Extraordinária realizada em 26/06/2006, sendo a ordem do dia ?adequação da Convenção e Regulamento Interno ao Novo Código Civil?. Afastada, portanto, a alegação de que não constaria no edital a modificação do rateio das despesas, porquanto abrangida pelo tema genérico.
Em sua anterior redação, a Convenção (fl. 103 verso) em seu artigo 7º dispunha que os encargos comuns seriam suportados por todos os condôminos igualmente em quotas mensais.

Com a realização da assembléia ora impugnada, restou decidido que ?quanto ao rateio das despesas condominiais, tanto ordinárias como extraordinárias, a assembléia decidiu, por maioria de 12 votos a 01 (voto contrário do ap 801, que as referidas despesas passassem a ser rateadas entre os condôminos, na proporção das respectivas frações ideais de terreno e nas coisas de uso comum, tal como preceitua o inciso I do art. 1336 do Código Civil (Lei 10. 406/2002) (...).?

O motivo de irresignação dos apelantes é óbvio. Os autores são titulares da cobertura, ap. 801, ao qual corresponde maior fração ideal de terreno. A alteração na forma de rateio prejudica os interesses econômicos dos demandantes, já que detentores de uma das maiores unidades.

A forma original de rateio das despesas, em que desprezada a fração ideal de cada unidade, foi elaborada quando da construção do edifício. O recorrente Joal Teitelbaum foi o engenheiro construtor e administrador da obra. Daí a justificativa de se manter as cotas condominiais de igual valor entre os condôminos, independente da fração ideal do imóvel. Todavia, após o advento do Código Civil de 2002, os condôminos resolveram adequar a convenção condominial e o regimento interno às novas diretrizes.

O art. 1336, inciso I, do Código Civil, na redação atual, preconiza que as cotas condominiais sejam fixadas na proporção da fração ideal de terreno das respectivas unidades, salvo disposição em contrário na convenção.

Na época dos fatos, porém, o art. 1336, I, em sua redação original, não ressalvava a possibilidade de disposição em contrário da convenção, modificação introduzida pela Lei 10.931 de 2004. Assim, as modificações votadas nas Assembléias visavam adequar a convenção a lei vigente à época.
Nos termos do art. 1351 do Código Civil, a alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 dos condôminos, o que ocorreu na espécie.

Consoante se verifica da ata, às fls. 110, a primeira assembléia foi realizada na presença de treze dos quatorze condôminos, em razão da exigência do quórum mínimo. Na ocasião, ausente apenas o proprietário do apartamento 802.

No que atine aos valores da multa a serem aplicadas, restou aprovada, por unanimidade, que fosse ajustado ao que determina o Código Civil de 2002.

Quanto ao rateio das despesas condominiais, tantos ordinárias quanto extraordinárias, restou decidido, por maioria de 12 votos contra 01 (voto contrário do apto. 801), que passassem a ser rateadas entre os condôminos na proporção das respectivas frações ideais de terreno e nas coisas de uso comum, de acordo com o disposto no art. 1336, inciso I, do CC.

Na continuação da referida assembléia, realizada em 07/07/2003, havia doze dos quatorze condôminos, ausentes apenas os proprietários dos apartamentos 802 e 501, com que integrado o quórum legal. A assinatura do recorrente (apto. 801) não consta no livro de presenças, porque se ausentou da reunião antes do seu término, conforme registrado em ata (fl. 110 verso).

No que diz com a validade das assinaturas, a sentença merece confirmação nesta Corte, pois equacionou a questão de forma adequada, ao que passo a transcrever os excertos pertinentes, adotando-os como razão de decidir:
Neste documento, datado de 07/07/2003, a propósito, constam as assinaturas dos proprietários dos apartamentos 201, 202, 301, 302, 401, 402, 502, 601, 602, 701 e 702, ou seja, onze dos quatorze condôminos.
O documento de fl. 122 repete este de fl. 120, constando, no entanto, a assinatura da proprietária do apartamento 501, além do reconhecimento das firmas dos demais condôminos. No ponto, em que pese a insurgência da parte autora, no sentido de ?má-fé? (fl. 25) na sua execução, já que supostamente firmado o documento por condômina ausente naquela solenidade, observo que a Sra. Maria Nélida Fernandes estava presente na assembleia realizada no dia 26/06/2003, onde, efetivamente, aprovada a alteração da Convenção do Condomínio referente ao rateio das despesas condominiais (fl. 110). Deste modo, s.m.j., não há que falar na pretensa irregularidade na assinatura do referido documento, ainda que a destempo, por expressa concordância da condômina com a alteração em comento no momento oportuno. Tal entendimento, diga-se, baseia-se na situação fática efetivamente verificada, na medida em que o procedimento desdobrou-se em duas ocasiões distintas, isto é, a aprovação da modificação da forma de rateio das despesas num primeiro momento (26/06/2003) e, posteriormente, a firmatura do respectivo instrumento após a conferência das frações apresentadas (07/07/2003).

Deste modo, ainda que ausente a proprietária do apartamento 501 quando da assinatura da proposta de alteração da Convenção do Condomínio, certo é que esta aprovou o seu conteúdo quando instada a tal, não se afigurando legítimo o impedimento de postar sua firma quando da concretização da medida aprovada, ainda que em momento posterior.

No mesmo sentido, vale dizer, é a impugnação das assinaturas dos proprietários dos apartamentos 401, 402 e 702. Como visto, as unidades condominiais de nº 401 e 702, respectivamente, encontram-se penhorado e indisponível, o que, todavia, não impede o seu voto na assembleia geral, conforme explicitado no edital de convocação de fl. 107, por ausente indicação de débito condominial. No tópico, os gravames em comento somente retiram dos titulares do domínio a possibilidade da alineação dos bens imóveis, dado que afasta a impugnação em comento, até porquê, somente incidente indisponibilidade quanto ao apartamento 702 por ordem do juízo de falência, cuja arrecadação somente se operou em momento posterior a realização das Assembleias inquinadas na inicial.

O apartamento 402, por sua vez, pertence a Sra. Sandra Mariante Horn, juntamente com seus filhos Cristiano, Fernanda e Alexandre, conforme demonstrado na matrícula de fls. 127/128. Por outro lado, restou evidenciado nos autos que a condômina Sandra esteve presente nas assembleias anteriores àquelas ora impugnadas, como se vê das atas acostadas às fls. 199/210. Vale mencionar, ainda, que tais assembleias são posteriores à maioridade dos demais co-proprietários, havendo indicação, inclusive, de que é a própria Sra. Sandra quem arca com as despesas do imóvel (fl. 232), incidindo, no ponto, a figura do administrador prevista no art. 1.324 do Código Civil vigente.

Assim, contando o Condomínio réu com quatorze unidades o quórum necessário para a alteração da convenção é de dez apartamentos, que correspondem, de forma inteirada, aos 2/3 fixados na própria Convenção, no parágrafo terceiro de seu artigo décimo segundo (fl. 80). Não há falar, portanto, em inobservância do quórum mínimo, já que perfeitamente válidas as assinaturas dos proprietários das economias 401, 402, 501 e 702, tanto que efetivamente levada a registro a alteração impugnada no álbum imobiliário (fl. 124).
Deste modo, perfeitamente válidas as assinaturas dos proprietários dos apartamentos 401, 402, 501 e 702.

Considerando que os efeitos da Convenção de Condomínio se propagam no tempo, pois continuativa a relação jurídica, nada impede sua modificação, quanto mais sua adequação a eventuais modificações legislativas, pela Assembléia Geral de Condôminos, cujas decisões são soberanas, sendo inconcebível a pretensão de erigir em cláusula pétrea o critério de rateio das despesas condominiais.

Aliás, o art. 2.035 do atual Código Civil, conduz à mesma conclusão, ao dispor que ?a validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução?.

De se referir que doze dos quatorze proprietários dos condôminos optaram pela mudança da forma de rateio das despesas condominiais mensais, elegendo a fração ideal do terreno de cada unidade como quota de rateio em desfavor do rateio na forma igualitária, apenas os proprietários das coberturas (aptos. 801 e 802) foram contrários à modificação. Como já referido, dentro do quórum exigido por lei.
Afastada ainda, a necessidade de aprovação unânime da alteração da convenção condominial, inclusive porque malfere o disposto no artigo 12, § 3º, da convenção (fl. 80 dos autos ? cada apartamento um voto) o qual estava em consonância com a legislação vigente à época (art. 24 e seu § 1º, da Lei n.º 4.591/64) e com a legislação atual.

Outrossim, a tentativa de buscar amparo nos votos dos condôminos titulares dos espaços de estacionamento para afastar o ?quorum? legal atingido perde efeito na medida em que não persiste prova de que os mesmo estejam em poder que terceiros que não os votantes da Assembléia em comento, fato cujo ônus da prova cabia aos autores, a teor do disposto no art. 333, inciso I, do CPC.

Defeso ao autor modificar o pedido ou a causa de pedir (art. 264 do CPC), sem o consentimento do réu, a pretendida nova forma de cálculo do número de votos necessários para a verificação de quórum, não se pode admitir.
Assim, indemonstrada a falta de quorum para a alteração da convenção condominial, bem como estando o seu conteúdo em estrita consonância com a lei vigente, não há falar em nulidade, sobretudo por ausente justificação para manutenção do rateio de forma igualitária. Nesse sentido é o entendimento deste Tribunal:
?CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS. NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL QUE DETERMINA O RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA. DIANTE DA FALTA DE JUSTIFICATIVA, BEM COMO PROPORCIONAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO PARA ALGUNS E PREJUÍZO PARA OUTROS, CABÍVEL A ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA COM CRITÉRIO EXCEPCIONAL EM FAVOR DA MAIORIA. ARTIGO 1.334, INCISO I E ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL CONSAGRARAM O CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE (FRAÇÃO IDEAL) N A CONTRIBUIÇÃO AO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. SENTENÇA ALTERADA. SUCUMBÊNCIA INVERTIDA. APELO PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70010242956, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 27/04/2005).?

ANULAÇAO DE ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. PRELIMINAR. REJEITADA. ART. 514 DO CPC. As razões da apelação apresentam-se adequadas e suficientes. CONVENÇÃO. ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA QUE DISPÕE SOBRE A FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. Atingido o quórum de 2/3 das unidades previsto na convenção. Alteração da convenção visando o rateio por quotas na proporção de sua fração ideal. Possibilidade. PRELIMINAR REJEITADA E APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70029592607, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em 23/03/2010).
CONDOMÍNIO. NULIDADE DE ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA. QUÓRUM. DESPESAS. FORMA DE RATEIO. Aprovação, em Assembleia Geral Extraordinária, de alteração da Convenção condominial. Previsão de quórum de maioria simples na Convenção anterior observada. Ausência de irregularidade. Art. 9º, § 3º, i, Lei 4591/64. Rateio das despesas de acordo com a fração ideal de cada condômino. Conformidade com a legislação vigente à época e a superveniente. Art. 12, § 1º, Lei 4561/94. Art. 1336, I, CCB/2002. Enriquecimento injustificado não configurado. Ação improcedente. Negaram provimento. (Apelação Cível Nº 70032576407, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael dos Santos Júnior, Julgado em 27/10/2009)
Outrossim, plenamente cabível a alteração da convenção, porquanto a anterior forma de rateio apenas vinha conferindo vantagem econômica aos condôminos dos apartamentos de maior área, em evidente prejuízo aos demais.

No que atine à multa moratória, fosse o caso nulidade das assembléias, não poderia vir a ser exigida em valor superior a 2% do débito.
Dispõe o § 3º do art. 12 da Lei nº 4.591/64 que não pagando o condômino a sua contribuição, no prazo fixado na convenção, ficará sujeito aos juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 20% sobre o débito.

Contudo, a partir da vigência do novo Código Civil, o entendimento já sedimentado nesta Corte é no sentido de que a multa deve ser reduzida ao patamar fixado no artigo 1.336, § 1º, ou seja, 2%. Com efeito, as novas regras, por serem de ordem pública e, portanto, limitativas da autonomia privada, devem ser obedecidas em todas as relações jurídicas posteriores à sua vigência. Assim, o disposto na convenção do condomínio, celebrada em 13/05/1981 (fls. 78/81v), que estabelecia o percentual de 20% para os casos de atraso de pagamento da taxa condominial (art. 7º, § 4º, fls. 79/79v), restou reduzida com a vigência da nova lei, dado o seu caráter cogente.

Reproduzo aqui posicionamento já adotado quando do julgamento das apelações n. 70004932265 e 70005808100, no sentido de que a multa deve ser reduzida a partir da vigência da Lei nova, embora se argumente que a solução estará alterando Convenção de Condomínio erigida anteriormente ao novo Código.

A lição de Caio Mario da Silva Pereira, ao discorrer sobre o conflito de leis no tempo, é deveras elucidativa, razão por que segue transcrita:

?Paul Roubier, em alentado tratado de direito intertemporal, evidencia-se mais completo, mais exato, mais seguro e formula uma teoria objetivista firmada em conceitos doutrinários funda?mentais, cuja aplicação prática é esgotada nos seus vários as?pectos. Depois de discutir e criticar as teorias chamadas clássicas (de Savigny, Lassalle, etc.), passa a expor em minúcia a sua, que vai prender suas raízes na doutrina dos facta praeferíta dos pandectistas, a qual resumimos aqui em seus pontos capitais.?

?A base fundamental da teoria está na distinção entre o efeito imediato e o efeito retroativo da lei. Se ela pretende aplicar-se aos fatos já consumados (facta praeterita), é retroativa; se se refere às situações em curso (facfa pendentia), cumpre separar as partes anteriores à lei nova das partes posteriores, estas sujeitas sem retroatividade à mudança legislativa, e aquelas a co?berto de sua ação; e, finalmente, os fatos futuros (facta futura), evidentemente contidos por inteiro no âmbito da lei atual. Mas, para o exame da órbita de incidência da lei, é preciso abandonar a idéia de direito adquirido, e ainda de relação jurídica, para ter em vista as situações jurídicas, mais abrangentes e mais po?sitivas. Na verdade, a noção de situação jurídica aplica-se a toda espécie de condição individual, sem referência ao caráter subjetivo, e alcança aquelas condições unilaterais ou bilaterais, oponíveis a qualquer pessoa, e em qualquer ramo do direito. No de família, há a situação jurídica do menor, do casado, do viúvo, do desquitado, como de filho legítimo, legitimado, ilegí?timo ou adotivo, etc.; no direito das coisas, a de proprietário, usufrutuário, possuidor, etc.; no direito obrigacional, a de credor ou devedor, vendedor ou comprador, locador ou locatário, etc.; no direito sucessório, a de herdeiro legítimo ou testamentário, legatário, etc.?

?Mas há dois momentos sucessivos no desenvolvimento de uma situação jurídica: uma fase dinâmica, correspondente ao momento de sua constituição ou extinção; e uma fase estática, que corresponde ao em que produz os seus efeitos. Quando se trata de determinar como se constitui ou se extingue uma situação jurídica, a lei estabelecerá que fatos ou atos têm esta eficácia, e que outros não a têm, e o problema da retroatividade se sim?plifica, atentando-se em que a lei nova não pode tomar em con?sideração os fatos (naturais ou voluntários) ocorridos antes de sua entrada em viqor. As leis relativas aos modos de consti?tuição ou de extinção de uma situação jurídica não podem, sem retroatividade, reabrir a questão da eficácia ou ineficácia jurídica de um fato passado. Quando se cogita de fixar os efeitos de uma situação jurídica já constituída, a lei antiga governa os efeitos já produzidos durante sua vigência, enquanto que a lei moderna de?terminará os efeitos que se vierem a produzir após sua entrada em vigor, mas não pode atingir os efeitos jurídicos anteriores, ainda que pretendesse modificá-los, quer para restringi-los, quer para ampliá-los.?

?Detendo-se, em particular, sobre a fase dinâmica (de constituição ou extinção) das situações jurídicas, é mister distinguir: há situações jurídicas que se constituem em um só momento, em conseqüência de um único fato (a morte de uma pessoa, o abalroamento de um veículo), e há outras que supõem certo lapso de tempo, requerendo um estado de fato contínuo (a prescrição aquisitiva pressupõe a posse contínua por um lapso prolongado), ou a presença de elementos sucessivos (a sucessão testamentária requer, de um lado, um testamento válido é, de outro, a morte da testador).?

?No tocante às situações jurídicas que já se acham constituídas, a regra é uma só: as leis que regulam a constituição de uma situação jurídica não podem atingir as situações jurídicas já constituídas.?

?Acontece, porém, que a lei nova pode, ao entrar em vigor, enfrentar situações jurídicas em curso de constituição, já tendo ocorrido um fato que é elemento dela, mas por si só inábil a seu pleno estabelecimento. A lei nova pode, sem retroatividade, atingir aquelas situações em curso, criar condições novas, modificar ou anular, para o futuro, os efeitos ainda não produzidos pelos elementos anteriores, mas deverá respeitar o valor jurídico de tais elementos. Daí outra regra: Em face de uma situação jurídica em curso de constituição ou de extinção, as Ieis que governam a constituição ou extinção de uma situação jurídica não podem atingir os elementos já existentes, que fazem parte desta constituição ou desta extinção, enquanto portadores de um valor jurídico próprio, quer se trate de suas condições de vali?dade ou dos efeitos jurídicos que tenham produzido. Mas a lei nova alcançando fatos que não determinaram a constituição de uma situação jurídica não pode considerá-los como tendo levado a esta constituição. Transpostos os princípios para a terreno prá?tico, a matéria da constituição ou da extinção das situações jurídicas acha-se regulada de forma a prever as hipóteses ocor?rentes, com que o autor ilustra os seus vários aspectos.?

?Tratando-se da fase estática (produção de efeitos das si?tuações jurídicas já constituídas), a matéria está submetida a uma regra simples: A situação jurídica, já inteiramente constituída nos termos da lei velha, é alcançada pela lei nova, que cogita precisamente dos seus efeitos. Se estes também se tinham produzido inteiramente, não há, na verdade, problema de direito transitório. Mas, se os efeitos se prolongam no tempo, e a lei nova os encontrara em parte produzidos sob a lei velha, e em parte a produzir ainda, a regra geral é esta: A lei que governa os efeitos de uma situação jurídica não pode, sem retroatividade, atingir os efeitos já produzidos sob a lei anterior. Quanto aos efeitos que se vierem a produzir para o futuro, serão determinados pela lei em vigor no dia em que se produzirem. No tocante aos con?tratos patrimoniais em curso de produção de efeitos, a lei nova se guarda de alcançá-los, porque é a lei do dia do contrato que comandará todo o seu desenvolvimento ulterior.?

?Embora encarando o problema de ângulos diferentes, as teorias subjetivista e objetivista não diferem fundamentalmente nos resultados. Examinemos o princípio da não-retroatividade partindo da noção de direito adquirido, ou apliquemo-lo em decorrência da situação jurídica definitivamente constituída, em suas linhas gerais os efeitos são os mesmos, pois uma disposição que tem eficácia retrooperante, igualmente a ostenta na ofensa ao direito adquirido ou no atentado à situação jurídica. Há, contudo, maior rigor técnico na concepção objetiva.? (in Instituições de Direito Civil, p.147/150, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 5ª ed. 1978).

Não se cogita, portanto, de aplicação retroativa da lei, visto que a limitação imposta por lei posterior à convenção incidirá em função de fato ? inadimplemento ? ocorrido na vigência da lei que se está a aplicar.

Neste sentido, inclusive, a recente Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS ? MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3º, DA LEI 4.591/64 - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR INCOMPATIBILIDADE ? VIOLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL - INOCORRÊNCIA - MULTA PROTELATÓRIA ? ADEQUAÇÃO À ESPÉCIE. 1 - In casu, a Convenção Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no patamar máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo específico, novas regras para os condomínios. 2 - Assim, por tratar-se de obrigação periódica, renovando-se todo mês, a multa deve ser aplicada em observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei substantiva atual, prevista em seu art. 1336, § 1º, em observância ao art. , § 1º, da LICC, porquanto há revogação, nesse particular, por incompatibilidade, do art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64. Destarte, a regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor. ?omissis?. (Resp 701483/SP, j. 17.03.2005, Min. Jorge Scartezzini)

Neste sentido, jurisprudência deste Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. MULTA CONVENCIONAL. NOVO CÓDIGO CIVIL. LIMITE. Após o advento do Novo Código Civil, a multa convencional por atraso no pagamento das despesas condominiais deve ser limitada em 2%, consoante a regra do § 1º do artigo 1.336 do Novo Diploma de Direito Material, que derrogou em parte o § 3º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64. Ausência de ofensa a ato jurídico perfeito, porquanto a relação jurídica condominial diz respeito a obrigação de trato sucessivo, na qual se deve aplicar a legislação vigente à época do vencimento de cada parcela. Entendimento pacificado no âmbito da jurisprudência desta Corte e do Augusto STJ. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO, ANTE A SUA MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. (Apelação Cível Nº 70028436897, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 30/01/2009).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. MULTA MORATÓRIA. A multa moratória prevista na convenção de condomínio em consonância com o disposto na Lei 4.591/64, não se mostra abusiva quando fixada no percentual de 10%. Contudo, a partir da entrada em vigor do novo Código Civil, a multa a ser aplicada sobre as quotas inadimplidas resta limitada ao percentual de 2% (§ 1º do art. 1.336 do NCCB), não se falando em ato jurídico perfeito a amparar a manutenção do percentual anteriormente fixado. NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70019789858, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 03/04/2008).
Deste modo, é de ser mantida a sentença, a fim de afastada a alegada nulidade das Assembléias para alterações da convenção e do regimento interno do condomínio, porquanto estas ocorreram com o quórum exigido e em consonância com as alterações introduzidas pelo Código Civil de 2002.

Por fim, com relação a eventual elaboração de uma planta de valores, a ser realizada por engenheiro ou arquiteto, de todas as unidades autônomas do edifício, a partir da aprovação condominial, em que, segundo o recorrente, se definiria as novas frações ideais de todas as suas unidades, a fim de dar juridicidade para alteração da convenção, não merece conhecimento, por se tratar de inovação recursal.

Ainda que o recorrente, em sua inicial, tenha mencionado de que a solução poderia se dar através do recálculo das frações ideais, não requereu expressamente a realização de eventual perícia para esse recálculo, não podendo esta Corte, neste momento processual, manifestar-se nesse sentido.

Considerando que a matéria não foi expressamente requerida por ocasião da propositura da demanda, repito, não pode agora ser conhecido, por se tratar de inovação recursal.
Outrossim, as frações ideais constam na matrícula do imóvel, sendo desnecessário o seu recálculo.

Ante o exposto, o voto é pelo improvimento do recurso. Mantida a sucumbência fixada na sentença.

É o voto.

Des. Pedro Celso Dal Prá (REVISOR) - De acordo com o (a) Relator (a).
Des.ª Nara Leonor Castro Garcia - De acordo com o (a) Relator (a).
DES. CLÁUDIO AUGUSTO ROSA LOPES NUNES - Presidente - Apelação Cível nº 70037412681, Comarca de Porto Alegre: \APELO IMPROVIDO. UNÂNIME.\
Julgador (a) de 1º Grau: FERNANDO ANTONIO JARDIM PORTO




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