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26 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Décima Quinta Câmara Cível
Publicação
14/06/2017
Julgamento
31 de Maio de 2017
Relator
Otávio Augusto de Freitas Barcellos
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS_AC_70073146185_34016.doc
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Inteiro Teor


OAFB

Nº 70073146185 (Nº CNJ: 0078733-77.2017.8.21.7000)

2017/Cível


APELAÇÃO CÍVEL. locação. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E INEFICÁCIA DO CONTRATO C/C PEDIDO ALTERNATIVO. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA, POR EXTRA PETITA, DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO, DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E DE PRESCRIÇÃO. DECLARAÇÃO DA NULIDADE Do contrato requerida na inicial. correto o acolhimento da pretensão de nulidade, mormente quando o art. 168, parágrafo único, do Código Civil permite ao Juiz declarar de ofício a nulidade de negócio jurídico que lhe tenha sido submetido a exame. presidente da entidade que celebrou contrato sem estar regularmente investida dos poderes de representação. nulidade declarada. prejudicado o exame das demais questões. ELEVAÇÃO DOS HONORÁRIOS EM SEDE RECURSAL. ART. 85, § 11, DO NCPC. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO ADMINISTRATIVO Nº 7, DO STJ. Publicada a sentença depois da entrada em vigor do novo Código de Processo Civil e desacolhidas as razões recursais, eleva-se os honorários. REJEITADAS AS PRELIMINARES, NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME..
Apelação Cível


Décima Quinta Câmara Cível

Nº 70073146185 (Nº CNJ: 0078733-77.2017.8.21.7000)


Comarca de Porto Alegre

BUBMAC ADMINISTRADORA DE BENS E PARTICIPAçõES LTDA.


APELANTE

SSRS - SOCIEDADE DOS SURDOS DO RIO GRANDE DO SUL


APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, rejeitadas as preliminares, negar provimento ao recurso.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des. Vicente Barroco de Vasconcellos (Presidente) e Des.ª Ana Beatriz Iser.

Porto Alegre, 31 de maio de 2017.

DES. OTÁVIO AUGUSTO DE FREITAS BARCELLOS,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos (RELATOR)

Adoto, inicialmente, o relatório da sentença das fls. 232/239, o qual passo a transcrever:

?Vistos etc.

I ? Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E INEFICÁCIA DO CONTRATO COM PEDIDO ALTERNATIVO ajuizada por SSRS ? SOCIEDADE DOS SURDOS DO RIO GRANDE DO SUL contra BUBMAC ADMINISTRADORA DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA., alegando, em síntese, ser entidade filantrópica de direito privado, sem fins lucrativos, de utilidade pública municipal, que sobrevive a partir dos valores de locação de seus terrenos. Diz que, em 17/08/2010, subscreveu contrato particular de ?Locação não residencial, Permuta Parcial, Construção de Prédio e outras Avenças? com a ré, passando a demandada a ocupar uma área de 10.000m² dentro da área de matrícula 108.949, localizado na Avenida Salvador França, n. 1800, nesta capital. Refere que o prazo da alegada locação seria de 40 anos, prorrogável por mais 10 anos, com aluguel de R$ 6.500,00 mensais, inadimplido. Conta que, em contrapartida, a demandada construiria uma nova sede para a autora no prazo de 18 meses, sendo que, até a data de ajuizamento da ação, nada foi realizado, não tendo a ré sido imitida na posse. Enumera várias fissuras no contrato celebrado, que o tornariam nulo ou ineficaz, tais como a falta do número correto de testemunhas, o que leva a um manifesto desequilíbrio contratual, inclusive porque estipulada multa exclusivamente em prol da demandada no valor de R$50.000,00. Entende que o prazo de locação é inusitado e que, pelas cláusulas expostas, está-se frente a um contrato de superfície, que deve se dar por escritura pública e não por instrumento particular. Relata que houve a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária, pela então presidente da associação, mancomunada com um escritório de advocacia, em 02/07/2010, com comparecimento de 142 dos 304 associados, onde não foi exibido o contrato em sua amplitude, sendo que os presentes sequer sabiam acerca dos termos e condições do acordo, estando tal pacto em discordância com os regramentos do Estatuto Social da Sociedade. Entende que a forma do contrato não foi respeitada, que havia falta de poderes para a subscrição da avença, sendo o contrato nulo de pleno direito, existindo desequilíbrio contratual, abusividade contratual a ser afastada porque tudo está condicionado à função social do contrato e deve ser observado o disposto nos artigos 113, 187 e 422 do Código Civil. Refere que não houve Assembleia Geral específica para autorizar a lavratura ou posterior homologação do referido contrato, não se alcançando o percentual de 4/5 exigidos pelos Estatutos Sociais. Aduz que o contrato de locação, bem como o contrato de superfície, exige a tradição da coisa, o que ocorreu no caso, continuando a autora na posse do bem, tendo sido o contrato subscrito em 17/08/2010, sem qualquer notícia acerca do cumprimento de obrigações mínimas. Requer a declaração de nulidade ou ineficácia do contrato lavrado em 17/08/2010, referente a uma área de 10.000m² ou, alternativamente, declarar rescindido o mesmo contrato por inadimplência de parte da ré ou pagamento de multa correspondente a uma anuidade. Pugna pela AJG. Pede, por fim, a procedência da ação.

Deferida AJG à fl. 71.

Em defesa (fls. 75/94), a ré alega, preliminarmente, a impossibilidade jurídica do pedido, vez que a existência de inadimplência de sua parte tem como termo inicial a aprovação do projeto construtivo junto ao Município, condição que ainda não se implementou, requerendo, assim, a extinção do feito sem julgamento de mérito. Sustenta, ainda, em preliminar, a falta de interesse de agir, haja vista a autora não expor efetivamente a motivação de eventual vício de consentimento no contrato firmado, pedindo, assim, a extinção do feito sem julgamento de mérito. Aduz, em preliminar, a prescrição, considerando que o acordo foi firmado em 17/08/2010, tendo transcorrido mais de dois anos, forte no art. 179 do Código Civil, postulando, assim, pela extinção do feito sem julgamento de mérito. No mérito, diz que a autora apresentou à ré interesse em locar parte da área que possui, mediante inúmeras condições e agora pretende realizar junto a terceiros outros negócios imobiliários, por aquecimento comercial do setor. Conta que foi publicado no Diário Oficial, em 01/06/2010, convocação de Assembleia Geral Extraordinária da autora para fins específicos de aprovação e discussão, em 02/07/2010, da locação e projeto construtivo, onde tais documentos foram apresentados, com contrato firmado um mês após, sem irregularidades, aprovado, ainda, por seu Conselho Consultivo. Narra que o implemento patrimonial, em favor da demandante, seria no mínimo vinte e três milhões de reais, motivo pelo qual foram realizadas garantias em favor da ré para que fosse justificado o investimento realizado para garantia de alguma rentabilidade e, dessa forma, foi apresentada uma multa contratual em torno de um pouco mais de duas vezes o valor investido no local. Relata que o fato do investimento ainda não ter sido implementado se deve à autora, que não autorizou a persecução contratual por não concordar com a diretriz municipal que determinava a doação parcial da área, em cerca de 20%, em razão da metragem construtiva, entendendo que o Município estaria lhe prejudicando, ainda com a possibilidade de inserção de traçado viário na localidade. Dessa forma, alega que a autora, não aceitando a formalização de nenhum dos dois documentos, impediu o prosseguimento do projeto em trâmite municipal. Alega que pagou por todos os projetos administrativos e despesas contratuais, hoje em total aproximado de R$ 2.500.000,00, e por essa razão, nada deve de locatícios à entidade autora, não existindo inadimplemento contratual de sua parte, nem imposição de cláusulas que não tenham sido dispostas após debate entre as partes. Refere que não há, na causa em exame, atos nulos ou anuláveis, conforme arts. 166 e 171 do Código Civil. Requer a condenação da autora em litigância de má-fé, forte no art. 17, VII, do CPC. Pede, por fim, a improcedência da ação.

Réplica às fls. 216/227.

Na data de 16/09/2014, BUBMAC ADMINISTRADORA DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA. propôs AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E OUTROS PLEITOS (001/1.14.0253298-0) contra SSRS ? SOCIEDADE DOS SURDOS DO RIO GRANDE DO SUL, reiterando as alegações realizadas em contestação no feito conexo e sustentando que não finalizou sua parte contratual pela dificuldades geradas pela ré, tendo sido suspenso o projeto encomendado pela negativa da ré em firmar documento junto à Municipalidade. Refere que foi informada que a ré negocia o mesmo imóvel em permuta com construtoras locais, o que preocupa o autor que já investiu capital de monta no projeto contratado. Requer, em sede de tutela antecipada, que seja determinado à ré que se abstenha de realizar quaisquer transações comerciais com área de sua propriedade, objeto de pacto firmado com a autora, com fins de se evitar maiores prejuízos à requerente ou inclusão de terceiros em discussão advinda de direitos de posse do imóvel em discussão, ou que seja oficiado ao Registro de Imóveis para que conste, à margem da matrícula, o contrato particular de locação não-residencial, permuta parcial, construção de prédio e outras avenças. No mérito, pede o reconhecimento da obrigação pactuada pela ré no contrato determinando seu cumprimento, com a assinatura dos documentos indispensáveis junto ao Município para consecução contratual ou, do contrário, a condenação da requerida ao pagamento das despesas havidas pela autora, consoante contrato pactuado com a construtora Nacional Engenharia Ltda., bem como as perdas e danos havidas pelo rompimento unilateral do contrato por parte da ré, consoante penalidades contratualmente estabelecidas (parágrafo terceiro), além de indenização por danos morais. Na hipótese de comprovação de impossibilidade de cumprimento da obrigação, postula pela condenação da ré ao ressarcimento de valores pagos pela autora, sem prejuízo de danos morais e multa por perdas e danos. Discorre sobre o direito aplicável, fundamentando o pedido nos artigos 389, 397, 422, 476 e 482, do Código Civil, pugna pela inversão do ônus da prova. Pede, ao final, a procedência da ação.

Indeferida o pedido de antecipação dos efeitos da tutela à fl. 205, a decisão foi atacada através agravo de instrumento interposto pela autora às fls. 213/228, recurso ao qual foi negado seguimento (fls. 270/281).

Em defesa (fls. 232/250), alega, preliminarmente, a inépcia da inicial, frente à diferença no valor de custas recolhidas, pugnando pela punição da autora em litigância de má-fé e pela extinção do processo sem resolução de mérito. Sustenta, ainda em preliminar, a carência de ação por ofensa aos arts. 282 e 283 do CPC, pois não traz aos autos documentos que comprovem a alegada recusa da ré em assinar requerimentos exigidos pela Prefeitura Municipal ou na comprovação de danos materiais, requerendo a extinção do feito forte no art. 269, IV, do CPC. Refere, ainda em preliminar, que anulada a contratação, prejudicado fica o pedido, que se confunde, sendo caso de litispendência. No mérito, reitera os argumentos trazidos na inicial da ação conexa, enfatizando a ausência de equivalência entre as prestações, cláusula penal absurdamente desproporcional, o que denota a ausência de transparência e boa-fé, estando presente o agir prejudicial da ré autora ante a hipossuficiência da ré. Diz que o contrato com a Nacional Engenharia foi firmado em 10/05/2009, 18 meses antes da Assembleia que supostamente aprovou o acordo. Refere que o contrato balizador do encaminhamento da documentação à Municipalidade que daria origem à doação de parte do terreno é nulo, não atendendo a requisitos estatutários (art. 32 do Estatuto Social). Lembra que a autora não comprovou nos autos o encaminhamento à ré de notificação premonitória para constituí-la em mora. Requer a condenação da autora em litigância de má-fé. Pede, por fim, a procedência da ação.

Réplica às fls. 290/298.

Determinada a retificação da conta de custas porque equivocada a base de cálculo (fl. 267), foi complementado o preparo (fl. 288).

Saneador à fls. 305, 305v. e 306, afastando as preliminares de contestação relativas às ações conexas.

Intimadas as partes para manifestarem-se acerca de provas (fl. 305v), pediram a produção de prova oral (fls. 311/313).

Realizadas audiências inclusive em prosseguimento, foi ouvido o preposto da autora, foram inquiridas testemunhas arroladas pela parte Bubmac, e, após, em alegações finais as partes reafirmaram as teses defendidas nas peças processuais que ofertaram, iniciais e contestações das ações conexas (fls. 361/363 e ss. e 377/389 e ss.).

Ofertados documentos às fls. 392/395, pela Sociedade dos Surdos, sobre eles manifestou-se a Bubmac às fls. 399/401.

Em apenso, tramitou Impugnação ao Valor da Causa tombada sob nº 001/1.14.0122348-7, julgada parcialmente procedente para estabelecer o valor da demanda em R$ 3.120.000,00.

Interposta Impugnação ao Pedido de AJG, tombada sob nº 001/1.14.0122357-6 (processo apensado), julgada improcedente.

É o relatório.?

O dispositivo foi assim redigido:

?EM FACE DO EXPOSTO, julgo: a) procedente o pedido formulado na ação declaratória de nº 001/1.14.0062355-4 para determinar a nulidade do contrato de fls. 41/46 celebrado pelas partes em 17/08/2010, com a consequente prejudicialidade do pedido alternativo (fl. 19, letra ?b?, parte final) e b) julgo improcedentes os pedidos cumulados na inicial da ação relativa ao processo 001/1.14.0253298-0.

Sucumbente, Bubmac Administradora de Bens e Participações Ltda. arcará com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$ 30.000,00 (trinta mil reais), com fundamento no artigo 85, § 4º, do CPC, sendo 1/2 da verba honorária para a ação principal e outra metade relativa à ação de obrigação de fazer, c/c indenizatória. O valor dos honorários advocatícios deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M, desde esta data, e terá o acréscimo de juros de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado da sentença (artigo 85, § 16, do CPC).

Na fixação da verba honorária considerei o elevado grau de zelo na elaboração das peças processuais, o local da prestação do serviço - coincidente com aquele de localização do escritório dos procuradores -, o trabalho realizado pelos advogados da parte vencedora e o tempo necessário para sua realização, inclusive com participação em audiências, afora o necessário acompanhamento processual, eis que ajuizadas as ações em 12/03/2014 e 16/09/2014, respectivamente.?

Inconformada, apelou a parte requerida às fls. 253/289. Arguiu preliminares de nulidade da sentença, por extra petita, de falta de interesse de agir e de impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, asseverou que não houve desequilíbrio contratual a ensejar a nulidade do pacto locatício e, assim, o inadimplemento se deu unilateralmente pelo locador, razão pela qual o mesmo deve ser responsabilizado e ressarcir os danos materiais que causou. Reclamou o prequestionamento da matéria.

Isto posto, requereu o provimento do recurso, nos termos expostos.

Com preparo e contrarrazões (fls. 292/306), os autos foram remetidos a este eg. TJRS, de acordo com o art. 1.010, § 3º, do CPC e, assim, vieram conclusos para julgamento.

Registro, finalmente, que foram observadas as formalidades constantes dos arts. 931, 934 e 935 do CPC.

É o relatório.

VOTOS

Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos (RELATOR)

Cuida-se o presente caso de Contrato de \Locação não residencial, Permuta Parcial, Construção de Prédio e outras Avenças\ celebrado em 17/08/2010 entre a SSRS - Sociedade dos Surdos do Rio Grande do Sul como locadora e Bubmac Administradora de Bens e Participações Ltda. como locatária.

O contrato objeto das ações ora analisadas previa a ocupação pela locatária de uma área de 10.000m² dentro da área de matrícula 108.949, localizado na Avenida Salvador França, n. 1800, em Porto Alegre, pelo prazo de 40 (quarenta) anos, prorrogável por mais 10 (dez) anos, pelo valor mensal de R$ 6.500,00 mensais e, em contrapartida da locatária construir uma nova sede para a locadora no prazo de 18 (dezoito) meses.

A locadora argumenta que o contrato não foi cumprido e a locatária diz que o descumprimento se deu por motivos inerentes a sua conduta.

A sentença julgou procedente o pedido formulado na ação declaratória nº 001/1.14.0062355-4 e improcedentes os pedidos cumulados na ação de obrigação de fazer nº 001/1.14.0253298-0.

As questões foram equacionadas com a decretação de nulidade do contrato, por irregularidade na Assembléia realizada no dia 02/07/2010 (fl.39) que aprovou a celebração do pacto locatício, já que a mesma não respeitou os requisitos do Estatuto da Entidade, ou seja, o quorum estipulado de frequência mínima de 4/5 do quadro social e, assim, a Diretora, ao firmar o Contrato em nome da SSRS não estava investida dos poderes para tanto.

Passo ao exame da questões preliminares suscitadas, que não merecem acolhimento.

Analiso a preliminar de ausência de interesse de agir argüida pela apelante.

É sabido que o interesse de agir consiste em um binômio: necessidade e utilidade.

A necessidade consiste na última forma de se solucionar o conflito, ou seja, quando não houver outros meios para satisfação voluntária, haverá necessidade de jurisdição. Já a utilidade restará caracterizada quando o processo for o meio hábil a alcançar o resultado pretendido.

Ou seja, a deflagração da ação justamente porque aquele que estava obrigado a seguir determinada conduta ou abster-se de realizá-la descumpriu com sua obrigação, frustrando a pretensão do titular do direito subjetivo.

No caso dos autos, a autora ajuizou ação declaratória de nulidade de contrato de locação, tendo em vista a irregularidade na celebração do mesmo e também no descumprimento de suas cláusulas.

Inequívoca, destarte, a necessidade de ingressar em juízo, da qual reflete o interesse de agir, que precede o ajuizamento da ação, razão pela qual há que ser afastada a preliminar.

Por tais motivos também, a preliminar de carência de ação, por impossibilidade jurídica do pedido, a seu tempo, vai também rejeitada.

Em relação à prescrição, coaduno do entendimento de que no presente caso aplica-se o prazo decadencial de 04 (quatro) anos previsto no art. 178 do CC.

Assim, quando do ajuizamento da ação em 12/03/2014 ainda não havia se implementado o prazo prescricional, considerando que o contrato foi celebrado em 17/08/2010.

Tenho, ainda, que não se pode falar em nulidade da sentença, pois não está configurado na espécie o julgamento extra petita, não apenas porque efetivamente a apelada requereu na petição inicial a declaração de nulidade do contrato de locação, mas também porque a nulidade é matéria que pode conhecida de ofício pelo juiz, como dispõe o art. 168, parágrafo único, do Código Civil, verbis:

?As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.?



Ora, por expressa disposição legal, qualquer interessado tem legitimidade para pedir a nulidade absoluta de negócio jurídico, por incapacidade do agente, nos termos do ?caput? do referido artigo 168 do CC:


?As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.?



Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. (...). NULIDADE ABSOLUTA. A nulidade absoluta pode ser denunciada por qualquer interessado e declarada de ofício pelo julgador, porque violada norma que protege interesse público. (...). Processo anulado a partir da citação. Agravo de instrumento provido. (AgI N.º 70046671541, 2ª Câmara Especial Cível, TJRS, Relator: Marcelo Cezar Muller, Julgado em 28/03/2012)



AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. (...). Nos termos do art. 168 do Código Civil de 2002, a nulidade do negócio jurídico pode ser arguida por qualquer interessado. 2. Caso em que se pretende seja reconhecida a nulidade, por simulação, de confissão de dívida firmada por pessoa jurídica. Legitimidade ativa do sócio, que possui interesse direto na preservação do patrimônio da confitente. (...). Apelo provido. Sentença desconstituída. (ApC N.º 70045448537, 16ª Câmara Cível, TJRS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 27/10/2011)



A verdade é que, em face do interesse público subjacente na validade de qualquer negócio jurídico, não é necessário pedido expresso para legitimar a decretação de nulidade.

A esse respeito, aliás, vale a pena lembrar que a lei é expressa em determinar que a nulidade absoluta de negócio jurídico (como a que foi aqui alegada), pode e deve ser conhecida até mesmo de ofício pelo juízo, quando conhecer do negócio ou seus efeitos (parágrafo único do artigo 168 do CCB).

Segundo a lição de NELSON NERY JUNIOR (In ?Código Civil Comentado?, 5ª edição, São Paulo: RT, 2007, p. 334):

?Como se trata de matéria de ordem pública, isto é, de interesse social e geral, o juiz deve examiná-la ex officio, independentemente de alegação da parte ou do interessado.?



Importante referir que, diferentemente do que alega a apelante, BUBMAC ADMINISTRADORA DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA., a parte autora, SSRS ? SOCIEDADE DOS SURDOS DO RIO GRANDE DO SUL, nas fls. 12/13 da Ação nº 001/1.14.0062355-4 referiu expressamente o abuso de poderes da Presidente da locadora devido à falta de quórum na assembléia, nos seguintes termos, verbis:

\Num exame à documentação alcançada pela antiga Diretoria, não se deparou com alguma Assembléia Geral específica para autorizar a lavratura ou posterior homologação de um contrato de tanta profundidade, comprometendo o único patrimônio imobiliário da Entidade Autora.

O prazo contratual avençado, a preço vil, equipara-se a alienação. E a Entidade Autora carece dos recursos advindos da utilização do imóvel em apreço.

A então Presidente não estava apoderada para tanto, circunstância que a ré deveria investigar, mormente quando assistida por Profissional de Direito.

Reitera-se que a Assembléia contava com a presença de 142 sócios (em 2010), número bem inferior aos 304 que compareceram em julho de 2013, dos quais 283 disseram 'Não' ao Contrato exibido e subscrito, indevidamente, pela Presidente anterior.

Nunca se alcançou o percentual de 4/5 exigidos pelos Estatutos Sociais.\



Ainda, o argumento da autora foi explicitamente aceito na bem lançada sentença, da lavra do Dr. Walter José Girotto, MM. Juiz de Direito, que não merece reparo, pois bem apreciou a espécie, aplicando o melhor direito, cujos termos, adoto como razões de decidir, verbis:

De consequência, afigura-se induvidoso que as partes devem observar o contrato em seus termos, oportunidade em que, no entanto, merece registro o fato de que resta incontroverso nos autos ter havido convocação, pela autora, de Assembleia Geral Extraordinária, inclusive através da publicação do edital respectivo pela imprensa (fl. 122), a ser realizada em 02/07/2010, para ?discussão e aprovação da locação da presente área onde está construída a atual sede, e a construção da nova sede com entrada pela Rua Camerino, bem como do Ginásio de Esportes e Infraestrutura em parceria com a Nacional Engenharia Ltda.?.

Da leitura da convocação, depreende-se que a Sociedade dos Surdos do Rio Grande do Sul já tinha conhecimento da presença, na execução da obra, da empresa Nacional Engenharia, o que revela o conhecimento da demandante acerca do contrato de prestação de serviços técnicos de fls. 37/42 dos autos da ação de obrigação de fazer, considerando, ainda, que as tratativas entre as partes para a assinatura do contrato objeto da lide se estenderam por muito tempo, conforme testemunho de João Inácio Espíndola Malleu (fl. 381). Cabe referir, ainda, que na ?Cláusula primeira ? Do Valor dos Serviços?, estipulou-se que ?os valores ajustados no contrato primitivo [?] serão quitados [?] quando da aprovação da locação do terreno e projetos construtivos, os quais serão avaliados na Assembleia Geral Extraordinária da SSRS ? Sociedade dos Surdos do Rio Grande do Sul? (fl. 42 dos autos da ação de obrigação de fazer).

Contudo, a partir da análise da ata nº 12 da Assembleia Geral Extraordinária (fl. 39), verifica-se que, na votação ocorrida, foram contabilizados 140 votos a favor, um nulo e um contra, presentes, assim, 142 pessoas, e sendo que consta das fls. 63/70 uma listagem de sócios que totaliza 1.169 sócios. Considerando o artigo 32 do Capítulo Nono do Estatuto (?Do Patrimônio?), à fl. 32, conclui-se que ?não será permitida a construção de qualquer obra e/ou melhoria por entidades congêneres nem por terceiros por mais interessante que seja econômica e financeiramente, salvo com permissão de Assembleia Geral Extraordinária, especificamente convocada e com frequência mínima de 4/5 (quatro quintos) do quadro social? (sublinhei).

Assim, tendo em vista o quadro social de 1.169 membros, 4/5 correspondem por volta de 935 pessoas, fato que demonstra a mínima quantidade de sócios presentes à reunião do dia 02/07/2010, até mesmo em comparação com a Assembleia de 06/07/2013 (fl. 40), quando foi devidamente obedecido o quorum estipulado no Estatuto para deliberação, com votação aberta durante todo o dia e apuração de urnas em Capão da Canoas, e aprovada a descontinuidade dos contratos ?a respeito da Colônia de Férias da Sociedade dos Surdos do Rio Grande do Sul em Capão da Canoas para a praia Guarani e sobre a locação para revenda de carros e cedência de parte do terreno da sede de Porto Alegre para a Prefeitura de Porto Alegre? (sublinhei).

Dessa forma, percebe-se que há evidente vício formal na deliberacao de 02/07/2010 (fl. 39), não obedecendo, então, o quorum estipulado pelo próprio Estatuto da autora em seu art. 32, e sendo irregular a deliberação, permanece hígido o disposto no art. o artigo 32 do Capítulo Nono do Estatuto (?Do Patrimônio?), à fl. 32, que estipula a proibição da construção de obras na sede da autora, exceto pela permissão dos sócios, através de deliberação em Assembleia Geral Extraordinária com frequência mínima de 4/5 (quatro quintos) do quadro social.

Como consequência da irregularidade da deliberação assemblear de fl. 39 e considerando a decisão acerca da descontinuidade dos contratos à fl. 40, deve ser declarado nulo o contrato de fls. 41/46, forte no art. 166, inciso II, do Código Civil, de consequência retornando as partes ao status quo ante, vez que o pacto firmado entre as partes era resultado direto da irregular Assembleia de 02/07/2010, como confirmado pela ré (fl. 80), sendo que a presidente da autora à época, Sra. Verônica Chiden, que firmou tal pacto (fls. 41/46), não tinha poderes para representar a sociedade na assinatura do instrumento contratual objeto da lide, tendo agido em descumprimento, outrossim, à alínea ?a? do artigo 22 do mesmo Estatuto (fl. 30).

Ressalto que, uma vez declarada a nulidade do contrato, restam prejudicadas as demais insurgências do apelante, inclusive a discussão acerca da abusividade das cláusulas contratuais.

Por fim, quanto ao pedido de prequestionamento, suscitado pelo apelante, observo que, na hipótese, cumpre salientar que as decisões judiciais não estão obrigadas a manifestar-se expressamente acerca de todos os artigos de lei invocados pela parte ao longo da lide ou mesmo a contrapor-se a cada um dos argumentos, bastando que estejam fundamentadas de modo coerente e lógico e que exponham os elementos que levaram ao convencimento do Julgador, enfrentando, nos termos do art. 489, inciso IV, do CPC, os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada.

Ademais, destaco que o CPC, em seu art. 1.025, consagrou expressamente a tese do prequestionamento ficto, verbis: ?Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade?.
Portanto, dou por prequestionados os dispositivos invocados pela parte apelante.

Diante do exposto, rejeitadas as preliminares, nego provimento ao recurso de apelação.

Por fim, publicada a sentença quando em vigor o novo Código de Processo Civil, incide a orientação do STJ contida no Enunciado Administrativo nº 7, de modo que, desacolhidas as razões recursais, elevo os honorários sucumbenciais para R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), na forma do art. 85, § 11, do referido diploma legal.

É o voto.

Des.ª Ana Beatriz Iser - De acordo com o (a) Relator (a).
Des. Vicente Barroco de Vasconcellos (PRESIDENTE) - De acordo com o (a) Relator (a).
DES. VICENTE BARROCO DE VASCONCELLOS - Presidente - Apelação Cível nº 70073146185, Comarca de Porto Alegre: \REJEITADAS AS PRELIMINARES, NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.\
Julgador (a) de 1º Grau: WALTER JOSE GIROTTO




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