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24 de Janeiro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Vigésima Câmara Cível
Publicação
18/06/2015
Julgamento
10 de Junho de 2015
Relator
Carlos Cini Marchionatti
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS_AC_70064671126_27199.doc
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Inteiro Teor


CCM

Nº 70064671126 (N° CNJ: 0152490-75.2015.8.21.7000)

2015/Cível


EMBARGOS DE TERCEIRO À PENHORA. ALIENAÇÃO ANTES DA, DA INTIMAÇÃO DA PENHORA E DA AVERBAÇÃO DA PENHORA. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. PROVA.
A ausência de registro da penhora, ou da existência da ação, na matrícula do imóvel, presume a boa-fé do embargante.

A presunção se elide nos termos da súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, cabendo ao embargado provar a má-fé de quem adquire o imóvel antes da própria penhora, da intimação da penhora do executado e do registro da penhora.
Ausente prova da má-fé do adquirente, julgam-se procedentes os embargos de terceiro.

Apelação Cível


Vigésima Câmara Cível

Nº 70064671126 (N° CNJ: 0152490-75.2015.8.21.7000)


Comarca de Porto Alegre

FLAVIO GOMES DA ROSA


APELANTE

ANDREA RAUPP JORGE


APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des.ª Walda Maria Melo Pierro e Des. Dilso Domingos Pereira.
Porto Alegre, 10 de junho de 2015.

DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Carlos Cini Marchionatti (RELATOR)
Andrea Raupp Jorge ajuizou embargos de terceiro em face de Flávio Gomes da Rosa, julgados procedente pelo juízo de origem, condenando-se o embargado nas despesas do processo, com honorários arbitrados em 7% do valor corrigido da causa (fls. 134-8).

A parte demandada e exeqüente embargou de declaração (fls. 140-1), oportunizou-se contra-razões diante do pedido de efeitos infringentes (fl. 143), as contra-razões foram apresentadas (fls. 144-5), e os embargos foram em parte acolhidos para suspender a exigibilidade dos ônus de sucumbência, em razão do deferimento da assistência judiciária gratuita (fl. 147/v).

A parte demandada e exeqüente interpôs apelação, alegando, principalmente, alienação por preço vil o que indicia a fraude ou assunção de risco de perda do imóvel, pois, na condição de profissional do ramo imobiliário, a parte embargante teria condições de se certificar quanto à existência de penhora não averbada no registro de imóveis (fls. 149-53).

O juízo de origem recebeu no duplo efeito o recurso (fl. 155).

A parte demandante apresentou contra-razões à apelação (fls. 156-8).

A adoção da informatização justifica a simplificação do procedimento recursal dos artigos 549 a 552 do CPC.
É o relatório.

VOTOS

Des. Carlos Cini Marchionatti (RELATOR)

Antecipo a conclusão de meu voto no sentido de negar provimento à apelação interposta.

A sentença recorrida bem afere, a partir dos fatos controvertidos e da prova documental, que a venda do imóvel ocorreu em 30-7-2009 (fl. 10), antes da penhora, ocorrida em 28-8-2009 (fl. 14), antes da intimação da penhora, feita em 23-11-2009 (fl. 16/v), o que, à ausência da alegação e prova de outras circunstâncias, afastam a alegação de fraude na aquisição pela embargante de terceiro. E as razões da apelação não contra-argumentam esses fatos constatados na sentença, embora insista na alegação de fraude.

Ou seja, a aquisição ocorreu antes própria penhora, da intimação da penhora e da averbação da penhora.
A ausência de registro da penhora, ou da existência da ação, na matrícula do imóvel, presume a boa-fé do embargante. A presunção se elide nos termos do Súmula nº 375 do STJ: \O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.\
A parte embargada, que possuía o ônus de provar a fraude (art. 333, inciso II, do CPC), e dele não se desincumbiu. Na ausente prova da má-fé do adquirente, julga-se procedente os embargos de terceiro.

Ponho-me de inteiro acordo com a sentença recorrida, reafirmando seus fundamentos também como razões de decidir, assim (fls. 134 e ss):

VISTOS, etc.
ANDREA RAUPP JORGE, já qualificada na inicial, ajuizou a presente ação em face de FLÁVIO GOMES DA ROSA, alegando, em síntese, que em 30 de julho de 2009 firmou contrato de compra e venda do apartamento nº 21, do edifício Garibaldi, integrante do conjunto residencial Barão do Cahy, do Sr. Renato Antonio de Lima, imóvel este que foi penhorado em ação de execução de nº 1.05.0104721-6. Alega ser a legitima possuidora do imóvel, sendo efetivada a transferência do imóvel antes da intimação da execução, ocorrida em 16/11/2009. Indica que no ato da compra do imóvel não existia qualquer restrição. Embasa seu pedido com o art. 1046, do CPC. Requereu liminarmente a manutenção da posse do imóvel; no mérito a procedência da demanda, com a anulação da penhora e a manutenção da posse definitiva sobre o imóvel. Acostou documentos.
Deferida a liminar e o pedido de AJG postulado, foi determinado a citação do réu.
Citado, o embargado ofertou contestação, alegando a fraude à execução. Sustenta que o advogado do executado, no processo de execução, teve ciência da possível penhora do imóvel, através de NE publicada, avisando seu cliente, que procurou se desfazer do imóvel para evitar a penhora. Aponta que o termo de penhora foi lavrado em 30/07/2009, mesmo dia em que a embargante adquiriu o imóvel. Indica que a embargante não tomou as devidas cautelas, deixando de exigir certidão negativa cível do vendedor, como determinado pela Lei 7.433/85. Refere que o imóvel foi vendido por valor bem abaixo de mercado, corroborando com a tese de venda simulada. Ainda, que se a venda não fosse simulada, a embargante teria conhecimento da fraude, pois o valor da aquisição de R$ 35.000,00 é desproporcional ao valor real do bem de R$ 96.000,00. Requer a improcedência da demanda.
Replicou a autora impugnando a defesa do embargado, alegando ser adquirente de boa-fé.
Instadas as partes da possibilidade de conciliação e produção de provas, ofertou o embargado proposta de recebimento de 70% dos valores requeridos na execução, o que foi rejeitado pela embargante,
Requerida a produção de prova oral, vou designada audiência de instrução, tomando-se o depoimento pessoal da embargante e posteriormente ouvido a testemunha arrolada, encerrando-se a instrução com a entrega de memorias escritos, nos quais as partes reafirmaram as suas teses.
É o relatório.
DECIDO.
Trata-se de embargos de terceiro, em que a parte embargante postula a desconstituição da penhora efetivada sobre imóvel situado na Rua Jaime de Barros Câmara, nº 50, apartamento 21 do Conjunto Residencial Barão do Cahy, nesta Capital, alegando ser a legítima possuidora do imóvel.
A ora embargante indica ter firmado contrato de compra e venda referente ao apartamento nº 21 do Conjunto Residencial Barão do Cahy, em 30 de julho de 2009. Ainda ter registrado a transferência em 06 de agosto de 2009. Ocorre que o referido imóvel veio a ser penhorado nos autos de execução de nº 1.05.0104721-6, por dívida em nome de Renato Antonio de Lima, requerendo assim, a desconstituição da penhora.
Por sua vez, a parte embargada alega a fraude a execução, indicando que o imóvel foi adquirido na mesma data em que efetuado o termo de penhora, por preço abaixo do mercado, deixando a embargada de tomar as devidas cautelas para aquisição do bem.
Conforme estabelece o artigo 593 do Código de Processo Civil, considera-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens quando sobre eles pender ação fundada em direito real (inciso I); quando, ao tempo da alienação, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência (inciso II); bem como ainda nos demais casos expressos em lei (inciso III).
A luz do referido artigo, paira ainda a Súmula 375 do STJ que condiciona o reconhecimento da fraude a execução ao registro da penhora do bem alienado ou a prova da má-fé do terceiro adquirente.
Dito isso, consigno que conforme alegado pela embargante, no momento da compra do imóvel não constava qualquer registro sobre o bem, conclusão a que se chega através da certidão acostada às fls. 10 dos autos, em que demonstra apenas a compra efetivada pela autora.
De mesmo modo, os fatos narrados e comprovados através de cópia da ação de execução (fls. 14/16), confirmam que a venda do imóvel, ocorrida em 30/07/2009, se deu anteriormente a intimação da penhora datada em 23/11/2009, fatos estes que afastam o reconhecimento da fraude pela inexistência do registro de penhora.
Por outro lado, ainda pode-se constatar a fraude através da efetiva prova da má-fé do terceiro adquirente, ônus do qual cabe a parte embargada. Destaca-se que a análise do conjunto fático probatório deve ser realizada dentro da regra de distribuição da prova, nos termos do artigo 333 do CPC, o qual estabelece o seguinte: cabe a quem alega a produção da respectiva prova. Portanto, incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos do seu direito, assim como ao réu a demonstração da ocorrência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos deste, sob pena de insucesso no processo.
Com efeito, a alegação de má-fé alegada pelo embargado, sustentando o conluio entre a embargante, o advogado e o devedor, não merece prosperar. Não encontra-se respaldo, uma vez que o embargado não comprova a sua ocorrência. Saliento aqui que não há provas do conhecimento da embargante à eventual lide envolvendo o bem, afastando assim a má-fé como alegada.
Ao contrário, comprovou a embargante a posse do bem, acostando aos autos a certidão do Registro de Imóveis da em que aparece como compradora, atual proprietária do bem.
Neste sentido, segue jurisprudência que cito:
?APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS DE TERCEIRO. Nos termos da Súmula 375, do Superior Tribunal de Justiça, o eventual reconhecimento de fraude exige o registro de anotação ou a comprovação da má-fé do terceiro adquirente. Todavia, no caso, além de inexistir restrição ao tempo da aquisição, a prova dos autos não demonstrou a caracterização de conluio a fim de fraudar a execução. Manutenção da sentença que se impõe. Precedentes da Corte. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70055155568, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 27/11/2013)?.
?EMBARGOS INFRINGENTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA. AUSENTE PROVA DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 375 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. Nos termos da Súmula 375 do STJ: \O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente\. No caso, ausente prova da má-fé do terceiro adquirente, ônus probatório de incumbência do credor, de ser mantida a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro, declarando a validade da aquisição realizada pelos embargantes. Prevalência do voto vencido. Embargos infringentes acolhidos. EMBARGOS INFRINGENTES ACOLHIDOS. MAIORIA. (Embargos Infringentes Nº 70057373367, Nono Grupo de Câmaras Cíveis, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 13/12/2013)?.
Por fim, quanto a questão do valor pago pelo imóvel de R$ 35.000,00, tenho que este não se sustenta como prova da má-fé, eis que conforme os relatos de embargada e devedor, este foi o preço ajustado pelas condições em que o imóvel se encontrava.
De acordo com o depoimento da embargada e testemunho do executado, resta claro que o imóvel encontrava-se em péssimas condições. Ainda, no testemunho do devedor, indica ele nem saber que estava sendo executado em demanda judicial, o que corrobora com o afastamento da má-fé.
Aqui transcrevo parte dos depoimentos, de forma a ilustrar o acima justificado:
Andréa Raupp Jorge:

?J: Quem fixou o valor do imóvel: D: Foi o vendedor.

J: A senhora não estranhou o preço absolutamente fora de mercado? D: Não, na verdade é porque o imóvel, ele está bem deteriorado, o condomínio por fora e o apartamento por dentro, está bem deteriorado mesmo, por isso que ele está bem abaixo de mercado, mas eu vou gastar mais ou menos essa quantia ou mais para reformá-lo, para deixá-lo usável.?

Renato Antonio de Lima:
?J: O valor do apartamento não era o valor de mercado? T: Sim, não vendi pelo valor de mercado, porque o apartamento estava muito demolido. Eu não tinha como arrumá-lo. Então, vendi abaixo e eu também precisava do dinheiro. Já havia colocado com um valor mais alto, mas não consegui.

J: O senhor sabia que existia uma execução contra o senhor. T: execução de penhora não.

J: Não, execução de título extrajudicial, o senhor sabia que tinha? T: não.

J: O senhor nunca foi citado na execução? T: Não, citado não. Eu sempre fui chamado no acidente do carro na época, que arrumei os advogados. Fui a duas audiências e depois nunca mais fui chamado.

J: O senhor nunca recebeu nenhum documento, papel, ou coisa que valha da execução, dizendo que o senhor estava sendo executado no valor tal? T: Não.?

No tópico, aponto que os embargos de terceiro é a defesa daquele que sofre turbação ou esbulho da posse de seu bem, na forma do art. 1046 do CPC, ou seja, não há como prejudicar terceiro em face de eventual má-fé do executado. Tendo o executado fixado preço do imóvel abaixo do valor de mercado, não pode imputar-se a culpa a compradora e retirar-lhe da posse do imóvel, já que a ela não alcança aquela relação jurídica
FACE AO EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE os embargos de terceiro propostos por ANDREA RAUPP JORGE contra FLÁVIO GOMES DA ROSA para desconstituir a penhora sobre o imóvel situado no edifício Garibaldi, apartamento nº 21 do conjunto Residencial Barão do Cahy, constante da inicial, tornando definitiva a liminar.
Arcará o réu com as custas processuais e honorários do procurador da autora, que fixo em 7% do valor da causa, corrigido pela variação do IGP-m/FGV desde a data do ajuizamento, forte no art. 20, § 4º do CPC c/c Súmula 14 do STJ, considerando o trabalho despendido, ao deslinde da questão.
Essencialmente, incide o enunciado n. 375 do Superior Tribunal de Justiça.

A circunstância de não constar na escritura pública certidão judicial negativa não é exigência da escritura pública não a exige a Lei n. 7.433 de 18 de dezembro de 1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas.
A circunstância da aquisição pelo valor inferior do imóvel, mesmo na proporção de 1/3, estando o apartamento deteriorado, conforme depoimento dos autos, é fato comum e do mercado imobiliário.

Inexiste, porque não se alega nem se prova, qualquer vínculo pessoal ou familiar entre a compradora e o vendedor, do qual pudesse resultar fundada suspeita ou presunção do conhecimento da situação do vendedor.

Como se vê, os argumentos da apelação não superam os fundamentos da sentença, que deve ser reafirmada integralmente.

Voto, portanto, pelo improvimento da apelação.

Des.ª Walda Maria Melo Pierro (REVISORA) - De acordo com o(a) Relator(a).
Des. Dilso Domingos Pereira - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI - Presidente - Apelação Cível nº 70064671126, Comarca de Porto Alegre: \NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.\
Julgador(a) de 1º Grau: FERNANDO ANTONIO JARDIM PORTO




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