Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS - Apelação Cível: AC XXXXX-05.2014.8.21.7000 RS - Inteiro Teor

SJCST

Nº 70062825435 (Nº CNJ: XXXXX-05.2014.8.21.7000)

2014/Cível


APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE SUPORTE FÁTICO E JURÍDICO PARA O RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO.
1) Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de improcedência de ação de adjudicação compulsória envolvendo venda de imóvel por locador sem observância do direito de preferência ao locatário. Consoante a exordial, a parte autora firmou contrato de locação com a primeira demandada, alugando um stand em galeria desta capital, para fins comerciais. Refere que o aludido stand, que é parte de um todo maior composto por um terço do prédio onde está localizado, foi vendido ao segundo requerido pelo preço global de mais de um milhão e meio de reais, sem que tivesse sido notificada a demandante para exercer a preferência legal na compra do bem. Almeja, com a presente ação, seja determinada a adjudicação compulsória do mencionado stand pelo valor proporcional ou resolvido em perdas e danos.

2) AGRAVO RETIDO - Nos termos do art. 425 do CPC de 1973, a apresentação de quesitos suplementares só é admitida antes da entrega do laudo pelo perito. O requerimento realizado durante o prazo para apresentação de impugnação pelas partes, como comumentemente ocorre, afigura-se intempestivo. Ademais, as questões que eventualmente a recorrente pretendia esclarecer ou dirimir com a análise dos quesitos suplementares à prova técnica são inócuas ao deslinde do feito, razão pela qual também não há se falar em cerceamento de defesa neste tocante.
3) PERDAS E DANOS ? A indenização do locatário a título de fundo de comércio, como penalidade contratual imposta ao locador pela ruptura abusiva e indevida da relação contratual depende da constatação do evidente prejuízo sofrido pelo locatário, na condição de formador exclusivo do fundo de comércio, que é alijado de seu negócio que terá continuação através de outro locador. O que não é o caso dos autos.

4) Não há nos autos evidência de que o local que antigamente era reservado para o stand da autora fora ocupado por outro locatário a explorar atividade comercial similar ou qualquer indicação de que houve a continuação do negócio da parte demandante no local ? nem mesmo de quaisquer outras atividades comerciais, ainda que de outro ramo ? a dar escopo ao pedido de indenização pelo fundo de comércio.

APELAÇÃO DESPROVIDA.

Apelação Cível


Décima Sexta Câmara Cível - Regime de Exceção

Nº 70062825435 (Nº CNJ: XXXXX-05.2014.8.21.7000)


Comarca de Porto Alegre

VALENCIA COMERCIO DE BRINQUEDOS LTDA


APELANTE

CONDOMÍNIO EDIFICIO GALERIA PEDRO CHAVES BARCELOS


APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Magistrados integrantes da Décima Sexta Câmara Cível - Regime de Exceção do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (Presidente) e Des. Ergio Roque Menine.

Porto Alegre, 06 de abril de 2017.

DR. SYLVIO JOSÉ COSTA DA SILVA TAVARES,

Relator.

RELATÓRIO

Dr. Sylvio José Costa da Silva Tavares (RELATOR)

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de improcedência de ação de adjudicação compulsória envolvendo venda de imóvel por locador sem observância do direito de preferência ao locatário.

Consoante a exordial, a parte autora firmou contrato de locação com a primeira demandada, alugando o stand nº 01 da Galeria Chaves Barcelos, na Rua das Andradas, 1444, nesta capital, para fins comerciais. Refere que o aludido stand, que é parte de um todo maior composto por um terço do prédio onde está localizado, foi vendido ao segundo requerido pelo preço global de R$ 1.728.559,00, sem que tivesse sido notificada a demandante para exercer a preferência legal na compra da fração ideal locada, em virtude do que, tão logo conhecido o negócio entabulado entre os réus, providenciou a notificação judicial da primeira requerida. Almeja, com a presente ação, seja determinada a adjudicação compulsória do mencionado imóvel pelo valor correspondente a R$ 17.000,00 ou resolvida a questão em perdas e danos.

Eis o dispositivo sentencial:

À vista do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido e, em conseqüência, CONDENO o (a)(s) autora a pagar as despesas processuais e os honorários advocatícios da parte adversa, os quais, observados os parâmetros dos §§ 3º e 4º do art. 20 do Código de Processo Civil, fixo em 20% sobre o valor atualizado da causa.

A parte autora apelou às fls. 609/614, insurgindo-se contra o resultado do julgamento. Preliminarmente, suscitou a necessidade de julgamento do agravo retido das fls. 585/591, no qual pleiteia a análise dos quesitos complementares apresentados à perícia realizada nos autos. No mérito, persegue a reforma da sentença, asseverando que, não tendo sido declarada nula a venda do imóvel objeto da presente demanda, resta o direito às perdas e danos por ter sido a autora preterida no seu direito de preferência à aquisição do aludido bem, repisando os argumentos vertidos na peça pórtica. Propugnou pelo provimento do recurso.

Recebido o apelo (fls. 616), a parte ré apresentou contrarrazões (fls. 620/625).

Os autos foram recebidos pelo Tribunal de Justiça em 28 de novembro de 2014, com distribuição para a Desa. Ana Maria Nedel Scalzilli

O processo foi-me redistribuído em 12 de abril de 2016 e os autos vieram conclusos em 21 de novembro de 2016.

Registro, por fim, que os procedimentos para observância dos ditames dos artigos 931 e 934 do CPC foram observados na sua integralidade.

É o relatório.

VOTOS

Dr. Sylvio José Costa da Silva Tavares (RELATOR)

Caros Desembargadores.

Inicialmente, registro que, por ocasião do recebimento dos autos para exame, constatei que não constava do feito a petição inicial da ação de adjudicação compulsória cumulada com pedido de perdas e danos, irregularidade que acabou sanada às fls. 636/640.

Registrado o ababelado tramitar, o recurso não merece provimento, mantendo-se hígida a sentença apelada, razão pela qual passo à análise das irresignações.

1. AGRAVO RETIDO

Prefacialmente, suscitou a parte autora o julgamento do agravo retido interposto às fls. 585/591, no qual pleiteia a análise dos quesitos complementares apresentados à perícia realizada nos autos.

A decisão agravada, todavia, fazendo alusão a quesitos suplementares, rejeitou a pretensão da parte autora, decisão esta objeto do agravo retido sob exame.

A rigor, não merece provimento o agravo retido interposto pela demandante, pois não existe previsão legal para a apresentação de quesitos complementares.

E, ainda que fosse possível receber-se o pedido como apresentação de quesitos suplementares, a decisão agravada deve ser mantida.

Nos termos do art. 425
do CPC de 1973, regente da matéria, poderão as partes apresentar, durante a realização da prova pericial, quesitos suplementares.

Depreende-se do texto legal que a apresentação de quesitos suplementares só é admitida antes da entrega do laudo pelo perito. O requerimento realizado durante o prazo para apresentação de impugnação pelas partes, como comumentemente ocorre, afigura-se intempestivo.

Dessa forma, laborou com acerto o Juízo de origem ao indeferir os quesitos suplementares, devendo ser mantida hígida a decisão das fls. 582/582-v.

Ademais, as questões que eventualmente a recorrente pretendia esclarecer ou dirimir com a análise dos quesitos suplementares à prova técnica são inócuas ao deslinde do feito, conforme é possível verificar-se da fundamentação a seguir, razão pela qual também não há se falar em cerceamento de defesa neste tocante.

Nega-se, pois, provimento ao agravo retido.

2) PERDAS E DANOS

No mérito, igualmente, o recurso não merece provimento, devendo ser mantido o julgamento recorrido, pois apoiado em adequada interpretação dos fatos e correta aplicação dos dispositivos legais aplicáveis ao caso em comento.
Examinando as razões recursais, verifico que a parte apelante insiste na indenização por perdas e danos a ser apurada em liquidação de sentença, com base na existência de um fundo de comércio, apresentando insurgência que carece de fundamentação, fazendo apenas remissão aos fundamentos da inicial.

Revisando-se a inicial (fls. 636/640), verifico que a peça não contém fundamentação alguma a lastrear a indenização por perdas e danos, entendendo-se que a reparação seria decorrente da indevida falta de notificação pela locatária a permitir o regular exercício do direito de preferência pelo apelante, discussão que acabou soterrada nos autos.

A indenização do locatário a título de fundo de comércio, como penalidade contratual imposta ao locador pela ruptura abusiva e indevida da relação contratual depende da constatação do evidente prejuízo sofrido pelo locatário, na condição de formador exclusivo do fundo de comércio, que é alijado de seu negócio que terá continuação através de outro locador.

No caso concreto, a empresa apelante alugava o espaço comercial desde 01 de agosto de 1995, exercendo o comércio de presentes, brinquedos nacionais e importados, artigos esportivos e chapelaria.

Com efeito, a relação contratual envolvendo o ?stand 01 da Galeria Chaves? teve duração de cerca de quatorze anos, ocupando a demandante, no ponto, um quiosque de área de aproximadamente 10 m².

Consoante informações trazidas por meio da prova técnica realizada nos autos, e fazendo-se um cotejo entre a situação da foto da fl. 184 dos autos (da época em que a autora ainda exercia suas atividades na galeria) e aquelas realizadas pelo perito e juntadas ao caderno processual às fls. 412, de agosto de 2012, não há evidência alguma de que o local que antigamente era reservado para o stand da autora fora ocupado por outro locatário a fim e explorar o mesmo ramo de comércio, circunstância qe poderia autorizar o reconhecimento do dever de indenizar.

Portanto, não há indicação alguma de que houve a continuação do negócio da parte demandante no local ? nem mesmo de quaisquer outras atividades comerciais, ainda que de outro ramo ? a dar escopo ao pedido de indenização pelo fundo de comércio.

A indenização perseguida na presente ação estaria atrelada à falta de sinceridade do locador quando da declaração do motivo para fundamentar a retomada do bem, ou à recusa daquele em renovar o contrato em razão de melhor proposta formulada por terceiro; não sendo nenhum destes o caso dos autos, posto que a relação locatícia objeto da presente demanda foi extinta por força de ação de despejo movida pelo ora réu, com fulcro no art. 57
da Lei nº 8.245/91, julgada procedente, inviável o acolhimento da pretensão dirigida à condenação da ré em perdas e danos.
Veja-se que, a teor do que preconiza o art. 333
do CPC de 1973, e o seu atual correspondente, art. 373 do CPC, incumbe à parte autora provar o fato constitutivo do seu direito.

Dito isto, revisados os autos, concluo que, a despeito da prova documental e técnica produzida no caderno processual, nenhuma delas evidencia-se hábil a sustentar o pedido inicial da requerente.
Assim, em não havendo suporte fático e jurídico para o reconhecimento do direito à indenização almejada, não pode ser outro o resultado senão o de confirmação do juízo de improcedência da referida pretensão.
Destarte, não merece guarida o recurso da parte autora, devendo ser mantido o juízo de improcedência dos pedidos vertidos na peça inaugural.

ISSO POSTO, voto pelo desprovimento da apelação.

Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (PRESIDENTE) - De acordo com o (a) Relator (a).
Des. Ergio Roque Menine - De acordo com o (a) Relator (a).
DES.ª ANA MARIA NEDEL SCALZILLI - Presidente - Apelação Cível nº 70062825435, Comarca de Porto Alegre: \À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.\
Julgador (a) de 1º Grau: HERACLITO JOSE DE OLIVEIRA BRITO




? Art. 425. Poderão as partes apresentar, durante a diligência, quesitos suplementares. Da juntada dos quesitos aos autos dará o escrivão ciência à parte contrária.

? Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

? Art. 333. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Parágrafo único. É nula a convenção que distribui de maneira diversa o ônus da prova quando:

I - recair sobre direito indisponível da parte;

II - tornar excessivamente difícil a uma parte o exercício do direito.





10