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21 de Agosto de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS - Apelação Cível : AC 70078950458 RS - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-RS_AC_70078950458_c941b.doc
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PODER JUDICIÁRIO

---------- RS ----------

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA






VBV

Nº 70078950458 (Nº CNJ: 0260257-70.2018.8.21.7000)

2018/Cível

      Ação de despejo. reconvenção. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. Em que pese a relação entre lojista e empreendedor de shopping center seja atípica, a Lei n. 8.245/1991 preceitua que devem prevalecer as condições livremente pactuadas no respectivo contrato e as disposições procedimentais nela previstas. Precedentes do STJ. RESTITUIÇÃO OU COMPENSAÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS A TÍTULO DE RES SPERATA. DESCABIMENTO. REvisão de cláusulas contratuais. Ausência de abusividade. Precedentes do TJRS. Apelo desprovido.

      Apelação Cível Décima Quinta Câmara Cível
      Nº 70078950458 (Nº CNJ: 0260257-70.2018.8.21.7000) Comarca de Caxias do Sul
      NELCINDA DE OLIVEIRA NOVAES CALCADOS APELANTE
      SHOPPING CAXIAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO

      ACÓRDÃO

      Vistos, relatados e discutidos os autos.

      Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao apelo.

      Custas na forma da lei.

      Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos e Des.ª Ana Beatriz Iser.

      Porto Alegre, 13 de março de 2019.

      DES. VICENTE BARROCO DE VASCONCELLOS,

      Relator.

      RELATÓRIO

      Des. Vicente Barroco de Vasconcellos (RELATOR)

      Trata-se de apelação interposta por NELCINDA DE OLIVEIRA NOVAES CALÇADOS, na ação de despejo por falta de pagamento ajuizada por SHOPPING CAXIAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e na reconvenção, por si apresentada, com pedido de revisão das cláusulas contratuais, da sentença (fls. 383-387) que assim decidiu, “verbis”:

      “Em face do exposto, julgo:

      “I – PROCEDENTE a ação de cobrança movida por SHOPPING CAXIAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra NELCINDA DE OLIVEIRA NOVAES CALÇADOS – EI (processo 010/1.12.0027470-9), e CONDENO a requerida no pagamento dos valores nominais dos alugueis vencidos a contar de maio de 2011 até a efetiva desocupação do imóvel, assim como das dez parcelas do acordo entabulado, corrigidos monetariamente pelo IGP-M e acrescidos de juros legais de 1 % ao mês a partir de cada vencimento. CONDENO a ré, ainda, no pagamento dos demais encargos da locação, com correção pelo IGP-M a contar de cada desembolso ou vencimento e acréscimo de juros de 1 % ao mês a partir da citação; e

      “II – IMPROCEDENTE a reconvenção movida por NELCINDA DE OLIVEIRA NOVAES CALÇADOS – EI contra SHOPPING CAXIAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (processo 010/1.13.0010835-5).

      “Condeno a ré/reconvinte no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da requerente/reconvinda, os quais arbitro em 15 % sobre o valor da condenação, abrangidas ambas as demandas e considerados os critérios do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

      “A exigibilidade destes encargos ficará suspensa em razão do deferimento da gratuidade judiciária (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil). ”

      Em suas razões (fls. 389-401), alega a apelante: a) é devida a prestação de contas sobre a destinação dos valores arrecadados com cobrança de condomínio e fundo de promoção; b) possibilidade de revisão e anulação de cláusulas abusivas; c) descabida a retenção das benfeitorias; d) necessidade de revisão de cláusulas que dispõe sobre d.1 renúncia ao direito de preferência na aquisição do imóvel; d.2 imposição de condições nitidamente indevidas; d.3 filiação obrigatória e exclusiva à associação criada pelo empreendedor; d.4 cláusula de exclusividade; d.5 cobrança de despesas proibidas (art. 54 da Lei 8245/91); d.6 cobrança de 13º a 16º aluguel; d.7 multa rescisória exorbitante; d.8 sujeição do lojista à decoração interna do ambiente comercial; e) devolução da res sperata. Requer seja provido o apelo e julgada procedente a reconvenção, para que o Shopping preste contas e seja condenado a lhe indenizar pelos danos materiais sofridos.

      Dispensada a realização de preparo e com contrarrazões, subiram os autos.

      Registro, por fim, que foi observado o disposto nos arts. 931, 934 e 935 do CPC/2015, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

      É o relatório.

      VOTOS

      Des. Vicente Barroco de Vasconcellos (RELATOR)

      Primeiramente, preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo e passo ao seu exame.

      Analisando o conjunto fático probatório dos autos, verifico que os argumentos apresentados nas razões de apelo não se mostram capazes de evidenciar a inadequação dos fundamentos da r. sentença, não se revelando aptos a alterar o conteúdo e conclusão do julgamento impugnado.

      Assim, reporto-me. Inicialmente, aos fundamentos da respeitável sentença, da lavra do Dr. Carlos Frederico Finger, MM. Juiz de Direito, que não merece reparo, pois bem apreciou a espécie, aplicando o melhor direito, até para evitar fastidiosa tautologia, "verbis":

      “O pedido de prestação de contas das entradas e saídas das verbas condominiais e do fundo de promoção não merece trânsito. Ainda que a reconvinte integrasse o condomínio de lojas do shopping e tivesse, em tese, direito de exigir contas dos recursos que lhe eram cobrados mensalmente, não há indicativo de que o requerente fizesse alguma malversação das verbas cobradas. Ademais, nada foi solicitado à administração do shopping antes do ingresso da ação, o que permite concluir que a providência tem a finalidade única de dificultar a realização do crédito buscado nesta demanda. De se anotar, por fim, que inconformidades e discordâncias quanto à destinação dos recursos não bastam para que se admita o procedimento não usual de exigir contas de um condomínio de lojas.

      “Acerca do pedido de estipulação dos locatícios e do condomínio com base na proposta, a pretensão também resta prejudicada. A desocupação das salas locadas implicou a extinção da relação locatícia e encerrou a obrigação da locatária de pagar os aluguéis e condomínios a partir de então. Com isso, os valores vencidos haverão de ser pagos tal como contratados, não se justificando a busca pela reforma de obrigações referentes a uma relação contratual já extinta.

      “Com relação ao pedido de revisão de cláusulas do contrato rescindido, não se vê caracterizada abusividade em qualquer delas, porque pactuadas em conformidade com o disposto no artigo 54 da lei nº 8.245/91 . As condições foram redigidas de forma clara, precisa e sem encerrar qualquer invalidade, como adiante será examinado.

      “a) A cláusula 2.3 do contrato, que dispõe sobre a previsão de não retirada de benfeitorias e não indenização está em consonância com o que dispõe o art. 35 da lei nº 8.245/91 . Este entendimento também está consolidado na Súmula 335 do STJ: “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. Ademais, as acessões e os gastos que a reconvinte afirmou ter realizado nas lojas locadas aproveitariam unicamente a ela e ao seu negócio, não podendo, por isso, ser consideradas benfeitorias úteis ou necessárias.

      “b) Cláusula IV – aluguel percentual e aluguel mínimo. Não há ilegalidade na estipulação de valor a título de aluguel percentual e aluguel mínimo reajustável. Além de a reconvinte nada esclarecer no que consiste a sua insurgência ou a forma como deveria ser fixada a remuneração pela cedência das salas, trata-se de um contrato atípico de locação de loja comercial, em que a contratante, ora reconvinte, teve pela ciência das condições ajustadas. A definição de um preço pela locação com base em uma base variável (faturamento do negócio) não encontra vedação no ordenamento jurídico.

      “c) Coeficiente de rateio de despesas sem o conhecimento destas despesas; impossibilidade de acesso efetivo às contas. Vale, neste ponto, o que já se fundamentou com relação ao pedido de prestação de contas. Não há indicativo de que Nelcinda tenha em algum momento antes do ingresso da ação de despejo manifestado interesse em obter a prestação de contas do shopping. Além disso, não houve indicação dos motivos da insurgência da locatária.

      “d) Previsão de multa apenas para o locatário em caso de não inauguração da loja e em caso de rescisão antecipada. O contrato de locação já está extinto e por isso resta prejudicada a análise da ausência de penalidade. Ademais, o encerramento do negócio deveu-se claramente à infração contratual da locatária de não promover o pagamento dos alugueis e despesas condominiais nos prazos ajustados.

      “e) Aluguel em dobro em dezembro; e f) acréscimo de 5 % de aluguel mínimo a cada 12 meses. Não há ilegalidade na aplicação do reajuste anual da locação, condição ajustada de forma livre entre as partes. Entendendo a locatária que as condições e o preço do negócio lhe trariam alguma dificuldade, cumpriria a ela realizar esta avaliação prévia e não instalar-se naquele local.

      “g) Correção pelo IGP-DI. O índice de correção está contratualmente previsto e é comumente utilizado nesse tipo de relação. Não se identifica na adoção do IGP-DI abusividade capaz de tornar a obrigação da locatária excessivamente onerosa.

      “h) Pagamento de coeficiente de rateio de despesas e fundo de promoção, mais despesas de água, energia, esgoto, telefone e IPTU. O contrato é claro em dispor sobre todos os valores que a contratante deveria arcar quando assumiu a locação, condição que foi por ela aceita. O rateio das despesas comuns e de administração é prática corriqueira em condomínios de lojas, sem que se encontre nesta estipulação qualquer ilegalidade.

      “i) Filiação obrigatória à associação de lojistas e obrigação de pagamento de cotas e fundo de promoção sem participação dos locatários e prestação de contas. A questão envolvendo a prestação de contas já foi abordada anteriormente. Relativamente à filiação obrigatória à associação criada pelo empreendedor (cláusulas 7.1, 7.2, 7.3 do contrato de locação), elas aparentemente violam o art. , XX, da CF, no sentido de que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. Neste caso, porém, está-se tratando de um condomínio de lojas no qual a participação tem como pressuposto o ingresso na referida associação, com contribuições ao fundo de promoção e outros eventos destinados a atrair consumidores para o empreendimento. Neste caso, tratando-se de um empreendimento único, a associação não era uma opção da locatária.

      “j) Taxas de manutenção, cotas mensais extraordinárias e fundo de promoção da associação dos lojistas efetuada pela locadora, sem qualquer controle e prestação de contas pelos locatários. O ponto já foi objeto de exame nos itens anteriores.

      “k) Multas previstas de 5 % para todas as obrigações e 10 % se o atraso for superior a 15 dias, quando a previsão legal para multa em condomínio deve ser de 2 %. As multas foram contratualmente previstas e seus percentuais não se mostram abusivos. A previsão legal de aplicação da multa de 2 % nos débitos decorrentes do rateio condominial não se aplica ao caso sob exame, já que a obrigação é composta por várias outras rubricas (fundo de promoção, despesas comuns, encargos, etc).

      “l) Previsão de multa apenas para a locatária, sem previsão de penalidade quando a rescisão ocorrer por culpa do locador. A questão já foi tratada e a discussão resta prejudicada diante da evidência de que o encerramento da relação se deu pelo descumprimento da obrigação contratual da ré de promover o pagamento das obrigações contratualmente assumidas.

      “m) Ausência de documentos essenciais ao contrato, já que uma cópia deles não foi alcançada à locatária. A alegação é vaga e não há indicação de quais documentos seriam imprescindíveis para o conhecimento completo da relação que já foi extinta.

      “n) Desistência da faculdade de exoneração do fiador e do benefício de ordem. Em relação ao benefício de ordem, é possível a sua renúncia conforme entendimento jurisprudencial já consolidado pelo STJ. Além disso, a cobrança está direcionada unicamente à locatária, o que torna estéril a discussão instaurada.

      “o) Prorrogação automática de fiança. A discussão desta alegação resta prejudicada pela extinção da avença antes do prazo contratualmente previsto e pela inexistência de demanda contra os fiadores do contrato.

      “p) Despesas de locador previstas como de locatário. A reconvinte faz vaga referência sobre a questão, não indicando quais despesas entende seriam inexigíveis de um e não de outro participante da relação contratual, tornando inviável o exame da matéria.

      “q) Contratação de serviço de administração de maneira unilateral sem qualquer fiscalização ou participação dos locatários. Tais providências são evidentemente de alçada exclusiva da administração do empreendimento, não cumprindo à locatária exigir a sua alteraç...