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17 de Julho de 2018
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    Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS - Apelação Cível : AC 70077683639 RS - Inteiro Teor

    Inteiro Teor

    DDP

    Nº 70077683639 (Nº CNJ: 0133575-70.2018.8.21.7000)

    2018/Cível

    APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. DANO MORAL. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA E À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.

    I. Não se conhece do apelo no ponto relativo ao pedido de anotação da existência da ação judicial na matrícula do imóvel, porquanto já dirimido no julgamento de agravo de instrumento prévio.

    II. Imprescindível o registro do memorial da incorporação na matrícula do terreno, ainda que já concluído o empreendimento, porquanto confere ao promissário comprador garantia da devida aprovação do projeto imobiliário perante a instância administrativa e assegura o cumprimento da obrigação de averbação da construção e posterior individualização das matrículas. Inteligência do art. 28, parágrafo único c/c art. 32, caput e parágrafo 1§ e art. 44 da Lei 4.591/64.

    III. A fixação de astreinte serve justamente para conferir efetividade à decisão judicial, devendo ser integralmente mantida, no caso concreto.

    IV. Possibilidade de cumprimento da sentença imediatamente após o trânsito em julgado, não havendo falar em prejudicialidade de demanda que versa sobre a resolução do contrato de permuta do terreno objeto da demanda, mormente quando edificado o prédio.

    V. O atraso de mais de dez anos na conclusão de empreendimento imobiliário, gera expectativas e frustrações que, por si só, bastam à configuração do dano imaterial. Quantum indenizatório mantido, diante das peculiaridades do caso concreto.

    VI. Valor da causa que deve atender ao preço do negócio jurídico, acrescido da pretensão indenizatória por dano moral, a teor do que determina o art. 292, II, V e VI do NCPC.

    VII. Gratuidade de justiça mantida à parte autora, porquanto não demonstrada a capacidade financeira pela ré, que limitou-se a alegar indícios de boa saúde financeira daquela.

    VIII. Ônus sucumbenciais majorados, com fulcro no art. 85, § 11 do NCPC.

    Apelo da ré conhecido em parte e, nesta, desprovido. Apelo da autora parcialmente provido. Unânime.

    Apelação Cível

    Vigésima Câmara Cível

    Nº 70077683639 (Nº CNJ: 0133575-70.2018.8.21.7000)

    Comarca de Porto Alegre

    SICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

    APELANTE

    FLAVIA MACHADO

    APELADO

    ACÓRDÃO

    Vistos, relatados e discutidos os autos.

    Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em conhecer em parte do apelo da ré e, nesta, negar-lhe provimento e em dar parcial provimento ao apelo da autora.

    Custas na forma da lei.

    Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des. Glênio José Wasserstein Hekman (Presidente) e Des.ª Walda Maria Melo Pierro.

    Porto Alegre, 30 de maio de 2018.

    DES. DILSO DOMINGOS PEREIRA,

    Relator.

    RELATÓRIO

    Des. Dilso Domingos Pereira (RELATOR)

    Trata-se de apelações cíveis interpostas por SICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FLAVIA MACHADO da sentença prolatada nos autos da ação tombada sob o nº 001/1.16.0063582-3, que esta move em face daquela.

    Em suma, narrou a parte autora ter adquirido unidade imobiliária em empreendimento a ser construído pela ré. Disse que a obra atrasou demasiadamente – mais de uma década -, ainda não estando concluída quando do ajuizamento da ação. Ainda, referiu não ter o empreendimento sido incorporado à matrícula do imóvel. Assim pugnou pela condenação da demandada ao pagamento de indenização por danos morais e à cominação desta à outorga da escritura de compra e venda. Instruída a demanda, sobreveio sentença de parcial procedência, cujo dispositivo enuncia, in verbis:

    DIANTE DO EXPOSTO , apreciando o mérito do feito, forte no art. 487, I, do NCPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE esta ação ordinária, para:

    a) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, com correção e juros tal qual posto em fundamentação;

    b) confirmando a tutela , determinar a averbação acerca da existência da presente demanda e do contrato de compra e venda celebrado pelas partes na matrícula do imóvel;

    c) determinar à ré finalize as obras e entregue o imóvel da demandante, no prazo de três meses a contar da data da prolação da sentença, sob pena de multa diária de R$ 400,00, consolidada em 36 meses;

    d) determinar que a ré proceda à incorporação, individualização da matrícula e outorgue a escritura do imóvel à autora, tudo no prazo de três meses a contar da data do trânsito em julgado da sentença prolatada no processo nº 001/1.15.0187263-0, sob pena de multa diária de R$ 400,00, consolidada em 36 meses.

    Dado o decaimento mínimo da autora, condeno a ré a arcar com as custas processuais e com honorários ao patrono da demandante, que arbitro em 15% sobre o valor da condenação, forte no art. 85, § 2º c/c o art. 86, parágrafo único, do NCPC, considerando o trabalho desenvolvido na demanda.

    Em suas razões (fls. 486/496), a requerida aduz que a sentença ignorou a impossibilidade de averbação, na matrícula do bem, da existência da presente demanda e do contrato de compra e venda. Assevera que o bem foi adquirido a título de investimento, não havendo falar em ocorrência de dano moral. Alega que eventual averbação na matrícula poderia criar óbice à aquisição das outras unidades por terceiros, impedindo o próprio cumprimento do contrato objeto da lide. Refere que a obra está pronta, sendo desnecessária a fixação de astreinte. Aduz que o objetivo do registro da incorporação é indicar o interesse em construir no local, o que não se coaduna ao caso em tela, no qual já fora edificada a acessão. Assim postula seja determinada a individualização das matrículas após à expedição da carta de habitação, e não a determinação de averbação da incorporação de um prédio finalizado. Impugna o valor atribuído à causa e o deferimento da gratuidade de justiça à demandante, pugnando pelo provimento do apelo.

    Por sua vez, a demandante apela às fls. 499/509. Aponta insegurança jurídica na sentença, no ponto em que reconheceu a prejudicialidade de demanda ajuizada pelo permutante do terreno contra a construtora. Aduz que a opção de resolução do contrato em perdas e danos não fora aventada em momento algum e que o condicionamento do resultado desta ação à outra implica em contradição. Rechaça a possibilidade de extinção do contrato e reforça a força vinculativa de suas cláusulas. Ao final, requer o arbitramento dos honorários de sucumbência com base no valor da causa e pugna pelo provimento do recurso, com a reforma do julgado fustigado.

    Intimadas as partes (fl. 513), apenas a autora apresentou contrarrazões (fls. 514/521).

    Os autos foram remetidos a este Tribunal e vieram-me conclusos.

    Em razão da adoção do sistema informatizado, os procedimentos ditados pelos artigos 931 e 934, ambos do CPC, foram simplificados, sendo, no entanto, observados em sua integralidade.

    É o relatório.

    VOTOS

    Des. Dilso Domingos Pereira (RELATOR)

    Passo, de plano, ao exame das insurgências das partes.

    Impossibilidade de averbação da incorporação

    No ponto, oportuno colacionar o teor do parágrafo único do art. 28 da Lei 4.591/64:

    Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

    Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).

    Na lição de Melhim Namem Chalhub (in Da incorporação imobiliária – 3 ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2010):

    O ato jurídico básico do negócio jurídico da incorporação imobiliária é o memorial de incorporação, que será arquivado no Registro de Imóveis e registrado na matrícula do terreno para o qual estiver projetada a edificação objeto da incorporação.

    [...]

    A exigência do registro do memorial está no art. 32, pelo qual o incorporador só estará autorizado a negociar sobre uniidades autônomas após ter registrado o memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente. Embora a alienação de unidades sem que o incorporador tenha promovido o arquivamento do memorial não conduza à nuldiade ou anulabilidade do contrato de alienação, por ser irregularidade sanável, como reiteradamente têm decidido nossos tribunais, já julgados que admitem a rescisão do contrato quando a irregularidade, por insanável, inviabilize a plena consecução do negócio.

    Do exame da lei e da doutrina, infere-se que a averbação do memorial de incorporação junto ao registro de imóveis competente serve para possibilitar a alienação das unidades autônomas a terceiros.

    Ainda, segundo o dispõe o art. 32 da legislação pertinente, necessário o registro do memorial da incorporação imobiliária, senão veja-se:

    Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

    a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

    b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

    c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

    d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

    e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

    f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

    g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

    h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

    i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

    j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

    l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

    m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

    n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

    o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinoo anos.

    p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

    § 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

    No mesmo sentido, o entendimento do STJ:

    AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA.

    1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei.

    Precedentes.

    2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial.

    (AgRg no REsp 334.838/AM, Rel. Ministro JOÃO ...