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23 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 70076017060 RS
Órgão Julgador
Décima Sexta Câmara Cível
Publicação
Diário da Justiça do dia 28/02/2018
Julgamento
22 de Fevereiro de 2018
Relator
Paulo Sérgio Scarparo
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS_AC_70076017060_76c43.doc
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Inteiro Teor

PSS

Nº 70076017060 (Nº CNJ: 0365821-72.2017.8.21.7000)

2017/Cível

LOCAÇÃO. RECONVENÇAO EM AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO POR SUPOSTA ABUSIVIDADE DOS LOCATIVOS, BEM COMO DE INDENIZAÇãO POR PERDA DO PONTO COMERCIAL. INOCORRÊNCIA DE ABUSIVIDADE NO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DO CDC ÀS LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PELO PONTO COMERCIAL.

APELO DESPROVIDO.

Apelação Cível

Décima Sexta Câmara Cível

Nº 70076017060 (Nº CNJ: 0365821-72.2017.8.21.7000)

Comarca de Porto Alegre

BARONIA BAR E RESTAURANTE LTDA

APELANTE

JOSE MARIO MOTTA

APELADO

SILVINO KUHN

INTERESSADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao recurso.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (Presidente) e Des. Érgio Roque Menine.

Porto Alegre, 22 de fevereiro de 2018.

DES. PAULO SERGIO SCARPARO,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Paulo Sergio Scarparo (RELATOR)

De início, adoto o relatório da sentença (fls. 130-131):

Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS ajuizada por JOSÉ MARIO MOTTA contra BARÔNIA BAR E RESTAURANTE LTDA. e SILVINO KUHN, alegando, em síntese, que locou para a primeira ré, para fins comerciais, o imóvel situado na Rua General Lima e Silva, nº 254, nesta capital, tendo o segundo ré como fiador. Diz que a locação encontra-se em andamento, por prazo indeterminado, com aluguel mensal de R$ 9.500,00, estando a primeira ré em atraso dos meses de janeiro e fevereiro de 2016, além dos encargos contratados, com débito totalizando R$ 22.525,02. Pede a desocupação do imóvel, inclusive com fundamento no artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/91, sob pena de expedição de mandado de despejo compulsório, bem condenação dos réus no valor apurado em memória de cálculo. Por fim, requer a procedência da ação.

Manifestação do autor à fl. 26 informando ter havido a entrega das chaves do imóvel em 05/05/2016, após citação (fl. 22), postulando pelo prosseguimento da ação para cobrança dos alugueres devidos até a data de desocupação do imóvel.

Declaração de perda do objeto da ação em relação ao pedido de despejo (fl. 33).

Em defesa (fls. 36/50), a primeira ré informa que celebrou contrato de locação comercial com o autor em 01/11/2011 até 31/10/2013, contrato com várias renovações, sendo a primeira em 08/09/1998 e término em 08/09/2001. Diz que desocupou o imóvel, onde teve ponto comercial por mais de dezoito anos, com dois locadores distintos, pagando o aluguel mensalmente, bem como todos os tributos e tarifas pertinentes ao imóvel. Afirma que na primeira renovação, em 01/11/2013, houve desentendimento entre as partes vez que o locador exigiu majoração do valor do aluguel em dissonância com a realidade do mercado, passando de R$ 5.300,00 para R$ 9.000,00. Alega que em 12/2015 pagou aluguel de R$ 11.256,63, um percentual de 112% de aumento. Diz que, devido à crise econômica, tentou extrajudicialmente a redução do aluguel sem sucesso, sustentando a abusividade da cobrança do valor postulado (R$ 48.081,27), correspondente a quatro meses de aluguel. Discorre acerca do abuso de direito e da prática de ato ilícito, forte nos arts. 186, 187 e 927, do Código Civil, e do dano moral com base nos incisos V e X do art. da Constituição Federal.

Via reconvenção, a ré/reconvinte, pelos fundamentos expostos em contestação, postula pela restituição, em dobro, do valor de R$ 81.530,64 pago indevidamente a maior, desde novembro de 2013, ou, alternativamente, na hipótese de não renovação da locação, indenização por perdas e danos, bem como lucros cessantes e condenação do fundo de comércio, conforme art. 1142 do Código Civil, cujos valores devem ser atribuídos na liquidação de sentença. Pede, ao final, pela procedência da reconvenção.

Réplica à reconvenção às fls. 54/62.

Contestação à reconvenção às fls. 64/84, requerendo, preliminarmente, o recolhimento de custas da reconvenção e a inadmissibilidade da reconvenção vez que apresentada dentro da peça defensiva. No mérito, diz que, em 13/11/2013, as partes firmaram um aditivo contratual, em comum acordo, mediante concessões mútuas, através do qual foi estipulado o novo valor do aluguel de R$ 9.000,00, com reajustes anuais pelo IGP-M, e o imóvel está sendo atualmente ofertado para locação por R$ 12.000,00, não tendo a reconvinte questionado o valor pactuado por cerca de dois anos. Entende que, com base no § 1º do art. 68 da Lei 8.245/91, não é cabível a revisão do aluguel vez que o aditivo foi estipulado de forma amigável de forma livremente convencionada. Impugna as planilhas apresentadas e alega que a suposta diferença, se reconhecida, totaliza R$ 60.958,86, devendo este valor sofrer a dedução do valor dos alugueis devidos, acrescidos de encargos legais, até a data de desocupação do imóvel. Discorre acerca da inaplicabilidade do CDC às relações locatícias e da necessidade de demonstração de dolo ou má-fá para restituição em dobro dos valores.

Réplica em reconvenção às fls. 86/90.

Em defesa (fls. 98/103), o segundo réu reedita os fundamentos e os pedidos da contestação da primeira ré, postulando pela improcedência dos pedidos do autor e pela procedência da reconvenção. Pede, ainda, a determinação para que o demandante não alugue o imóvel para o mesmo tipo de serviço (restaurantes e bares) por 36 meses. Requer, ao final, a improcedência da ação.

Réplica às fls. 106/111, postulando pelo julgamento antecipado do feito.

Intimados a manifestarem-se acerca da produção de prova oral, a primeira demandada apresentou rol de testemunhas (fl. 114) e o réu silenciou (fl. 115).

Realizada audiência (fl. 126 e ss.), foi inquirida a testemunha arrolada pela primeira ré. Encerrada a instrução, foi dada palavra aos procuradores das partes, momento em que reafirmaram as teses da inicial e defesa.

Acrescento que, quanto ao pedido de despejo, a ação principal foi extinta sem apreciação do mérito, em razão da desocupação do imóvel no curso do feito, que o pedido de cobrança foi julgado procedente e que a reconvenção foi julgada improcedente.

Irresignada, a locatária (ré/reconvinte) apela (fls. 137-144). Torna a referir que seu negócio funcionou no imóvel locado por mais de dezoito anos. Refere ter havido pretérito ajuizamento de ação de revisão do aluguel. Aduz haver conflito entre as partes, acerca dos reajustes aluguel, desde 2013. Considera excessivos e abusivos os reajustes praticados desde então, enfatizando haver respaldo à alegação de abusividade no demonstrativo da evolução do valor do aluguel ao longo do anos. Discorre acerca da necessidade de manutenção do equilíbrio contratual, referindo a necessidade de se considerar a vulnerabilidade do consumidor no exame das abusividades contratuais. Enfatiza ter sempre mantido em dia seus alugueres, alegando que o seu pagamento se tornou impossível a partir de reajustes abusivos. Entende que o término da locação foi provocado pelo locador, o qual lhe deve indenizar a perda do ponto comercial. Sustenta que o reajuste do aluguel acima do índice da inflação foi ilícito, e pretende a repetição, em dobro (art. 42 do CDC), da diferença entre o valor que reputa justo aluguel e o valor que lhe foi cobrado.

Nas contrarrazões (fls. 148-167), o locador/autor defende a inépcia do recurso, porque não haveria ataque aos fundamentos da sentença.

Registro que foi observado o disposto nos arts. 931 e 934 do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

Des. Paulo Sergio Scarparo (RELATOR)

No presente recurso de apelo, o locatário não se insurge com a solução dada à ação principal, ou seja, não remanesce controvérsia acerca da desocupação do imóvel, tanto menos da condenação ao pagamento dos locativos que foram inadimplidos.

Pretende o apelante ver reformada a sentença de improcedência da ação de reconvenção, na qual requer repetição, em dobro, da diferença entre os aluguéis pagos e aqueles que entende devidos, bem como indenização pela perda do ponto comercial.

Antes de apreciar o pedido propriamente dito, deve ser salientado que a jurisprudência do STJ é firme ao negar a aplicação das normas do CDC aos contratos de locação, uma vez que estes são regulados por lei própria, a Lei n. 8.245/1991 (AgRg no AREsp 41.062/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 07/05/2013, DJe 13/05/2013)

Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. CIVIL. LOCAÇÃO. ART. 535 DO CPC. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE DA FIANÇA POR FALTA DE OUTORGA UXÓRIA. UNIÃO ESTÁVEL NÃO COMPROVADA. REEXAME DE PROVAS. ENUNCIADO Nº 7/STJ. FIANÇA. EXONERAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA Nº 214/STJ. INAPLICABILIDADE. BENEFÍCIO DE ORDEM. NÃO-INCIDÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. IMPOSSIBILIDADE. [...]

7. Esta Corte firmou compreensão de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locativos. [...]

(AgRg no REsp 795.731/RS, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 14/10/2008, DJe 17/11/2008.)

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS NºS 211/STJ E 282/STF. LOCAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DECISÃO MANTIDA. [...]

2 - Pacífico o entendimento de que aos contratos de locação não se aplica a legislação consumerista. [...]

(AgRg no Ag 1015213/RJ, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 29/05/2008, DJe 04/08/2008.)

DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL. LOCAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.

SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. MATÉRIA FÁTICA. EXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. [...]

5. O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios. Precedentes do STJ. [...]

6. Dissídio jurisprudencial não comprovado.

7. Agravo regimental improvido.

(AgRg no Ag 885.700/RS, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 29/11/2007, DJ 07/02/2008 p. 428.)

Por isso vai afastada, desde já, a pretensão de repetição de valores em dobro, na forma do art. 42 do CDC.

Ao par disso, há de se referir que a ferramenta adequada para equalização da relação locatícia é a ação revisional de aluguel, regrada na Lei 8.245/1991.

No caso, a locatária afirma ter ajuizado uma ação revisional em 2013, mas não trouxe prova de tal fato. Mesmo que tenha havido ajuizamento desta ação, o fato é que transacionou extrajudicialmente o aluguel, celebrando o adendo contratual da fl. 10, no qual houve a fixação de aluguel mensal correspondente a R$ 9.000,00.

Como já pontuado na sentença, não há indício (nem alegação) de coação ou qualquer outro vício na celebração desse aditivo contratual. Ao invés, seus termos evidenciam livre, válida e ampla negociação do preço do contrato, inclusive com a previsão de descontos à locatária.

Essa questão foi bem analisada na sentença, no trecho transcrito a seguir, que passa a integrar os fundamentos deste voto:

[...]

Na causa em exame, cumpre destacar, houve reajuste no valor do aluguel mensal, em 13/11/2013, cujo locativo passou a ser R$ 9.000,00 (fl. 10), “mais os encargos legais e contratuais ajustados no referido pacto locatício”. Houve, ademais, acordo no que tange a um desconto de R$ 1.000 nos valores dos alugueis de novembro/2013 a abril/2014 e outro, de R$ 500,00, entre os meses de maio a outubro de 2014.

Ainda, foi pactuado que o aluguel de R$9.000,00 seria reajustado a cada período de 12 meses “de acordo com a variação acumulada do IGP-M (FGV)”.

Cabe referir que, em que pese a alegação dos demandados de que, à época da assinatura do aditivo foram obrigados a aceitar uma “exigência absurda” (fl. 37), não há nos autos prova de coação na assinatura do aditivo contratual, sendo que eventual alegação de valores em discordância com a realidade do mercado à época não foram deduzidas naquela oportunidade, com aditivo firmado pelas partes, inclusive fiador (segundo demandado), em comum acordo.

[...] incabível a alegação de abusividade no reajuste do aluguel, uma vez que tal valor (R$ 9.000,00) foi plenamente acordado pelas partes, tendo inclusive os litigantes pactuado descontos em valores de locativos mensais.

Com relação aos valores a serem pagos em janeiro e fevereiro de 2016, depreende-se dos documentos de fls. 11 e 12, que tais quantias não podem ser consideradas abusivas, vez que o valor do aluguel (R$ 10.201,38) encontra-se em consonância com os termos da cláusula referente aos reajustes dos alugueis, presente no aditivo (fl. 10).

E releva ser destacado que, utilizando a Calculadora do Cidadão, disponibilizada pelo Banco Central em seu site1, verifica-se que a base do aluguel em fevereiro e março de 2016 encontra-se até mesmo abaixo da quantia apresentada pela ferramenta do BACEN (R$ 10.457,32), não havendo indícios de que tal valor foi “triplicado”, como refere a testemunha Carlos Ericson da Silva Gomes (fl. 128v.).

Salienta-se que a evidência de negociação mediante amplo exercício de autonomia da vontade de ambos os contratantes infirma a alegação de abusiva imposição do preço do aluguel, ou seja, afasta a alegação de cometimento de ilícito contratual pela parte locadora.

Ademais, não tendo havido a pretendida minoração do preço do aluguel pelos meios próprios, não há falar em direito à repetição de indébito.

Acrescento, ainda, que não se sustenta a tese de que somente seria lícito às partes reajustarem a locação com base no IGP-M que, embora seja índice útil à apuração da variação geral da inflação em diversos setores, não é voltado ao mercado imobiliário e nem é o único ou principal elemento balizador do mercado das locações. Como já ressaltado na sentença transcrita acima, o índice IGP-M se revela inferior à ferramenta de cálculo de reajuste de aluguéis de imóveis, disponibilizada ao público pelo Banco Central do Brasil.

Veja-se que, a respeito dos preços de mercado para imóveis congêneres na região, nada referiu a parte locatária. Nem apresentou qualquer elemento de prova capaz de dar respaldo à sua pretensão. O cálculo da fl. 47 é mera exposição matemática de sua pretensão, e nada comprova acerca da alegação de abusividade que, como visto acima, não existiu.

Em não tendo havido conduta ilícita do locador, tem-se que o despejo pode ser imputado exclusivamente à parte locatária, que deixou de adimplir os locativos, dando causa, com isso, ao ajuizamento da ação de despejo que, como referido no apelo, foi o elemento motivador da desocupação do imóvel.

Assim, não sendo imputável ao locador o término da locação, não há que se falar em indenização do ponto comercial.

Destarte, não merece reparo a sentença de improcedência da reconvenção.

Em face do disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária sucumbencial fixada na reconvenção (à qual se ateve esse recurso) para 10% do valor da causa.

Diante do exposto, o voto é por negar provimento ao apelo.

Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (PRESIDENTE) - De acordo com o (a) Relator (a).

Des. Érgio Roque Menine - De acordo com o (a) Relator (a).

DES.ª ANA MARIA NEDEL SCALZILLI - Presidente - Apelação Cível nº 70076017060, Comarca de Porto Alegre: "NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME."

Julgador (a) de 1º Grau: WALTER JOSE GIROTTO

Disponível em: https://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/550527282/apelacao-civel-ac-70076017060-rs/inteiro-teor-550527292

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