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16 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 70064911811 RS
Órgão Julgador
Décima Oitava Câmara Cível
Publicação
Diário da Justiça do dia 19/08/2015
Julgamento
13 de Agosto de 2015
Relator
Heleno Tregnago Saraiva
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS_AC_70064911811_b665f.doc
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Inteiro Teor

HTS

Nº 70064911811 (Nº CNJ: 0176559-74.2015.8.21.7000)

2015/Cível

apelação cível. promessa de compra e venda. ação de cobrança de cláusula penal cumulada com indenização por dano moral. improcedência que merece ser ratificada.

Hipótese em que a prova dos autos não permite atribuir à ré o descumprimento contratual alegado pelo autor ensejador da aplicação da multa prevista na cláusula 4 do contrato particular de promessa de compra e venda em questão. Pretensão de indenização por danos morais que também não se justifica, porque as circunstâncias que determinaram a não concretização do negócio são a ele inerentes.

apelação desprovida.

Apelação Cível

Décima Oitava Câmara Cível

Nº 70064911811 (Nº CNJ: 0176559-74.2015.8.21.7000)

Comarca de Passo Fundo

GABRIEL FERNANDES DE ANDRADE

APELANTE

CELIA DE FATIMA GUERRA

APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des. Pedro Celso Dal Prá (Presidente) e Des. João Moreno Pomar.

Porto Alegre, 13 de agosto de 2015.

DES. HELENO TREGNAGO SARAIVA,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Heleno Tregnago Saraiva (RELATOR)

GABRIEL FERNANDES DE ANDRADE interpõe ação de cobrança de cláusula penal por desistência de venda de imóvel cumulada com indenização por dano moral que move contra CELIA DE FATIMA GUERRA, em face da sentença das fls. 115/117 que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e julgou improcedentes os pedidos da inicial.

Consta no respectivo dispositivo:

ISSO POSTO, afastada a preliminar arguida, julgo improcedente a pretensão veiculada pelo autor e, em consequência, condeno-o a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, arbitrados estes em 15% sobre o valor atualizado da causa, ante o trabalho exigido e a natureza da demanda, observados os parâmetros do art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa em virtude da assistência judiciária gratuita (art. 12 da Lei nº 1.060/50).

Narra o apelante (fls. 119/123) ter providenciado toda a documentação necessária para formalização do contrato de compra e venda de um terreno urbano com a ré, encaminhando junto à Caixa Econômica Federal pedido de financiamento. Refere que tão logo foi aprovado o financiamento, as partes formalizaram o contrato de promessa de compra e venda e o enviaram a CEF para a continuidade da tramitação do financiamento e liberação do valor à promitente vendedora. Aduz que após a entrega do contrato junto a CEF foi constatado pelos engenheiros da referida instituição, após vistoria no imóvel, que o mesmo apresentava metragem diversa da constante na matrícula. Alega que incumbia à apelada providenciar a retificação do registro para a liberação do financiamento e concretização da compra e venda e que, assim não agindo, restou caracterizado o descumprimento contratual que enseja a aplicação da multa prevista na cláusula 4 do contrato particular de promessa de compra e venda (20% sobre o valor do terreno). Sustenta que aplicação da referida multa se justifica ainda mais se considerada as diversas despesas que o apelante teve para providenciar o atendimento das questões burocráticas que envolveram a negociação. Aponta a ocorrência do dano moral. Postula o provimento do recurso.

Foram apresentadas contrarrazões (fls. 126/129).

Vieram conclusos os autos.

Registro que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552 do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

Des. Heleno Tregnago Saraiva (RELATOR)

A parte autora ajuizou a presente ação buscando a cobrança da multa prevista na cláusula 4 do contrato particular de promessa de compra e venda (20% sobre o valor do terreno), bem como a indenização por danos morais, sob a alegação descumprimento contratual por parte da ré.

Com a inicial foram juntados o contrato das fls. 13/14 e os documentos relativos a cláusulas gerais de um seguro e à obtenção de certidões (fls. 15/38).

Citada, a ré apresentou contestação (fls. 44/53) alegando nunca ter realizado contato com o autor, pois o imóvel já havia sido vendido ao Sr. José Antônio Centenaro em 14 de dezembro de 2006 e, como ainda não tinham realizado a transferência do bem no Registro de Imóveis, foi solicitado à autora que a referida transferência fosse feita diretamente para o nome do autor, razão pela qual foi redigido o contrato de promessa de compra e venda por intermédio da Imobiliária ICasa e do corretor Paulo Roberto Poletto. Sustentou que a informação de que a ré recusou-se a fazer as retificações junto ao Registro de Imóveis não é verdadeira, vez que nem lhe foi comunicada a necessidade dessa diligência. Referiu que tomou conhecimento de que o autor não conseguiu a aprovação da totalidade do crédito pleiteado na Caixa Econômica Federal, sendo liberada apenas a quantia de R$ 30.000,00, motivo pelo qual o negócio jurídico entabulado entre as partes não se concretizou. Alegou, ainda, tratar-se de venda “ad corpus”, conforme convencionado pelos contratantes. Invocou a cláusula 3ª do pacto, mencionando que na hipótese de não ser aprovado o financiamento ou este ser liberado em valor diferente do estipulado, o contrato deverá ser considerado nulo. Referiu que não restou demonstrado nos autos a negativa do financiamento e nem a tentativa de contato com a ré para solucionar o suposto problema de regularização do imóvel. Insurgiu-se contra os danos morais almejados pelo autor, ante a ausência de ato ilícito e de comprovação dos prejuízos sofridos. Postulou a improcedência da ação. Juntou o documento da fl. 54.

Realizada a audiência de instrução e apresentados os memoriais, sobreveio a sentença de improcedência que, adianto, merece ser confirmada.

Ocorre que a pretensão do autor é fundada no alegado descumprimento contratual por parte da ré, que teria se negado a providenciar a retificação do registro do imóvel objeto da negociação (com relação a sua metragem), providência esta que seria imprescindível para a liberação do financiamento encaminhado junto à Caixa Econômica Federal e, consequentemente, para a concretização da compra e venda.

Contudo, não foi trazido aos autos qualquer documento relativo à negativa da CEF em liberar o financiamento por divergência de informações na matricula registral quanto à dimensão do imóvel.

A testemunha Cristiano Vaz da Rosa, que disse ter tentado adquirir um terreno nas mesmas condições do autor, afirmou que a CEF não liberou o financiamento em razão de pendências existentes com relação aos imóveis, mas não sobe esclarecer em que consistiam as referidas pendências.

Já a testemunha Paulo Roberto Pelotto Gonçalves, que trabalhava na imobiliária A Casa e intermediou a venda do imóvel em discussão, afirmou que o negócio não se concretizou, porque o valor final que seria liberado pela CEF era menor do valor que o autor necessitava. Ainda referiu que o problema de retificação de matrícula é comum e normalmente solucionado, e que no caso, não havia ficado pendente nenhuma providência neste sentido, como se vê:

(...)

Juiz: (...) terminou por não ser liberado o financiamento?

Testemunha: o problema começou a daí, eu não me lembro se foi no caso do Gabriel, porque eram 4 terrenos, a Caixa pede os contra cheques atualizados, por causa do (...) já fazia uns 8 meses que estava tramitando documentação, ai dentro dessa nova avaliação da Caixa, os valores aprovados por exemplo que tinha sido aprovados antes 80 mil, foi aprovado, dois, três mil a menos, e ai que começou a dar o embrulho, que daí eu me lembro que eles comentaram que foram lá na Caixa conversar com eles e depois, não me lembro se um dia depois ou dois, eles foram lá na imobiliária, (...)” é assim que funciona” e ai no geral todos falaram que não iam ter condição de pagar essa diferença que a Caixa estava cobrando deles e mais as taxas que tem que pagar ITBI, esse tipo de coisa, depois disso ai se perdeu o negocio, daí eu não...

Juiz: o senhor lembra se houve algum problema na Caixa relacionado a teriam feito, segundo costa a inicial, teria feito uma vistoria no imóvel (...) teriam feito uma vistoria, e tinham verificado uma diferença, algumas irregularidades no tocante as metragens do terreno, ou distância de uma esquina para outra? O senhor lembra (...)?

Testemunha: sim. Sim, mas é que isso ai senhor juiz é uma retificação que tem que fazer isso é coisa básica. Tu pega o (...) faz, porque isso ai quem pede é o engenheiro da Caixa.

Juiz: Da Caixa, exato.

Testemunha: Ai (...).

Juiz: Isso foi feito? O senhor lembra?

Testemunha: Foi encaminhado.

Juiz: Foi encaminhado? (...)?

Testemunha: (...) eu entrei em contato com ... agora não me lembro se foi o...

Juiz: Quem seria o responsável por fazer essa...? Pela negociação sua lá que o senhor que intermediou. Quem é que encaminhava essas retificações? E se o senhor lembra se efetivamente teve uma questão dessa relacionada a retificação? O senhor me entendeu?

Testemunha: Não, sim, entendi, sim, na verdade assim, o engenheiro da Caixa pede uma retificação, a gente comunica a parte que tem que retificar e encaminha para ela.

Juiz: Qual das partes? O comprador ou o vendedor?

Testemunha: Retificação é, nesse caso de medida de terreno é com o vendedor.

Juiz: Com o proprietário?

Testemunha: É. No caso de valores é daí é com o comprador.

Juiz: Com o comprador. Ta e o senhor lembra se o terreno do Gabriel teve algum problema relacionado a necessidade de retificação de...?(...).

Testemunha: Olha eu não posso confirmar mas assim, o que eu posso dizer para o senhor, é que é quase de praxe sempre vim algum ajuste ou alguma retificação por parte da engenharia, mas qual...

Juiz: E o senhor lembra de ter passado essa problema de retificação para a dona Célia? A dona Célia que era vendedora né?

Testemunha: A dona Célia era vendedora, provavelmente eu devo ter passado pro procurador dela.

Juiz:Quem era o procurador dela?

Testemunha:Procurador dela...não sei o que Centenaro.

Juiz: Centenaro, ta. O senhor sabe se esse Centenaro, por algum acaso era o real proprietário dos terrenos? Real proprietário era a dona Célia?

Testemunha: Ai eu não sei dizer para o senhor.

Juiz: Ele se apresentava como procurador da dona Célia?

Testemunha: Procurador.

Juiz: Então o senhor não tratou com a dona Célia, tratou com esse Centenaro?

Testemunha: (...) esse senhor.

Juiz: Quem tinha...lhe apresentou a procuração da dona Célia, isso?

Testemunha: Isso, sim senhor, até porque se ele não apresenta, não sabe...não é marcada a assinatura de contrato na Caixa, o que eu posso afirmar para o senhor é que 2 assinaturas estavam marcadas, agora não me lembro de quem, e as outras duas estavam para serem marcadas, agora o senhor me desculpe que eu não lembro porque eram 4 terrenos...

Juiz: E algum dos terrenos tinha problema de retificação?

Testemunha: é, não seria problema, ajuste ou retificação, mas não é problema, isso ai, isso ai é coisa simples de se fazer.

Juiz: Resolve?

Testemunha: Sim.

Juiz: Mas é o proprietário que tem que resolver?

Testemunha: Na verdade seria, mas é que a gente já tem toda a estrutura (...).

Juiz: sim, sim, o senhor intermédia mas (...).

Testemunha: (...) exatamente.

Juiz: E esse negocio especificamente do seu Gabriel, claro, eu sei que eram 4, o senhor tem lembrança do por que o dele não se concretizou? Qual foi o problema que aconteceu que o negocio com ele não se concretizou? Da compra desse terreno? Se o senhor tem lembrança disso.

Testemunha: Olha, assim oh,...

Juiz: (...).

Testemunha: Especificamente não lembro, eu lembro, especificamente eles foram na imobiliária, e foi uma condição geral de todos, (...) eles não tinham condição para aquela semana ta? O dinheiro dessa diferença mais os dinheiros das taxas.

Juiz: então tinha o terreno custava um determinado valor, o terreno e a casa, e eles, o financiamento foi aprovado um valor menor é isso?

Testemunha: Menor.

Juiz: E eles teriam que alcançar essa diferença?

Testemunha: É, exatamente, era isso...

Juiz: Então pelo que o senhor lembro o problema dos 4 era esse ai?

Testemunha: foi esse ai, porque assim, (...) questão assim, a Caixa faz essa avaliação ta, e por exemplo assim, a assinatura está marcada para amanhã, e eles fazem essa avaliação principalmente para quem esta pleiteando o financiamento um ou dois dias antes, e segundo o que o pessoal da Caixa me falava, não interessa o motivo, passou 6 meses eles avaliam de novo, que o problema naquela época seu juiz, era a demora, era muita demanda, o processo (...) aprovação (...) ele ficou uns 2, 3 meses na prefeitura rodando documentação ai vem, vai para a Caixa, na Caixa funciona, (...) foram parto de elefante, porque a gente não tem como saber, isso ai é interno na...

Juiz: foi demorado o processar (...) documentação...o encaminhamento foi feito...o tramite (...) Caixa demorou (...) é isso?

Testemunha: O que eu posso dizer para o senhor eu afirmo com certeza, tudo que foi pedido para o comprador e para o vendedor, eles providenciaram.

Juiz: Tanto uma parte, quanto a outra (...)?

Testemunha: Tanto uma parte quanto a outra. O problema foi que quando eles foram fazer a validação, vamos dizer assim do que tinha sido aprovado lá atrás, eles não aprovaram o mesmo valor.

Juiz: E ai deu um entrave...

Testemunha: E ai se perdeu....ai o negocio se perdeu né?

Juiz: Então pelo que o senhor refere o senhor está me falando não foi nem o comprador, nem o vendedor que se negou a apresentar uma documentação, a cumprir uma exigência que a Caixa pediu, isso?

Testemunha: nunca, porque isso ai a gente explica bem ali na imobiliária, isso ai é de praxe, sempre vai ter algum ajuste, alguma retificação . (Grifei).

Assim, de acordo com a prova dos autos, não há como atribuir à ré o alegado descumprimento contratual ensejador da aplicação da multa prevista na cláusula 4 do contrato particular de promessa de compra e venda juntado às fls. 13/14.

Pela mesma razão, não há falar em indenização por danos morais, visto que, as circunstâncias que determinaram a não concretização do negócio são a ele inerentes.

Não bastasse, o referido contrato é expresso ao referir na cláusula 3 que a exceção ao caráter irrevogável e irretratável da avença é o caso de o financiamento pleiteado pelo promissário comprador não ser aprovado pelo agente financeiro ou o OBJETO ser aprovado com um valor diferente do estipulado no contrato, hipótese em que este será considerado nulo sem prejuízo para qualquer das partes.

Portanto, não tendo o autor comprovado o fato constitutivo do direito que alega ter, ônus que lhe incumbia em conformidade com o disposto no art. 333, inciso I, do CPC, merece ser ratificada a sentença de improcedência.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

Des. João Moreno Pomar (REVISOR) - De acordo com o (a) Relator (a).

Des. Pedro Celso Dal Prá (PRESIDENTE) - De acordo com o (a) Relator (a).

DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ - Presidente - Apelação Cível nº 70064911811, Comarca de Passo Fundo: "Negaram provimento. Unânime."

Julgador (a) de 1º Grau: JOAO MARCELO BARBIERO DE VARGAS

Disponível em: https://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/221646194/apelacao-civel-ac-70064911811-rs/inteiro-teor-221646204

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