Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS - Apelação Cível: AC 70034073908 RS - Inteiro Teor

APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSO DE EXECUÇÃO.

COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Restando incontroverso que, não obstante a imobiliária tenha aproximado as partes, o negócio não se concretizou porque a executada não obteve o financiamento, diante do fato de que não houve resultado útil para ambos os contraentes, a comissão de corretagem não é devida.

Caso concreto em que a própria empresa, meses após, vendeu o mesmo imóvel para terceiro. Pretensão à dupla comissão. Enriquecimento ilícito.

Nota Promissória inexigível. Embargos procedentes. Ação executiva, extinta.

APELAÇÃO PROVIDA.

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, À UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Participaram do julgamento, além da signatária, os eminentes Senhores Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha (Presidente) e Des. Ergio Roque Menine.

Porto Alegre, 16 de fevereiro de 2012.

DES.ª ANA MARIA NEDEL SCALZILLI,

Relatora.

RELATÓRIO

Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (RELATORA)

Adoto o relatório da sentença:

“ ATHINA HERMELING opôs embargos à execução contra RIAL IMÓVEIS LTDA , partes qualificadas, fundada na execução de nota promissória referente à comissão de corretagem devida frente à venda de imóvel.

Sustenta que, muito embora instruída a execução com o Instrumento Particular de Compra e Venda e a respectiva Nota Promissória, emitida em decorrência do contrato, o negócio não se perfectibilizou e, dessa forma, indevida a verba de corretagem pleiteada. Diz que não obteve o crédito necessário para aquisição do imóvel, motivo pelo qual desfez o negócio. Aduz que a cobrança de comissão de corretagem levaria ao enriquecimento injustificado da embargada. Discorre acerca da corretagem. Menciona que o pagamento da nota promissória estava condicionado a perfectibilização do negócio de compra e venda, o que se daria com a transferência do bem junto ao Registro Imobiliário. Requer a procedência dos embargos. Litiga sob o amparo da A.J.G.. Acosta documentos.

Intimada, impugnou a parte embargada (fls. 17-21). Defende a perfectibilização do negócio de compra e venda havido. Porém, diz que, em decorrência de a parte embargante não ter conseguido o crédito necessário à compra, o negócio foi rescindido. Sustenta a realização do negócio, com a posterior rescisão do contrato. Requer a improcedência do embargos. Juntou documentos.

Sobreveio réplica às fls. 29-35.

Instadas à produção de outras provas, quedou-se silente a embargada, manifestando-se a parte embargante, pelo julgamento antecipado do feito – fl. 58.”

Os embargos foram julgados improcedentes e, a embargante, condenada ao pagamento dos ônus da sucumbência, exigibilidade suspensa porque lhe foi concedido o benefício da gratuidade da Justiça. (fls. 60/62-verso).

Athina interpôs embargos de declaração reeditando as razões de sua inconformidade com a decisão proferida, alegando omissão sobre a prova existente nos autos e requerendo fossem sanadas a contradição e a omissão. (fls. 63/66), que restaram desacolhidos sob o fundamento de que se destinavam à rediscussão da matéria (fls. 67 e verso).

Apela a vencida. Aduz que a Julgadora decretou a improcedência do incidente por entender que o contrato de compra e venda comprova a perfectibilização do negócio e que a nota promissória ora cobrada não se vincula ao negócio subjacente. Alega que, tendo a execução por base título de crédito que não circulou e que é movida pelo credor originário, viável a discussão da ‘causa debendi’ materializada no título e, inclusive, opor as exceções fundadas em direito pessoal, como o do contrato não cumprido. Da petição inicial se conclui que o próprio exequente vincula o título ao contrato de compra e venda e, ao longo da instrução junta documentos referentes ao negócio ora discutido e fundamenta sua cobrança na realização do mesmo. Discorre sobre o fato de que o negócio de compra e venda não se realizou; sobre a transferência da propriedade imobiliária que não ocorreu e a promitente-vendedora continuou sendo a proprietária de direito do bem e, quatro meses após a emissão da nota promissória o transferiu a terceira pessoa conforme matrículas atualizadas do apartamento e do box, que instruem o feito. Assevera que a profissão de corretagem é ocupação de risco e que, para fazer jus à comissão, necessário que o negócio seja realizado e concluído porque sem a transmissão imobiliária não há remuneração devida ao corretor que não atingiu o resultado útil. Reporta-se, ainda, à Cláusula Quinta do contrato que prevê a hipótese de rescisão do contrato para o caso de não haver pagamento da parcela mencionada na Cláusula Terceira. Assim, se o contrato restou invalidado e o imóvel vendido a terceiro, não é possível afirmar que a atuação profissional resultou na realização do negócio. Nesse sentido colaciona precedentes jurisprudenciais e lições doutrinárias e, ao fim, diz do enriquecimento ilícito pretendido pela embargada que busca receber comissão ainda que a recorrente não tenha obtido o crédito necessário para adquirir o imóvel e que foi a própria exequente quem procedeu à venda do bem a terceira pessoa, 4 meses após a emissão da cártula. Requer o provimento do apelo e a reforma da sentença. (fls. 69/81).

Com as contrarrazões subiram os autos à apreciação desta Corte, vindo conclusos para julgamento.

Registro que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552, do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (RELATORA)

Eminentes Colegas: Merece prosperar o recurso.

A matéria é singela e não carece de maiores delongas.

O trabalho do corretor de imóveis exige o resultado útil, a saber, não se esgota com a mera aproximação das partes, o interesse que surge para a realização da avença, mas a comissão somente será devida se houver a efetiva transmissão da propriedade do vendedor para o comprador.

No caso concreto é incontroverso, a exequente aproximou as partes, elaborou o contrato de compra e venda de um apartamento e do Box estacionamento situado na Rua Mali, nesta Capital mas, por evidente que a recorrente não esperava não obter crédito para adquirir o imóvel o que levou à frustração do negócio e sua consequente rescisão o que, aliás, estava previsto na Cláusula Quinta do Contrato elaborado exequente.

Não há qualquer dúvida que a nota promissória emitida pela apelante a crédito de Rial Imóveis o foi a título de comissão de corretagem, vinculada ao contrato de compra e venda do imóvel antes referido.

No caso concreto, ao menos dois são os fundamentos de direito que retiram, do título de crédito objeto da execução, a sua exigibilidade: o primeiro, o fato de que, de praxe, o pagamento da comissão de corretagem incumbe ao vendedor e, não, à compradora o que, por evidente, não foi comunicado devidamente à embargante e dela foi exigido, modo abusivo, a emissão da cártula

O segundo, que impede o processamento da execução, é o fato de que a frustração do negócio implica reconhecimento de que o negócio foi inexitoso, ainda que tenha ocorrido fator externo, a saber, a negativa do financiamento para que a venda se concretizasse entre as partes.

Nesse sentido, são precedentes desta Corte:

“CORRETAGEM, NEGÓCIO FRUSTRADO. DESISTÊNCIA. RESULTADO ÚTIL NÃO OBTIDO.

1. Se o recorrente ataca os fundamentos da sentença e expende as razões de fato e de direito que, sob sua óptica, justificam a modificação do julgado, não há falar em inobservância ao disposto no inc. II do artigo 514 do CPC.

2. Demonstrado, inequivocamente, que o negócio intermediado pelo corretor não se perfectibilizou, é inexigível do comitente o pagamento da comissão ajustada. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça.

APELO PROVIDO.” ( Apelação Cível n. 70043789155, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Des. Paulo Sérgio Scarparo, j. 27-10-2011).

“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

I. O direito à percepção da comissão decorre da aproximação pessoal e tratativas realizadas pelo profissional, e também pelo resultado útil do trabalho, com a conclusão da venda do imóvel.

II. No caso dos autos, houve desistência do negócio antes mesmo da assinatura pública definitiva e também antes da transferência da posse do bem, restando inviável, assim, a cobrança da comissão de corretagem.

III. Sentença e sucumbência mantidas.

NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.” ( Apelação Cível n. 70040113763, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Des. Érgio Roque Menine, j. 15-12-2011).

E do Superior Tribunal de Justiça:

CONTRATO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO-REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. DESISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. TRIBUNAL DE ORIGEM ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO.

1. Contrato de corretagem. Comissão: segundo o entendimento firmado no STJ, a comissão de corretagem apenas é devida quando se tem como aperfeiçoado o negócio imobiliário o que se dá com a efetiva venda do imóvel.

2. Agravo regimental não-provido.

( AgRg no Ag 719.434/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2009, DJe 20/04/2009)

CORRETAGEM. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. NEGÓCIO NÃO-CONCRETIZADO. COMISSÃO INDEVIDA.

A comissão de corretagem só é devida se o negócio é efetivamente concluído e não há desistência por parte dos contratantes.

( AgRg no Ag 867.805/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2007, DJ 31/10/2007 p. 327)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. ALIENAÇÃO DE EMPRESA. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. DESISTÊNCIA POSTERIOR. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. COMISSÃO INDEVIDA.

- Nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes.

- É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra.

Recurso especial provido.

( REsp 753.566/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2006, DJ 05/03/2007 p. 280)

Por pertinente, extraio excerto do voto condutor:

Não basta, contudo, a formação de vínculo jurídico entre as partes aproximadas pelo corretor: é necessário que o negócio efetivamente se concretize, sem desistência por parte de um dos contratantes. A propósito:

"(...) O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda" (REsp 193067/PASSARINHO, grifei).

"(...) - Nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. - É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra" (REsp 753.566/NANCY).

"(...) O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado" (REsp 208.508/CESAR).

Ora, em tendo a exequente efetuado a venda do mesmo imóvel a terceiro, poucos meses após o fato de a embargante não ter logrado obter o financiamento, seu objetivo claro era obter enriquecimento ilícito buscando dupla comissão pela venda de um imóvel, especialmente considerando que a primeira negociação restou frustrada. O mesmo fato ocorreu nos autos da ação declaratória que Anderson Dornelles dos Santos moveu contra a ora recorrida (AP. Cível n. 70043789155).

Destarte, não tendo ocorrido êxito, fator fundamental na venda de imóveis, a comissão, representada pela nota promissória emitida pela compradora com origem em negócio subjacente frustrado, não é exigível.

Pelos fatos e fundamentos expostos, dou provimento à apelação para julgar procedentes os embargos e declarar a inexigibilidade da nota promissória e, via de consequência, decretar extinto o processo de execução, restituindo-se à recorrente a cártula, para os fins de direito. Pagará o embargado as custas processuais de ambas as demandas e honorários advocatícios que arbitro em favor do Procurador da embargante em R$ 2.000,00, corrigidos pelo IGP-M a contar da data desta Sessão, forte no disposto no artigo 20, parágrafo 4º., do Código de Processo Civil.

É o voto.

Des. Ergio Roque Menine (REVISOR) - De acordo com a Relatora.

Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha (PRESIDENTE) - De acordo com a Relatora.

DES. MARCO AURÉLIO DOS SANTOS CAMINHA - Presidente - Apelação Cível nº 70034073908, Comarca de Porto Alegre: "DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME."

Julgador (a) de 1º Grau: PATRICIA HOCHHEIM THOME