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17 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 70034073908 RS
Órgão Julgador
Décima Sexta Câmara Cível
Publicação
Diário da Justiça do dia 24/02/2012
Julgamento
16 de Fevereiro de 2012
Relator
Ana Maria Nedel Scalzilli
Documentos anexos
Inteiro TeorAC_70034073908_RS_1330364754770.doc
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Inteiro Teor

AMNS

Nº 70034073908

2009/Cível

APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSO DE EXECUÇÃO.

COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Restando incontroverso que, não obstante a imobiliária tenha aproximado as partes, o negócio não se concretizou porque a executada não obteve o financiamento, diante do fato de que não houve resultado útil para ambos os contraentes, a comissão de corretagem não é devida.

Caso concreto em que a própria empresa, meses após, vendeu o mesmo imóvel para terceiro. Pretensão à dupla comissão. Enriquecimento ilícito.

Nota Promissória inexigível. Embargos procedentes. Ação executiva, extinta.

APELAÇÃO PROVIDA.

Apelação Cível

Décima Sexta Câmara Cível

Nº 70034073908

Comarca de Porto Alegre

ATHINA HERMELING

APELANTE

RIAL IMOVEIS LTDA.

APELADa

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, À UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Participaram do julgamento, além da signatária, os eminentes Senhores Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha (Presidente) e Des. Ergio Roque Menine.

Porto Alegre, 16 de fevereiro de 2012.

DES.ª ANA MARIA NEDEL SCALZILLI,

Relatora.

RELATÓRIO

Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (RELATORA)

Adoto o relatório da sentença:

ATHINA HERMELING opôs embargos à execução contra RIAL IMÓVEIS LTDA , partes qualificadas, fundada na execução de nota promissória referente à comissão de corretagem devida frente à venda de imóvel.

Sustenta que, muito embora instruída a execução com o Instrumento Particular de Compra e Venda e a respectiva Nota Promissória, emitida em decorrência do contrato, o negócio não se perfectibilizou e, dessa forma, indevida a verba de corretagem pleiteada. Diz que não obteve o crédito necessário para aquisição do imóvel, motivo pelo qual desfez o negócio. Aduz que a cobrança de comissão de corretagem levaria ao enriquecimento injustificado da embargada. Discorre acerca da corretagem. Menciona que o pagamento da nota promissória estava condicionado a perfectibilização do negócio de compra e venda, o que se daria com a transferência do bem junto ao Registro Imobiliário. Requer a procedência dos embargos. Litiga sob o amparo da A.J.G.. Acosta documentos.

Intimada, impugnou a parte embargada (fls. 17-21). Defende a perfectibilização do negócio de compra e venda havido. Porém, diz que, em decorrência de a parte embargante não ter conseguido o crédito necessário à compra, o negócio foi rescindido. Sustenta a realização do negócio, com a posterior rescisão do contrato. Requer a improcedência do embargos. Juntou documentos.

Sobreveio réplica às fls. 29-35.

Instadas à produção de outras provas, quedou-se silente a embargada, manifestando-se a parte embargante, pelo julgamento antecipado do feito – fl. 58.”

Os embargos foram julgados improcedentes e, a embargante, condenada ao pagamento dos ônus da sucumbência, exigibilidade suspensa porque lhe foi concedido o benefício da gratuidade da Justiça. (fls. 60/62-verso).

Athina interpôs embargos de declaração reeditando as razões de sua inconformidade com a decisão proferida, alegando omissão sobre a prova existente nos autos e requerendo fossem sanadas a contradição e a omissão. (fls. 63/66), que restaram desacolhidos sob o fundamento de que se destinavam à rediscussão da matéria (fls. 67 e verso).

Apela a vencida. Aduz que a Julgadora decretou a improcedência do incidente por entender que o contrato de compra e venda comprova a perfectibilização do negócio e que a nota promissória ora cobrada não se vincula ao negócio subjacente. Alega que, tendo a execução por base título de crédito que não circulou e que é movida pelo credor originário, viável a discussão da ‘causa debendi’ materializada no título e, inclusive, opor as exceções fundadas em direito pessoal, como o do contrato não cumprido. Da petição inicial se conclui que o próprio exequente vincula o título ao contrato de compra e venda e, ao longo da instrução junta documentos referentes ao negócio ora discutido e fundamenta sua cobrança na realização do mesmo. Discorre sobre o fato de que o negócio de compra e venda não se realizou; sobre a transferência da propriedade imobiliária que não ocorreu e a promitente-vendedora continuou sendo a proprietária de direito do bem e, quatro meses após a emissão da nota promissória o transferiu a terceira pessoa conforme matrículas atualizadas do apartamento e do box, que instruem o feito. Assevera que a profissão de corretagem é ocupação de risco e que, para fazer jus à comissão, necessário que o negócio seja realizado e concluído porque sem a transmissão imobiliária não há remuneração devida ao corretor que não atingiu o resultado útil. Reporta-se, ainda, à Cláusula Quinta do contrato que prevê a hipótese de rescisão do contrato para o caso de não haver pagamento da parcela mencionada na Cláusula Terceira. Assim, se o contrato restou invalidado e o imóvel vendido a terceiro, não é possível afirmar que a atuação profissional resultou na realização do negócio. Nesse sentido colaciona precedentes jurisprudenciais e lições doutrinárias e, ao fim, diz do enriquecimento ilícito pretendido pela embargada que busca receber comissão ainda que a recorrente não tenha obtido o crédito necessário para adquirir o imóvel e que foi a própria exequente quem procedeu à venda do bem a terceira pessoa, 4 meses após a emissão da cártula. Requer o provimento do apelo e a reforma da sentença. (fls. 69/81).

Com as contrarrazões subiram os autos à apreciação desta Corte, vindo conclusos para julgamento.

Registro que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552, do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (RELATORA)

Eminentes Colegas: Merece prosperar o recurso.

A matéria é singela e não carece de maiores delongas.

O trabalho do corretor de imóveis exige o resultado útil, a saber, não se esgota com a mera aproximação das partes, o interesse que surge para a realização da avença, mas a comissão somente será devida se houver a efetiva transmissão da propriedade do vendedor para o comprador.

No caso concreto é incontroverso, a exequente aproximou as partes, elaborou o contrato de compra e venda de um apartamento e do Box estacionamento situado na Rua Mali, nesta Capital mas, por evidente que a recorrente não esperava não obter crédito para adquirir o imóvel o que levou à frustração do negócio e sua consequente rescisão o que, aliás, estava previsto na Cláusula Quinta do Contrato elaborado exequente.

Não há qualquer dúvida que a nota promissória emitida pela apelante a crédito de Rial Imóveis o foi a título de comissão de corretagem, vinculada ao contrato de compra e venda do imóvel antes referido.

No caso concreto, ao menos dois são os fundamentos de direito que retiram, do título de crédito objeto da execução, a sua exigibilidade: o primeiro, o fato de que, de praxe, o pagamento da comissão de corretagem incumbe ao vendedor e, não, à compradora o que, por evidente, não foi comunicado devidamente à embargante e dela foi exigido, modo abusivo, a emissão da cártula

O segundo, que impede o processamento da execução, é o fato de que a frustração do negócio implica reconhecimento de que o negócio foi inexitoso, ainda que tenha ocorrido fator externo, a saber, a negativa do financiamento para que a venda se concretizasse entre as partes.

Nesse sentido, são precedentes desta Corte:

CORRETAGEM, NEGÓCIO FRUSTRADO. DESISTÊNCIA. RESULTADO ÚTIL NÃO OBTIDO.

1. Se o recorrente ataca os fundamentos da sentença e expende as razões de fato e de direito que, sob sua óptica, justificam a modificação do julgado, não há falar em inobservância ao disposto no inc. II do artigo 514 do CPC.

2. Demonstrado, inequivocamente, que o negócio intermediado pelo corretor não se perfectibilizou, é inexigível do comitente o pagamento da comissão ajustada. Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça.

APELO PROVIDO.” ( Apelação Cível n. 70043789155, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Des. Paulo Sérgio Scarparo, j. 27-10-2011).

“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

I. O direito à percepção da comissão decorre da aproximação pessoal e tratativas realizadas pelo profissional, e também pelo resultado útil do trabalho, com a conclusão da venda do imóvel.

II. No caso dos autos, houve desistência do negócio antes mesmo da assinatura pública definitiva e também antes da transferência da posse do bem, restando inviável, assim, a cobrança da comissão de corretagem.

III. Sentença e sucumbência mantidas.

NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.” ( Apelação Cível n. 70040113763, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Des. Érgio Roque Menine, j. 15-12-2011).

E do Superior Tribunal de Justiça:

CONTRATO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO-REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. DESISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. TRIBUNAL DE ORIGEM ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO.

1. Contrato de corretagem. Comissão: segundo o entendimento firmado no STJ, a comissão de corretagem apenas é devida quando se tem como aperfeiçoado o negócio imobiliário o que se dá com a efetiva venda do imóvel.

2. Agravo regimental não-provido.

( AgRg no Ag 719.434/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2009, DJe 20/04/2009)

CORRETAGEM. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. NEGÓCIO NÃO-CONCRETIZADO. COMISSÃO INDEVIDA.

A comissão de corretagem só é devida se o negócio é efetivamente concluído e não há desistência por parte dos contratantes.

( AgRg no Ag 867.805/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2007, DJ 31/10/2007 p. 327)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. ALIENAÇÃO DE EMPRESA. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. DESISTÊNCIA POSTERIOR. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. COMISSÃO INDEVIDA.

- Nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes.

- É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra.

Recurso especial provido.

( REsp 753.566/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2006, DJ 05/03/2007 p. 280)

Por pertinente, extraio excerto do voto condutor:

Não basta, contudo, a formação de vínculo jurídico entre as partes aproximadas pelo corretor: é necessário que o negócio efetivamente se concretize, sem desistência por parte de um dos contratantes. A propósito:

"(...) O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda" (REsp 193067/PASSARINHO, grifei).

"(...) - Nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. - É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra" (REsp 753.566/NANCY).

"(...) O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado" (REsp 208.508/CESAR).

Ora, em tendo a exequente efetuado a venda do mesmo imóvel a terceiro, poucos meses após o fato de a embargante não ter logrado obter o financiamento, seu objetivo claro era obter enriquecimento ilícito buscando dupla comissão pela venda de um imóvel, especialmente considerando que a primeira negociação restou frustrada. O mesmo fato ocorreu nos autos da ação declaratória que Anderson Dornelles dos Santos moveu contra a ora recorrida (AP. Cível n. 70043789155).

Destarte, não tendo ocorrido êxito, fator fundamental na venda de imóveis, a comissão, representada pela nota promissória emitida pela compradora com origem em negócio subjacente frustrado, não é exigível.

Pelos fatos e fundamentos expostos, dou provimento à apelação para julgar procedentes os embargos e declarar a inexigibilidade da nota promissória e, via de consequência, decretar extinto o processo de execução, restituindo-se à recorrente a cártula, para os fins de direito. Pagará o embargado as custas processuais de ambas as demandas e honorários advocatícios que arbitro em favor do Procurador da embargante em R$ 2.000,00, corrigidos pelo IGP-M a contar da data desta Sessão, forte no disposto no artigo 20, parágrafo 4º., do Código de Processo Civil.

É o voto.

Des. Ergio Roque Menine (REVISOR) - De acordo com a Relatora.

Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha (PRESIDENTE) - De acordo com a Relatora.

DES. MARCO AURÉLIO DOS SANTOS CAMINHA - Presidente - Apelação Cível nº 70034073908, Comarca de Porto Alegre: "DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME."

Julgador (a) de 1º Grau: PATRICIA HOCHHEIM THOME

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