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21 de Agosto de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS - Apelação Cível : AC 70058665910 RS - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

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JASP

Nº 70058665910 (Nº CNJ: 0059154-51.2014.8.21.7000)

2014/Cível

CONTRATOS AGRÁRIOS. CONSTRUÇÕES REALIZADAS PELO ARRENDADOR. NÃO QUALIFICAÇÃO COMO BENFEITORIAS ÚTEIS OU NECESSÁRIAS. DIREITO À INDENIZAÇÃO NÃO RECONHECIDO.

Ainda que em tese se reconheça o direito de retenção por benfeitorias, para tal é necessário que as funções econômica e social do contrato agrário sejam preservadas.

Caso em que o arrendatário transferiu pequena propriedade para exploração de atividade agropecuária, estabelecendo aluguel ínfimo.

Realização de construções variadas no imóvel, sem relação com o objeto do arrendamento – cultura de grãos –, benfeitorias cuja avaliação alcança 57 vezes o preço do arrendamento, inviabilizando a própria retomado do bem pelo proprietário.

Falta de razoabilidade na pretensão indenizatória, seja pela desproporção de valores, seja porque as edificações não foram autorizadas pelo proprietário, exigência que não pode ser afastada, pois tais obras não guardam pertinência com a finalidade da contratação, que se reconhece como sendo a formação de lavoura de grãos.

Não configurada a pertinência dos melhoramentos pretendidos ressarcir com o cultivo do solo, tais benfeitorias não podem ser classificadas como úteis ou necessárias, porque não conservaram a terra, nem facilitaram o seu uso.

Direito à indenização afastado, permitido o levantamento das construções realizadas pelo arrendatário. Em consequência, possível a retomada imediata do imóvel pelo proprietário.

Devidos os valores do arrendamento das safras de 2003 a 2006, tendo em vista a ausência de comprovação do pagamento – ônus do devedor, pois o contrário imporia a produção de prova impossível (de não haver recebido).

PROVERAM A APELAÇÃO E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. UNÂNIME.

Apelação Cível

Décima Câmara Cível

Nº 70058665910 (Nº CNJ: 0059154-51.2014.8.21.7000)

Comarca de Júlio de Castilhos

LUIZ ANTONIO PORFIRIO

APELANTE

ELGART EGON RENNER

APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em prover a Apelação e negar provimento ao Recurso Adesivo.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Paulo Roberto Lessa Franz e Des. Marcelo Cezar Müller.

Porto Alegre, 25 de setembro de 2014.

DES. JORGE ALBERTO SCHREINER PESTANA,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Jorge Alberto Schreiner Pestana (RELATOR)

A princípio, adoto o relatório da sentença, in verbis:

I.1 DA AÇÃO INDENIZATÓRIA

ELGART EGON RENNER propôs ação, pelo rito ordinário, em face de LUÍZ ANTÔNIO PORFÍRIO, visando a condenação do réu a indenizar as benfeitorias úteis e necessárias realizadas, no valor de R$ 51.700,00, e a declaração de que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes encontra-se automaticamente renovado por mais seis períodos agrícolas. Alegou que em 15.03.1994 arrendou um imóvel rural de propriedade do réu, com 14,0089ha, situado na localidade de Portão, distrito de Júlio de Castilhos e, em 10.10.2000, renovou o arrendamento por mais seis períodos agrícolas, que se compreendem do dia 31 de maio de um ano ao dia 31 de maio do próximo ano, sendo o valor do arrendamento acordado em 650kg bovinos por ano de vigência. Assinalou que ao tomar posse do imóvel arrendado era impossível desenvolver qualquer atividade agrícola na propriedade, por falta de estrutura e, com o passar do tempo, foi construindo no imóvel benfeitorias úteis e necessárias, para melhor exercer suas atividades, potencializando o valor do imóvel. Afirmou que nos meses de outubro/2005 e junho/2006, circulou no jornal local anúncio da venda do imóvel arrendado pelo autor, destacando a existência das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo arrendatário. Informou que o réu entrou em contato com o autor, manifestando interesse na venda do imóvel, mas o arrendatário não tem interesse em adquirir o bem no valor de R$ 160.000,00, mas pretende ser ressarcido das benfeitorias que construiu. Referiu que foi notificado judicialmente, em 31.05.2006, para desocupar o imóvel, no prazo de seis meses, em razão de o arrendador desejar utilizar o imóvel pessoalmente, sem indenizar as benfeitorias, e após vender as terras. Fundamentou seus pedidos no art. 95, VIII do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/66), e art. 25, parágrafo 1º, do Decreto nº 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra. Destacou a ausência de sinceridade no pedido de retomada, com base no art. 32, VIII, do Decreto que regulamenta o Estatuto da Terra e também a renovação automática do contrato de arrendamento, por não haver sido notificado no prazo de até seis meses antes do vencimento do contrato, conforme a disposição do art. 95, IV, do Estatuto da Terra e 25, parágrafo primeiro, do Regulamento, e ainda a observância dos princípios que regem o Direito Agrário, positivados no art. 13 do Estatuto da Terra e 7º de seu Regulamento. Requereu liminarmente a manutenção na posse do imóvel. Postulou a procedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 30/47).

A decisão de fls. 48/49 deferiu o pedido liminar.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação (fls. 58/69), alegando que há um desnível cultural entre as partes e o contrato de arrendamento foi redigido pelo próprio arrendatário, a seu favor, pois o valor do arrendamento é de apenas R$ 1.300,00 anuais (pouco mais de R$ 100,00 por hectare). Defendeu que após o prazo determinado no primeiro contrato (de apenas um ano) o arrendamento passou a ter prazo indeterminado, bastando para a retomada a notificação do arrendatário para desocupar o bem no período de seis meses. Assinalou que o arrendatário está utilizando o imóvel para a exploração da piscicultura, sem autorização ambiental, cuja atividade se enquadra como granjeira, e não agropecuária, infringindo o contrato. Afirmou que já existiam as benfeitorias assinaladas na inicial quando o imóvel foi arrendado, em 1994, e desconhece qualquer obra edificada na propriedade após o início do contrato. Referiu que as supostas benfeitorias não trouxeram nenhuma vantagem ao arrendador e foram construídas com a finalidade de “encurralar” o proprietário em caso de venda, estando supervalorizadas. Salientou que não houve autorização expressa do arrendador para a construção de benfeitorias no imóvel e estas podem ser retiradas pelo arrendatário. Ressaltou a regularidade do procedimento adotado para a desocupação do imóvel e impugnou o valor atribuído às benfeitorias. Requereu a improcedência da demanda. Juntou documentos (fls. 70/74).

Foi apresentada réplica (fls. 88/95).

No decorrer da instrução foram tomados o depoimento pessoal da parte autora (fls. 115/117), ouvidas nove testemunhas arroladas pelas partes (fls. 117v/134v) e realizada prova pericial (fls. 154/166), a qual foi homologada pela decisão de fl. 175.

As partes apresentaram memoriais (fls. 179/189 e 190/203).

Vieram os autos conclusos para sentença.

I.2 DA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO

LUÍZ ANTÔNIO PORFÍRIO ajuizou ação de rescisão contratual em desfavor de ELGART EGON RENNER, visando condenar o requerido a desocupar o imóvel objeto de arrendamento, no prazo previsto na legislação, sob pena de despejo, e ainda pagar os arrendamentos em atraso nos últimos três anos (R$ 3.900,00), mais os arrendamentos vincendos no curso da lide, multas, perdas e danos. Aduziu que arrendou para o requerido um imóvel rural no período de 01.04.1994 a 30.04.1995, pelo valor de 650kg de bovinos por ano, e desde então o contrato está por prazo indeterminado. Afirmou que em razão de não mais lhe convir o contrato, desejou retomar o imóvel para explorá-lo pessoalmente, notificando o arrendatário para desocupá-lo no prazo de seis meses, conforme autorizam o art. 95 do Estatuto da Terra, o art. 22 do Decreto nº 59.566/66, que regulamenta o referido estatuto, e o art. 575 do CCB. Salientou que o réu não paga há três anos o arrendamento da área. Pugnou liminarmente a reintegração de posse. Requereu a concessão da AJG, pugnou pela procedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 08/26).

A decisão de fl. 26 concedeu a AJG e deferiu liminarmente a reintegração de posse, mas a liminar foi revogada pela decisão de fls. 41/42.

O arrendatário apresentou contestação (fls. 48/62), alegando a existência de demanda indenizatória envolvendo as mesmas partes (processo nº 056/1.06.0001358-0), na qual o requerido postula a retenção do imóvel até que lhe sejam indenizadas as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no bem e ainda a prorrogação do contrato de arrendamento pelo prazo de seis períodos agrícolas. Mencionou a renovação do contrato pelo prazo de seis períodos agrícolas, no ano 2000, e aduziu que no momento da renovação quitou os arrendamentos até 31.05.2006, pagando o valor de R$ 3.000,00, através do resgate do cheque nº 618888, do Banrisul, Agência local, de titularidade do autor e sua esposa, o qual havia sido emitido sem provisão de fundos em 14.10.2000. Refutou o pedido de perdas e danos. Reiterou os argumentos expostos na inicial da demanda indenizatória. Requereu a improcedência da demanda. Juntou documentos (fls. 63/66).

Foi apresentada réplica (fls. 72/83) e anexados documentos (fls. 84/86).

A instrução dos processos ocorreu de forma conjunta (fls. 111/132) e a perícia foi realizada junto ao processo nº 056/1.06.0001358-0.

O Dr. Juiz de Direito decidiu:

Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação indenizatória proposta por ELGART EGON RENNER em desfavor de LUÍZ ANTÔNIO PORFÍRIO , condenando o réu ao pagamento de R$ 68.127,00, corrigidos monetariamente pelo IGP-M a partir de 27.01.2010 (fl. 154) e acrescidos de juros legais desde a citação; reconhecendo o direito de retenção do imóvel enquanto não forem indenizadas pelo arrendador as benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo arrendatário, e declarando a ineficácia da notificação de fls. 35/38.

Julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão de contrato proposta por LUÍZ ANTÔNIO PORFÍRIO em desfavor de ELGART EGON RE...