jusbrasil.com.br
6 de Março de 2021
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Vigésima Câmara Cível
Publicação
22/01/2021
Julgamento
17 de Dezembro de 2020
Relator
Glênio José Wasserstein Hekman
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS_AC_70082885658_e30f0.doc
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor


GJWH

Nº 70082885658 (Nº CNJ: 0260474-79.2019.8.21.7000)

2019/Cível


APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LEGITMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. JURISPRUDÊNCIA A RESPEITO. De acordo com o entendimento jurisprudencial é de responsabilidade do vendedor o pagamento das cotas condominiais anteriores à imissão de posse dos compradores nas unidades adquiridas. É abusiva a cláusula contratual que estabelece a obrigação do comprador pelo pagamento das taxas do condomínio antes mesmo da imissão na posse. Jurisprudência a respeito.
NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME.
Apelação Cível


Vigésima Câmara Cível

Nº 70082885658 (Nº CNJ: 0260474-79.2019.8.21.7000)


Comarca de Alvorada

TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - ALVORADA - SPE LTD


APELANTE

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TERRA NOVA RESERVA II


APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao apelo.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Walda Maria Melo Pierro e Des. Dilso Domingos Pereira.

Porto Alegre, 16 de dezembro de 2020.

DES. GLÊNIO JOSÉ WASSERSTEIN HEKMAN,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Glênio José Wasserstein Hekman (RELATOR)

TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA ? ALVORADA II ? SPE LTDA interpôs apelação (fls.118/125) contra a sentença de fls. 82/88 que julgou totalmente procedente o pedido formulado na ação de cobrança de cotas condominiais proposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TERRA NOVA RESERVA, decisão cujo dispositivo foi redigido nos seguintes termos:

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TERRA NOVA RESERVA II em face de TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA ? ALVORADA ? SPE LTDA, condenando a parte requerida ao pagamento de R$ 1.920,42 (mil novecentos e vinte reais e quarenta e dois centavos) e demais parcelas vencidas no curso da presente demanda até a data de imissão da posse do promitente-comprador, 04.03.2015, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, e correção pelo IGP-M desde a data em que exigível o pagamento, e julgo EXTINTO o feito em relação à LUCIANA NABINGER MENNA BARRETO, com base no artigo 485, VI, do CPC.

Sucumbente o réu TERRA NOVA RODOBENS, condeno-o ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Recurso de apelação da ré: a apelante, em preliminar, alega ilegitimidade passiva para responder pelo pagamento das costas condominiais, a partir da data da assinatura do contrato de compra e venda, no qual expressamente consta que o adquirente deve arcar com as despesas condominiais. Ainda, refere que o habite-se já havia sido expedido e que há necessidade de procedência do pedido de denunciação da lide do promitente comprador. No mérito, relata que há responsabilidade exclusiva do adquirente por não ter recebido a posse do imóvel e pago os valores condominiais. Sustenta que não há qualquer vício no contrato firmado. Requer o provimento do apelo para que seja julgado totalmente improcedentes os pedidos do autor.

Apresentada as contrarrazões, o apelado pugnou pela manutenção da sentença.

Subiram os autos conclusos para julgamento

É o relatório.

VOTOS

Des. Glênio José Wasserstein Hekman (RELATOR)

Eminentes Colegas!

Recebo o apelo, pois presente os pressupostos de admissibilidade, o que faço com efeito suspensivo e devolutivo, conforme dispõe o art. 1.012, caput, do CPC.

Trata-se de ação de cobrança de encargos condominiais em face da proprietária registral do imóvel, localizado na Estrada Caminho do Meio, nº 5701, casa 148, em Alvorada/RS.

O condomínio relata que há parcelas vencidas e não pagas de cotas condominiais entre os meses de agosto de 2014 e março de 2015, totalizando o total de R$ 1.920,42.

Ainda que a apelação tenha preliminar de ilegitimidade, entendo que a lide se resolve pelo entendimento da obrigação propter rem e da imissão na posse da promitente compradora, na medida do que passo a expor.

O pagamento das cotas condominiais é obrigação do proprietário do imóvel, cabendo a ele as providências necessárias ao adimplemento, consoante previsão do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil
.

Conforme iterativa jurisprudência, a ação de cobrança de cotas condominiais, em regra, pode ser ajuizada contra o proprietário, segundo o Registro de Imóveis, ou contra o possuidor do imóvel, ou contra um ou outro ou contra ambos, entretanto, sempre na preservação dos interesses coletivos e para evitar eventual discussão a respeito da legitimidade passiva.

O pagamento das despesas de condomínio constitui-se na chamada obrigação propter rem e decorre da aquisição da propriedade que, em princípio, cuidando-se de bem imóvel, se dá pela transcrição ou pelo registro no Registro de Imóveis, conforme artigos 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil
.

Ocorre que, no caso vertido, em que pese a alegação de que o condomínio têm ciência da cessão de direitos sobre o imóvel, sobreveio rescisão do contrato de compra e venda durante o tramitar do feito, retornando o imóvel ao vendedor - proprietário registral -, sem que tenha havido qualquer alteração no Registro Imobiliário, permanecendo a vendedora incorporadora como proprietária do imóvel, conforme se infere do comento de fls. 09 (2014).
No caso de obrigação propter rem, é cediço que, o sucessor singular responde pela dívida, não podendo se opor ao Condomínio eventual negócio particular envolvendo terceiros. Neste sentido: ?(...), existem obrigações, em sentido estrito, que decorrem de um direito real sobre determinada coisa, aderindo a essa e, por isso, acompanhando-a nas modificações do seu titular. São as chamadas obrigações ?in rem?, ob rem´? ou ?propter rem?, também conhecidas como obrigações reais e/ou mistas. Ao contrário das obrigações em geral, que se referem ao individuo que as contraiu, as obrigações propter rem se transmitem automaticamente para o novo titular da coisa a que se relacionam. (...) é o caso por exemplo, da obrigação do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum (art. 1.315 do CC-2 e art. 624 do CC-16), (...), em que a obrigação decorre de direito real, transmitindo-se com a transferência da titularidade do bem.?
.

Nesse contexto, friso que, cuidando-se de aquisição de imóvel na planta, são de responsabilidade da Incorporadora as cotas condominiais que se venceram antes da imissão na posse da compradora (conforme fls. 80/81).

A respeito, outro não é o entendimento pacificado no âmbito do STJ, em sede do julgamento do REsp representativo de controvérsia n.º 1.345.331/RS:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) (Grifei).

Na mesma linha de entendimento, cito recentes julgados desta Câmara e da Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. A previsão contratual da tolerância na entrega da obra não se afigura abusiva, tratando-se de cláusula padrão nos contratos como o da espécie, com o que anuiu o promitente comprador. Descumprido o prazo estipulado para a entrega da obra, não pode a demandada se escusar da responsabilidade pelo atraso sob a alegação de caso fortuito ou força maior, mormente porque a demora adveio de fatores inerentes ao negócio da construção civil. As despesas relativas às taxas condominiais não são devidas pelo comprador no prazo anterior à efetiva imissão na posse, razão pela qual deve o autor ser ressarcido pelo pagamento feito a este título. Nos contratos firmados entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, pode ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, como ditou o e. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.631.485/DF, representativo de controvérsia afetado pelo Tema 971. Lícita a utilização do INCC como índice de correção monetária, pois se trata apenas de atualização monetária, não representando um acréscimo no valor. Possível a aplicação de tal índice de correção monetária até a expedição do habite-se, uma vez que não há qualquer abusividade na sua utilização. Manutenção da sentença no tópico. Em regra, o simples atraso injustificado na entrega de obra de empreendimento não acarreta dano moral passível de indenização. Todavia, no caso, o prazo fixado foi extrapolado, sendo justificável a indenização postulada. Sucumbência redimensionada. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA RÉ E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70083183194, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 29-01-2020)[0]

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva arguida por ambas as rés. PDG Realty S/A que era a incorporadora responsável pela construção do empreendimento cedido à corré ABF Empreendimentos Imobiliários Ltda, sendo ambas responsáveis pelo atraso e, consequentemente, pela reparação dos danos acarretados aos autores. 2. Homologação do plano de recuperação judicial da ré PDG Disposição do art. 49, caput, da Lei n.º 11.101/2005, segundo o qual estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. Não há falar em extinção da ação antes da liquidação final do débito, que só ocorre com o decurso do prazo para impugnação ou julgamento de incidente, o que ainda não ocorreu, na casuística. 3. Danos materiais. Previsão de multa contratual em favor do promitente comprador. Despesas condominiais. Havendo multa moratória fixada em favor do consumidor, promitente comprador, cabível a condenação da ré ao seu pagamento no período da mora. Cabível também, o ressarcimento das despesas de condomínio cobradas do autor até sua imissão na posse do imóvel, conforme entendimento pacificado no âmbito do STJ, no REsp representativo de controvérsia n.º 1.345.331/RS. 4. Dano moral. Hipótese em que houve inadimplemento contratual, mas com atraso de menos de três meses na entrega da obra, insuficiente à caracterização de dano moral. Sentença modificada no ponto. APELO DA RÉ PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES DESPROVIDO. APELO DA RÉ ABF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70082689993, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 17-10-2019)
Com efeito, reconheço a legitimidade passiva DA TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA ? Alvorada ? SPE LTDA e, condeno ao pagamento das prestações vencidas nos mesmos termos da sentença: condenando a parte requerida ao pagamento de R$ 1.920,42 (mil novecentos e vinte reais e quarenta e dois centavos) e demais parcelas vencidas no curso da presente demanda até a data de imissão da posse do promitente-comprador, 04.03.2015,

Nesse contexto, voto em negar provimento ao apelo, nos termos da fundamentação.

Deixo de fixar honorários recursais, posto que, fixados na sentença no percentual máximo previsto no art. 85, § 2º, CPC
.

É o voto.

Des.ª Walda Maria Melo Pierro - De acordo com o (a) Relator (a).
Des. Dilso Domingos Pereira - De acordo com o (a) Relator (a).
DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI - Presidente - Apelação Cível nº 70082885658, Comarca de Alvorada: \NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME.\
Julgador (a) de 1º Grau: ROSANGELA CARVALHO MENEZES
? Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...).

? Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

(...)

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

?In Novo Curso de Direito Civil, Obrigações , Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, 7ª edição revista, atualizada e reformulada, São Paulo: Editora Saraiva, 2006.

? Sucumbente o réu TERRA NOVA RODOBENS, condeno-o ao pagamento de custas honorários advocatícios, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,§ 2º, do CPC.



9
Disponível em: https://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1156906991/apelacao-civel-ac-70082885658-rs/inteiro-teor-1156906999