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6 de Março de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Segunda Turma Recursal Cível
Publicação
20/01/2021
Julgamento
16 de Dezembro de 2020
Relator
Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS__71009766262_05ddc.doc
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Inteiro Teor


(PROCESSO ELETRÔNICO)

ACCSR

Nº 71009766262 (Nº CNJ: 0058809-89.2020.8.21.9000)

2020/Cível


RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOCAÇÃO DE PONTO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. NULIDADE DO CONTRATO E RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO. DESCABIMENTO DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. DEVER DO RÉU DE PAGAR A CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM CONTRATO. DANOS MORAIS INOCORRENTES. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DESPROVIDO DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL DE AFRONTA AOS DIREITOS DE PERSONALIDADE DO AUTOR. CONTRAPEDIDO. RESPONSABILIDADE DO DEMANDANTE DE ARCAR COM AS DESPESAS DE ÁGUA, LUZ E TELEFONE DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO. INCONFORMIDADE ACOLHIDA, NO PONTO.

RECURSO PROVIDO, EM PARTE.
Recurso Inominado


Segunda Turma Recursal Cível

Nº 71009766262 (Nº CNJ: 0058809-89.2020.8.21.9000)


Comarca de Marau

LUIS HENRIQUE SANTIN


RECORRENTE

EDCIR POSSA


RECORRIDO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Juízes de Direito integrantes da Segunda Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais Cíveis do Estado do Rio Grande do Sul, à unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso.
Participaram do julgamento, além da signatária, os eminentes Senhores Dr. Roberto Behrensdorf Gomes da Silva e Dr. José Vinícius Andrade Jappur.

Porto Alegre, 16 de dezembro de 2020.

DR.ª ANA CLAUDIA CACHAPUZ SILVA RAABE,

Relatora.

RELATÓRIO

O autor relatou que o réu se apresentou como detentor dos direitos reais do imóvel situado na rua Bento Gonçalves, 500, esquina com a avenida Julio Borella, na cidade de Marau/RS. Narrou que firmou com o requerido contrato de locação, referente ao período de 1/2/2019 a 1/2/2020, a fim de estabelecer um restaurante no local. Alegou que em 10/5/2019, o requerido lhe informou que deveria desocupar o imóvel em 90 dias. Disse que na verdade o réu lhe sublocou o bem, já ciente de que deveria desocupar o imóvel. Requereu a declaração de nulidade do contrato de locação; a condenação do réu à restituição de R$ 12.375,00; ao pagamento de R$ 1.799,72, a título de perdas e danos; e ao pagamento de R$ 10.000,00, em razão dos danos morais que suportou. Alternativamente, requereu a rescisão do contrato, por culpa do réu; a condenação do demandado ao pagamento de R$ 9.000,00, a título de multa contratual; ao pagamento de R$ 1.799,72, a título de perdas e danos; e ao pagamento de R$ 10.000,00, relativos à indenização extrapatrimonial (fls. 5/15).

Inexitosa a conciliação (fl. 89).

O réu alegou a ausência de prova acerca dos investimentos alegadamente realizados no imóvel pelo autor. Afirmou que diante da má administração do negócio o demandante tenta lhe imputar culpa pela quebra do contrato. Assinalou que o demandante descumpriu cláusulas contratuais. Argumentou sobre a inexistência de danos morais. Formulou contrapedido para condenação do autor ao pagamento da multa contratual e das despesas relacionadas a telefone, água e luz (fls. 100/108).

O demandante contestou o contrapedido (fls. 216/226).

Realizou-se audiência de instrução, com oitiva de uma informante (fls. 230/232).

Foi proferida sentença, cujo dispositivo é o que segue (fl. 237):

(...) ISSO POSTO, para os fins do art. 40 da Lei 9.099/95, o parecer é pela PARCIAL procedência dos pedidos formulados pelo Autor, para condenar o Réu a pagar ao autor o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) à título de multa contratual por descumprimento contratual por parte do Réu, tal valor devendo ser corrigido monetariamente pelo índice do IGP-M desde a propositura da ação, acrescido de juros legais de 1% ao mês a contar da citação. Quanto ao PEDIDO CONTRAPOSTO, opino pela PARCIAL PROCEDÊNCIA formulado por EDCIR POSSA em face de LUIS HENRIQUE SANTIN, para o fim de condenar o autor ao pagamento do valor de R$ 2.190,94 (dois mil, cento e noventa reais e noventa e quatro centavos) referente a sua quota parte, considerando a divisão dos valores entre o autor e Réu, referente a conta de energia elétrica e as contas de telefone, corrigido pelo IGP-M, a partir do vencimento do débito até a data do efetivo pagamento, acrescido de juros de 1% ao mês, contados da citação. (...)
Insatisfeito, o autor recorreu (fls. 245/261).

Com contrarrazões, vieram os autos (fls. 273/284.)
VOTOS

Dr.ª Ana Claudia Cachapuz Silva Raabe (RELATORA)

Eminentes Colegas.

Atendidos os requisitos legais, conheço do recurso.

O autor, ora recorrente, pleiteou, preliminarmente (fls. 249/250) que a Sra. Lenice Alves da Rosa fosse considerada testemunha, não informante, conforme constou do termo das fls. 230/231.

Conforme se verificará da fundamentação a seguir, a condição de informante ou de testemunha não implicará alteração no resultado do julgamento.

Não obstante, assinala-se que as informações prestadas ao juízo pela Sra Lenice serão analisadas e consideradas em conjunto com as demais provas dos autos. Notadamente porque a informante laborou no local e, por esta razão, tinha conhecimento de fatos que ocorreram no restaurante.

Passa-se ao mérito.

O réu, na condição de locador, locou um ponto comercial ao autor (fls. 19/21). O comércio situava-se no imóvel de propriedade do Sr. Odilon Cótica que, na condição de locador, locou o bem ao réu (fls. 145/155). Este, por sua vez, sublocou parte do imóvel ao demandante.

Os litigantes ajustaram que a locação do ponto comercial iniciaria em 1/2/2019 e findaria em 1/2/2020 (fl. 19, cláusula segunda). Contudo, quando da assinatura deste contrato, o réu já estava ciente de que deveria entregar o imóvel ao seu proprietário, no máximo até 1/4/2019, conforme constou dos documentos de fls. 110, 145, 156/159, 160, 162.

Posteriormente, o proprietário prorrogou o prazo de entrega do imóvel para 7/8/2019 (fl. 25). Ainda assim, necessário reconhecer que o réu sempre esteve ciente de que não poderia cumprir o prazo da locação do ponto comercial firmada com o autor. Não há prova de que esta circunstância tenha sido informada ao demandante previamente à assinatura do contrato reproduzido às fls. 19/21.

Em razão desse fato, o recorrente pleiteou a anulação do contrato, com base nos art. 145 e 147 do Código Civil
, a fim de viabilizar o retorno das partes ao status quo (fl. 251/253). Este último dispositivo exige para a anulação, a prova de que o requerente não teria firmado o contrato de locação, caso tivesse sido informado pelo réu sobre iminente entrega do imóvel ao proprietário.

A respeito disso, argumentou o autor (fl. 12):

(...) se soubesse que o contrato de locação vigeria por tão curto prazo, teria locado outro ponto e hoje estaria desenvolvendo suas atividades sem precisar passar por todos os transtornos que vem passado, além de, é claro, ter realizado, de fato, um investimento que lhe trouxesse lucros, o que não se verificou no caso concreto (...)
São razoáveis os argumentos expostos pelo requerente. Apesar disso, não há prova de que o demandante não teria efetuado a locação do ponto comercial caso soubesse do pedido de retomada do imóvel.

Deve-se ponderar que o autor locou um ponto comercial, ou seja, um restaurante que já estava estabelecido no local. Nesses casos, em geral, o locatário já recebe o estabelecimento com os meios necessários ao desenvolvimento da atividade e, em alguns casos, com a uma clientela já existente.

Possível, portanto, que o contrato de locação tivesse sido efetivado, todavia com valores diferentes daqueles pactuados pelas partes. Ou ainda, que o autor tivesse apenas optado por não realizar as melhorias que disse ter feito no bem (fl. 8). Fato é que inexiste a comprovação exigida no referido artigo de Lei.

Além disso, não se pode olvidar que o autor obteve receita durante certo período de tempo em que desenvolveu a atividade comercial no imóvel. Nesse sentido foram as informações prestadas pela informante Lenice (fl. 231):

(...) O autor tinha todos os equipamentos, tinha todos os móveis. Fizeram reforma, colocaram carpete, papel de parede, e realizaram a limpeza, no novo endereço. O movimento era muito bom nesse novo endereço. Realizava dois turnos. Das 9h as 15h e depois das 19h até a meia noite, uma hora. Movimento altos (sic) e manteve até tirarem o toldo. (...)

Diante disso, a anulação do contrato, segundo defende o recorrente, não faria com que as partes retornassem aos status quo. Nesse contexto, mostra-se adequada a manutenção do contrato, com a condenação do réu ao pagamento da multa contratual.

A penalidade atingiu a quantia de R$ 9.000,00 (fl. 237). Trata-se de valor substancial, como substancial foi o descumprimento contratual verificado por parte do réu. Sendo assim, a condenação imposta em sentença, da qual o requerido sequer recorreu, encontra-se adequada ao caso concreto, inclusive para fins do art. 6º da Lei n. 9.099/95
.

O recorrente também pleiteou a restituição de R$ 1.799,72, relativos a custos decorrentes de melhorias que fez no local (fls. 8, 23 e 27). A informante ouvida em juízo confirmou que o demandante realizou investimentos no restaurante (fl. 231).

Conforme se observou acima, talvez o requerente não tivesse feito esse investimento, caso soubesse que a locação duraria menos tempo do que o inicialmente previsto.

Não obstante, deve-se atentar que o contrato de locação vedava a modificação e a realização de obras no local, sem o consentimento do requerido (fl. 20, cláusula 7ª).

Pelo que se extrai dos autos, foram feitas benfeitorias voluptuárias, com a colocação de papel de parede, a fim de deixar o ambiente mais agradável aos clientes. Desse modo, descabida a indenização pleiteada pelo autor, consoante estipulado na cláusula 7ª da avença firmada pelas partes.

Por outro lado, a pretensão recursal que diz respeito ao contrapedido comporta parcial acolhimento.

O julgador de origem condenou o demandante a pagar ao réu R$ 2.190,94, relativos às despesas de água, energia elétrica e telefone (fls. 237 e 112/122).

O requerente alegou que pagou os referidos débitos (fl. 217), todavia deixou de colacionar aos autos os respectivos comprovantes. Diante disso, deve ser compelido a arcar com as referidas despesas. A readequação a ser feita diz respeito ao quantum devido.

O recibo de fl. 112 deve ser excluído do cômputo do saldo devedor, uma vez que não comprova a efetiva despesa de água do imóvel.

Os comprovantes de despesas que vão considerados, para fins de apuração do quantum, são aqueles acostados às fls. 114/122, que totalizam a importância de R$ 4.552,12.

O autor alegou que as despesas eram rateadas pelos três ocupantes do imóvel, que servia de ponto comercial para uma sorveteria, um restaurante e bazar (fls. 217/219).

As fotografias colacionadas às fls. 47/51 retratam os três estabelecimentos comerciais. A informante ouvida em juízo também confirmou que a conta de luz era dividida entre os responsáveis pelos três comércios (fl. 231). O réu, por sua vez, não comprovou fato diverso do alegado pelo requerente.

Em razão disso, o demandante deve ser responsabilizado apenas por um terço da despesa acima identificada. Ou seja, R$ 1.517,37.

O recorrente também sustentou fazer jus à indenização extrapatrimonial. Em relação a essa questão, vai mantida a sentença. Não há prova de que o descumprimento do contrato de locação por parte do réu tenha causado lesão aos direitos de personalidade do autor.

O que se extrai dos autos é o prejuízo financeiro, que vai reparado, pelo menos em parte, pela condenação do réu ao pagamento da cláusula penal.

Igualmente, vai mantido o termo inicial da correção monetária tal como fixado em sentença. Notadamente porque não foi suficientemente esclarecido quando o autor deixou efetivamente de desenvolver sua atividade no ponto comercial que locou do requerido.

Em face do exposto, voto, pois, por dar parcial provimento ao recurso, a fim de reduzir a condenação do autor, relativo ao contrapedido, para R$ 1.517,37. Mantidos os demais termos da sentença.

Sem condenação em ônus de sucumbência, conforme a previsão do art. 55 da Lei n. 9.099/95.

Dr. Roberto Behrensdorf Gomes da Silva - De acordo com o (a) Relator (a).
Dr. José Vinícius Andrade Jappur - De acordo com o (a) Relator (a).
DR.ª ELAINE MARIA CANTO DA FONSECA - Presidente - Recurso Inominado nº 71009766262, Comarca de Marau: \DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.\
Juízo de Origem: JUIZADO ESPECIAL CIVEL ADJUNTO MARAU - Comarca de Marau




? Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

(...)

Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.

? Art. 6º O Juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum.



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