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6 de Março de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Décima Nona Câmara Cível
Publicação
20/01/2021
Julgamento
26 de Novembro de 2020
Relator
Marco Antonio Angelo
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-RS_AC_70084063601_777d3.doc
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Inteiro Teor


MAA

Nº 70084063601 (Nº CNJ: 0044719-62.2020.8.21.7000)

2020/Cível


APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. BENS IMÓVEIS. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. ACESSIO POSSESSIONES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. A usucapião exige posse (sem oposição), tempo (sem interrupção), animus domini (intenção de ter a coisa para si) e objeto hábil (imóvel de domínio privado). Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240 do CCB). No caso concreto, a posse direta exercida pela parte-autora sobre o imóvel decorre diretamente de contrato de promessa de compra e venda, tendo plena ciência de que somente obteria a propriedade com a escritura definitiva de compra e venda por ocasião do pagamento total do preço ajustado. Aliás, em nenhum momento foi alegado que a posse decorrente da promessa de compra e venda foi transmudada de natureza. A inexistência de ânimo de dono implica a improcedência do pedido formulado na usucapião.

APELAÇÃO PROVIDA.

Apelação Cível


Décima Nona Câmara Cível

Nº 70084063601 (Nº CNJ: 0044719-62.2020.8.21.7000)


Comarca de Alvorada

TRANSCONTINENTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA


APELANTE

MARIA CRISTINA NOBRE VLACIC


APELADO

ALEXANDRE GOMES VLACIC


APELADO


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em dar provimento à apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Mylene Maria Michel (Presidente) e Des. Eduardo João Lima Costa.

Porto Alegre, 19 de novembro de 2020.

DES. MARCO ANTONIO ANGELO,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Marco Antonio Angelo (RELATOR)

Trata-se de recurso de apelação interposto pela TRANSCONTINENTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da sentença proferida nos autos da ação de usucapião ajuizada por ALEXANDRE GOMES VLACIC e MARIA CRISTINA NOBRE VLACIC, com o seguinte dispositivo (fls. 203-204):

Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido para declarar o domínio dos autores ALEXANDRE GOMES VLACIC e MARIA CRISTINA NOBRE VLACIC sobre o imóvel urbano descrito na matrícula 39.535 do Registro de Imóveis de Alvorada (fls. 24/25).

Da sentença foram opostos embargos de declaração, os quais restaram desacolhidos (fl. 218).

A parte-ré, declinando suas razões, sustenta que a parte-autora não preenche os requisitos legais para declaração de usucapião, inexistindo comprovação de posse com ânimo de dono e que houve inadimplência do contrato de promessa de compra e venda do imóvel litigioso realizado com os pais do autor Alexandre. Diz que os demandantes tinham somente a posse precária do imóvel e que, a partir do inadimplemento, realizaram esbulho possessório. Afirma a inexistência dos requisitos para fins de procedência do pedido de usucapião. Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Foram apresentadas contrarrazões (fls. 211-213),

O Ministério Público opina pelo provimento da apelação.

Foram cumpridos os artigos 931, 934 e 935 do CPC.

É o relatório.

VOTOS

Des. Marco Antonio Angelo (RELATOR)

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA.

A usucapião especial urbana é inovação trazida pela Constituição Federal de 1988, a qual dispõe em seu artigo 183 o seguinte:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Esta forma de usucapião constitucional pró-moradia, está regulamentada no artigo 9º da Lei n. 10.257/2001 ? Estatuto da Cidade ?, assim como incluída pela Lei n. 12.424/2011 no artigo 1.240-A do Código Civil.

Assim, a usucapião especial urbana exige posse (sem oposição), tempo (sem interrupção), animus domini (intenção de ter a coisa para si), objeto hábil (área ou edificação urbana de até 250m²).

Neste ponto, cumpre ressaltar que a posse animus domini, é aquela exercida pelo possuidor com ânimo de dono (possessio cum animo domini), isto é, com a convicção de proprietário. Assim, a posse ad usucapionem exige que o possuidor tenha ?como sua? a propriedade, de forma continuada (ininterrupta) e incontestada (mansa e pacífica, sem oposição).

De outro modo, na usucapião especial urbana, cumpre ao usucapiente comprovar também a posse qualificada pela utilização do imóvel ? atendendo a função social da propriedade, insculpida no inciso XXIII do art. 5º da CF ?, com o estabelecimento de sua moradia habitual ou de sua família.

Aliás, o instituto da accessio possessionis admite que, para completar o tempo necessário para a prescrição aquisitiva, o possuidor some à sua posse a dos seus antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243 do CC).

Outrossim, note-se que não há exigência de justo título e boa-fé para a aquisição da propriedade de imóvel via usucapião especial urbana.

O tempo para aquisição é de cinco anos.

Ressalte-se que tanto a área (com construção) quanto a edificação urbana (direito de superfície) podem ser objeto de usucapião, desde que obedeçam ao limite de até 250m², não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural e atendam a finalidade de moradia.

Na hipótese em apreço, o conjunto probatório enseja uma conclusão segura no sentido de que os requisitos legais para a aquisição do bem imóvel por usucapião não se encontram preenchidos, sobretudo porquanto não há demonstração da existência de posse com ânimo de dono exercida pelos autores.

Os demandantes ajuizaram a usucapião no mês de dezembro de 2010 pretendendo o reconhecimento da prescrição aquisitiva acerca do imóvel localizado na Rua Maringá, n. 1.843, Bairro Jardim Três Figueiras, na cidade de Alvorada/RS, alegando a existência de posse com ânimo de dono de forma ininterrupta e sem qualquer oposição desde o ano de 1996.

Ocorre que, analisando os autos, é possível verificar que a posse sobre o imóvel alegada decorre, em verdade, da celebração de promessa de compra a venda entre Amélio Vlacic e a apelante no ano de 1988, cujo contrato previa o pagamento do preço em 300 (trezentas) parcelas mensais e consecutivas, isto é, em vinte e cinco (25) anos (fls. 130-131).

No ponto, chama muito a atenção o fato de que o autor ALEXANDRE GOMES VLACIC ajuizou esta ação de usucapião contra Amélio Vlacic e Sueli Gomes Vlacic sem fazer qualquer menção de que estes eram seus genitores, o que veio a ser flagrado pelo juízo de origem apenas na decisão à folha 80.

Independentemente de a omissão ter sido proposital ou não, pelo que se depreende dos documentos carreados durante a instrução do feito, o contrato previa o pagamento da parcela final do valor do imóvel apenas no ano de 2013, ou seja, depois do ajuizamento desta ação que se deu em 2010.

Ainda, há documento indicando que o promitente-comprador Amélio Vlacic, pai do autor, solicitou o recálculo do valor das parcelas do contrato no ano de 1999 (fls. 130-132), o que enfraquece sobremaneira a tese da parte-autora de exercício de posse com ânimo do dono de forma ininterrupta desde 1996, conforme expressamente asseverado na inicial e declaração de próprio punho à folha 23.

Ora, a postulação administrativa neste sentido esvazia tese de posse com ânimo de dono do autor, sobretudo porquanto sequer há referência, na petição inicial da usucapião, da existência do contrato entabulado, tampouco alegação de transmudação do caráter da posse (inicial ? fls. 02-10).

Outrossim, não há nos autos elementos que permitam aferir quando ou em que circunstâncias teria havido eventual transmudação da natureza da posse.

Nessas circunstâncias, é certo que ao menos até o vencimento do contrato no ano de 2013, eventual exercício possessório transmitido não se deu com ?animus domini?, sendo imprestável à prescrição aquisitiva ? ao menos até a resolução e encerramento daquele contrato.

Afinal, a ocupação primitiva do imóvel pelos pais do autor ALEXANDRE VLACIC decorre de contrato de promessa de compra e venda, advindo diretamente da condição de promitente-comprador que alcança a escritura definitiva por ocasião do pagamento total do preço do imóvel.

Ainda, a juntada de cadastro do imóvel junto à companhia de saneamento (fls. 18-22) e declarações de terceiros (fls. 194, 196 e 197) são insuficientes para ensejar a procedência do pedido diante da relação contratual flagrada neste feito.

A propósito, também não houve impugnação específica ao contrato de promessa de compra e venda alegado em contestação, cuja existência resta suficientemente demonstrada pelos documentos às folhas 24-25 e 130-133.

Assim, a posse exercida pela parte-autora decorre ao fim e ao cabo de contrato de promessa de compra e venda, sendo incapaz de ensejar, por si, a prescrição aquisitiva.

Transcrevo:

USUCAPIÃO. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS DO ART. 183 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E DO ART. 1.240 DO CÓDIGO CIVIL NÃO COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. O ajuizamento de ação de usucapião somente tem espaço quando se estiver diante de pretensão à aquisição da propriedade pelo modo originário, e não derivado. Dispondo a parte-autora de um contrato de promessa de compra e venda, trata-se de modo de aquisição derivada, o que impede o reconhecimento da propriedade pela via da usucapião. Apelação provida para julgar improcedente o pedido.(Apelação Cível, Nº 70078813326, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em: 14-03-2019).

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA RESIDENCIAL INDIVIDUAL. ART. 1.240, CC/02. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. QUEBRA DO REQUISITO DA PACIFICIDADE SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Animus domini. O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião. Requisitos não preenchidos. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Não há falar, na espécie, de aperfeiçoamento do suporte fático da usucapião esgrimido incidentalmente nos presentes embargos, uma vez que ocorreu a chamada quebra do requisito da pacificidade. E isso porque a posse da parte autora é caudatária da posse dos mutuários, suas filhas e genro, sendo que houve notificação para quitação das parcelas inadimplidas e posterior ajuizamento de execução hipotecária. Tal oposição se operou antes do transcurso do prazo de cinco anos previsto no artigo 183, \caput\, da Constituição Federal, considerando que o termo inicial principia com inadimplemento em novembro de 2001 e a arrematação pelo credor hipotecário em 27 de abril de 2004 (registro da carta de arrematação). NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70076163989, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 22-02-2018).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADAS. MITIGAÇÃO DAS FORMALIDADES PROCESSUAIS, NO CASO CONCRETO. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE POSSE MANSA E PACÍFICA, COM ANIMUS DOMINI. I. A adoção de formalidades processuais, quando prescindíveis à solução da lide, serviria apenas para protelar o feito, indo de encontro aos princípios da celeridade e da economia processual. Assim, não há falar em cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova testemunhal, tampouco pela ausência de intimação de terceiros interessados, cuja ciência não afetaria o resultado da lide. II. Em se tratando de usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do diploma civil, devem ser atendidos, de forma concomitante, os seguintes requisitos: posse, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel usucapiendo, com ânimo de dono, por 15 anos ou - observada a regra de transição do art. 2.028 do Código Civil - por 20 anos, prazo previsto no CC/1916. No caso, a existência de contrato de promessa de compra e venda entre as partes, inadimplido pela promissária compradora, afasta a existência de posse mansa e pacífica sobre o imóvel, não havendo falar em animus domini ou decurso do prazo prescricional aquisitivo. Apelo desprovido. Unânime. (Apelação Cível Nº 70071199780, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em 14/12/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA. INTERVERSIO POSSESSIONIS. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. A posse direta, decorrente de contrato de promessa de compra e venda, de regra, impede o reconhecimento da usucapião, porquanto ausente o animus domini, necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva, salvo nos casos em que restar comprovada a ocorrência da transmutação da posse - interversio possessionis. In casu, a causa possessionis da autora é consectária da posse contratual do promitente-comprador, seu companheiro. Ausente, portanto, o animus domini. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70070080130, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 29/09/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS. ANIMUS DOMINI. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VIA INADEQUADA. O pedido de usucapião, por constituir forma originária de aquisição de propriedade, deve vir acompanhado de todos os seus requisitos legais autorizadores, exigindo-se a posse qualificada (a que preenche determinados requisitos) e o ânimo de dono, este não demonstrado nos autos. A ação de usucapião não é a via adequada para se buscar o registro de um imóvel, com base em contrato de compra e venda. Assim, em se tratando de posse derivada de contrato de promessa de compra e venda firmado com base em escritura pública de cessão de direitos hereditários, não há falar em posse ad usucapionem, como forma de aquisição de propriedade. É caso de extinção do feito, pela carência de ação, nos termos do art. 267, VI, do Código de Processo Civil. Apelo prejudicado. ACOLHERAM A PRELIMINAR DA DRA. PROCURADORA DE JUSTIÇA E JULGARAM EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. DECLARARAM PREJUDICADO O RECURSO DE APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº 70065449928, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 26/11/2015).

No mesmo sentido da improcedência do pedido, observe-se o parecer do Procurador de Justiça, Dr. André Cipele, cujos fundamentos acrescento às razões de decidir:

3. Trata-se de ação de usucapião fulcrada no artigo 183 da Constituição Federal de 1988 e no artigo 1.240, do Código Civil de 2002, tendo como objeto o imóvel situado na Avenida Maringá, nº 1843, bairro Jardim Três Figueiras, município de Alvorada, com matrícula nº 39.535 do Registro de Imóveis de Alvorada (fls. 24-25).

[...]

Tal modalidade de usucapião destina-se precipuamente à tentativa de solução do grave problema da moradia que se verifica nas cidades. Não por outra razão exige-se, aqui, que o usucapiente faça do imóvel a sua morada e que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Com esse objetivo, o legislador permitiu a possibilidade de que, em lapso de tempo reduzido em relação às usucapiões extraordinária e ordinária do Código Civil, fosse reconhecida a prescrição aquisitiva de imóvel com tamanho não superior a 250m², em favor de quem não possui outros imóveis e exerce posse, por pelo menos cinco anos, para a moradia própria e de sua família, com ?animus domini?, sem oposição e de forma ininterrupta.

Segundo o escólio de BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO, ?Deve a posse ser exercida de forma direta e pessoal, sem a interferência de prepostos, mediante residência fixada no local? (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião, Volume 2, Saraiva, 4ª ed., São Paulo, p. 951).

Trata-se, pois, de uma posse especialmente qualificada e que se traduz na necessidade de que o usucapiente tenha estabelecido no imóvel a sua residência e de sua família. Resulta claro, assim, que a usucapião especial urbana está destinada ao atendimento da função social da propriedade, cumprindo, então verificar se, diante do acervo probatório, é possível aferir se a posse tem esse predicado específico no caso ora em exame, além, é claro, do requisito temporal, e se foi exercida com ânimo de dono pela parte autora.

O animus domini, de seu turno, segundo o magistério de FARIAS e ROSENVALD, ?consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse? (Curso de Direito Civil, volume 5, 14ª ed., Salvador, Editora JusPodivm. 2018, p. 425).

Enfim, a posse apta a gerar a prescrição aquisitiva, além dos requisitos de ordem objetiva, necessita da qualificação do exercício com ânimo de dono, o que se traduz na posse do bem em nome próprio, sem qualquer relação de dependência com quem quer que seja.

Pois bem, forçoso convir que os elementos de convicção existentes nos autos afastam a conclusão da sentença, na medida em que não se verifica a existência de ?animus domini?.

Cabe aqui consignar que a usucapião constitui modalidade originária de aquisição da propriedade, o que significa que está desvinculada de qualquer relação com o titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão.

Da análise do feito, verifica-se que o autor Alexandre é filho dos proprietários registrais Amélio Vlacic e Sueli Gomes Vlacic, sendo esses últimos mutuários do imóvel usucapiendo.

A matrícula das fls. 24-25 demonstra que Amélio e Sueli adquiriram o imóvel em 30/11/1988, que seria adimplido em 300 meses (R-8 e R-9).

Os documentos juntados pela parte apelante demonstram que, em 1998, Amélio postulou a revisão dos índices da prestação (fl. 130) e que a demandante Maria Cristina recebeu correspondência sobre a necessidade de regularização do débito em atraso (fl. 131).

Assim, ainda que este último documento não possua informação quanto à data, pode-se concluir que, além da relação familiar entre os demandantes e os mutuários, aqueles formalmente tinham ciência da existência de saldo devedor da dívida.

Assim, a posse dos demandantes foi recebida dos anteriores mutuários com as mesmas características, ou seja, a posse é oriunda de uma relação contratual, na medida em que os genitores do autor Alexandre são mutuários do imóvel e pelo fato de os demandantes terem ciência da dívida para a sua aquisição.

Cumpre destacar, ainda, que as declarações das testemunhas das fls. 194-198 apenas indicam que os demandantes residem no local desde 1995 e que são tratados como proprietários pela vizinhança.

Ocorre que, além da versão padronizada de tais declarações, o início da posse indicado pelas declarações (1995) aponta período anterior ao pedido do genitor, realizado em 1998 (fl. 130), para revisão dos índices da prestação, evidenciando que os demandantes tinham ciência do contrato e da dívida existente.

Note-se, ainda, que os autores não apontam e tampouco comprovam alteração do caráter da posse durante a tramitação do feito, salientando-se que o simples inadimplemento das prestações não configura alteração do caráter precário da posse decorrente de negócio jurídico de compra e venda, pois o contrato entre mutuário e a instituição financeira foi celebrado em 1988 com prazo de 300 meses, ou seja, vinte e cinco anos, vencendo-se no ano de 2013, contando-se de tal data o prazo prescricional para a instituição financeira cobrar o seu crédito.

Assim, evidente que nesse período não há possibilidade de reconhecimento da posse ?ad usucapionem?, pois a parte apelada tinha ciência da dívida para aquisição do referido imóvel, bem como da propriedade alheia, ingressando no imóvel em decorrência de relação familiar com os primitivos mutuários.

Dessa forma, diante da ausência de demonstração de posse ?ad usucapionem?, a sentença merece ser reformada para que se julgue improcedente a ação de usucapião.

Diante de tal quadro, deve ser reformada a sentença que julgou procedente o pedido.

EM FACE DO EXPOSTO, voto em dar provimento à apelação para julgar improcedente o pedido formulado nos autos desta ação de usucapião.

A alteração da sentença prolatada pelo juízo a quo implica inversão da sucumbência.

Na hipótese dos autos, sucumbente, a parte-autora suportará integralmente o pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

A fixação dos honorários, por sua vez, deve observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço (art. 85, § 2º, incisos I, II, III e IV, do CPC/2015).

Fixo, pois, os honorários advocatícios, observados os critérios supramencionados e os parâmetros desta câmara estabelecidos para ações semelhantes, em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Vencida a parte-beneficiária da gratuidade da justiça, as obrigações decorrentes da sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade na forma do § 3º do art. 98 do CPC/2015.
Des. Eduardo João Lima Costa - De acordo com o (a) Relator (a).
Des.ª Mylene Maria Michel (PRESIDENTE) - De acordo com o (a) Relator (a).
DES.ª MYLENE MARIA MICHEL - Presidente - Apelação Cível nº 70084063601, Comarca de Alvorada: \DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.\
Julgador (a) de 1º Grau: ROSANGELA CARVALHO MENEZES
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