Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS - Agravo de Instrumento: AI 70057226904 RS - Inteiro Teor

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PODER JUDICIÁRIO

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ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PSS

Nº 70057226904 (Nº CNJ: 0447317-65.2013.8.21.7000)

2013/Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO. locação. IMóVEL ALIENADO A TERCEIRO. SUB-ROGAçãO DO ADQUIRENTE EM TODOS OS DIREITOS DO LOCADOR. ILEGITIMIDADE ATIVA DO ANTIGO PROPRIETáRIO.

O adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes.

EXTINÇÃO DO FEITO, DE OFÍCIO. PREJUDICADO O RECURSO.

DECISÃO MONOCRÁTICA

Vistos.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CENIRA DE OLIVEIRA MACHADO contra a decisão que, nos autos da ação dita de despejo compulsório com pedido de concessão de medida liminar cumulada com cobrança de aluguéis vencidos e não pagos que lhe move ORLANDO DAHMER, deferiu o pedido liminar de despejo (fl. 42/43).

Alega a parte agravante, em síntese, que locou de seu cunhado (agravado) o imóvel descrito no contrato de fls. 33/35. Refere que o agravado teria vendido o referido imóvel para terceiros, sem que lhe fosse dado o direito de preferência. Invoca os arts. 27 e 28 da Lei n. 8.245/91. Refere que ajuizou ação de interdito proibitório contra o agravado e os terceiros compradores, na qual lhe foi deferida liminar de manutanção da posse. Afirma que, ao contrário do alegado na inicial da presente ação, não está inadimplente com os locativos, restando indevida a ordem de despejo. Postula o provimento do recurso, determinado-se a manutenção da posse no imóvel até o julgamento conjunto de ambas as ações. Requer ainda lhe seja facultada a possibilidade de depósito em juízo dos locativos e a aplicação da multa por descumprimento da decisão liminar proferida nos autos da ação de interdito proibitório.

Vieram-me conclusos os autos.

É o sucinto relatório.

Como sabido, o adquirente do imóvel locado sub-roga-se em todos os direitos e deveres do anterior proprietário/locador.

Nesse sentido, leciona Maria Helena Diniz 1 que alienado o imóvel locado, o adquirente, por sub-rogação, assume a posição de locador, substituindo o alienante na relação jurídica locatícia, restando investido do complexo de direitos e obrigações que derivam da relação contratual em que passou a figurar em substituição [...].

Na mesma linha, assevera Sílvio de Sálvio Venosa 2, em seus comentários ao art. 8º 3 da Lei n. 8.245/1990 4 que, não procedida a denúncia do contrato pelo adquirente no prazo legal, estará mantida a locação com o novo proprietário. Nesse caso o adquirente assume a posição contratual de locador, persistindo a mesma relação contratual já existente.

Assim, no momento em que se dá a alienação do imóvel locado, independentemente de aditamento formal do contrato locatício, o adquirente do bem imediatamente se sub-roga em todos os direitos e obrigações do antigo proprietário e locador.

Nesse sentido cito a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça e do STJ:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PARA PROPOSITURA DA AÇÃO. FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. O adquirente do imóvel no curso do contrato de locação sub-roga-se nos direitos e obrigações do locador antecessor, substituindo o alienante na relação locatícia, nos termos do art. 8º da lei nº 8.245/91. Assim, o adquirente detém legitimidade para a cobrança dos locativos em atraso. A prorrogação do contrato locatício por prazo indeterminado não extingue a fiança, particularmente quando o contrato prevê a subsistência da obrigação, de forma solidária, até a efetiva entrega das chaves. Não há que se falar, na espécie, em interpretação extensiva da fiança, mas tão somente de aplicação de cláusula contratual. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. RECURSO IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70012123220, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Claudir Fidelis Faccenda, Julgado em 24/08/2005)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. NULIDADE DA SENTENÇA. INÉPCIA. CARÊNCIA DE AÇÃO. ADQUIRENTE E RESCISÃO DO CONTRATO POR ACORDO. DENÚNCIA VAZIA. MULTAS. 1. Inexiste nulidade, pois a sentença apreciou todas as questões. 2. A inicial é apta, sendo possível a cumulação de pedidos. 3. O autor adquiriu o imóvel e sucedeu o locador em todos os direitos e obrigações, possuindo legitimidade e interesse. 4. O despejo decorre tanto de denúncia vazia, falta de pagamento como do acordo que importou em rescisão e ajuste de prazo para desocupação. 5. Caso em que é possível a cumulação das multas, por possuírem natureza diversa. 4. Honorários que podem ser mantidos. Apelo improvido. (Apelação Cível Nº 70023775455, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado em 17/12/2008)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO CAUTELAR DE ARRESTO. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE ATIVA. TENDO A LOCADORA, AO ALIENAR O IMÓVEL LOCADO, TRANSFERIDO TODOS OS DIREITOS REFERENTES AO MESMO AO ADQUIRENTE, NÃO É PARTE LEGÍTIMA PARA PROPOR A PRESENTE AÇÃO. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. CONFIGURADO O FUMUS BONI IURIS E O PERICULUM IN MORA, POSSÍVEL A CONCESSÃO DA MEDIDA CAUTELAR. PRESENÇA DOS ELEMENTOS QUE ATENDEM AOS REQUISITOS EXIGIDOS PELOS ARTIGOS 813/ 814 DO CPC. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDIMENSIONAMENTO. REJEITADA A PRELIMINAR, DERAM PROVIMENTO À PRIMEIRA APELAÇÃO, PREJUDICADO O EXAME DA SEGUNDA APELAÇÃO. UNÂNIME.. (Apelação Cível Nº 70025006008, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 03/12/2008)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ANUÊNCIA DO FIADOR. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NÃO-OCORRÊNCIA. EXECUÇÃO DOS CRÉDITOS ORIUNDOS DOS ALUGUERES EM ATRASO. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Tendo o Tribunal de origem concluído pela ocorrência de expressa anuência do fiador à prorrogação do contrato de locação, infirmar tal entendimento demandaria o revolvimento de matéria-fático probatória, impossível pela via especial, por atrair o óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes.

2. A alienação do imóvel locado, per si, não extingue o contrato de locação, nem afeta a garantia prestada pelo fiador. Não há falar em novo contrato pelo fato de o adquirente não ter exercido o direito de denunciar a locação, previsto no art. 8º da Lei 8.245/91.

3. A sub-rogação do adquirente ao contrato de locação o legitima para cobrar os créditos decorrentes do respectivo contrato, inclusive quanto àqueles pré-existentes à própria alienação.

4. Recurso especial conhecido e improvido. ( REsp 620.072/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 18/08/2005, DJ 03/10/2005 p. 316)

No caso dos autos, vê-se que, adquirido o imóvel por Sonia Deleone Vargas Bereta (23/08/2012 - fls. 86/88), houve, no prazo legal (90 dias), a denúncia do contrato (fls. 89/91), concedendo a adquirente o prazo de 30 dias para que a locatária desocupasse o imóvel.

Como se vê, a adquirente Sônia sub-rogou-se em todos os direitos e deveres do antigo proprietário e locador. Ou seja, a legitimidade para ajuizar eventual ação de despejo e/ou cobrança dos respectivos locativos passou a ser da aquirente que cumpriu com todos os requisitos do art. 8º da Lei n. 8.245/91.

Nesse contexto, configura-se ilegítimo o antigo locador/proprietário para ajuizar a presente ação, razão pela qual, julgo, de ofício, extinta a presente ação de despejo cumulada com cobrança, restando prejudicado o mérito do presente recurso.

Porto Alegre, 30 de outubro de 2013.

Des. Paulo Sergio Scarparo,

Relator.

1 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 4. ed. São Paulo: Saraiva, v. 2, p. 233.

2 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 5. ed. São Paulo: Atlas: 2001, p. 156.p. 74.

3 Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

4 Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.