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18 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 70052727583 RS
Órgão Julgador
Décima Nona Câmara Cível
Publicação
Diário da Justiça do dia 18/02/2013
Julgamento
7 de Fevereiro de 2013
Relator
Eugênio Facchini Neto
Documentos anexos
Inteiro Teor45_AC_70052727583_1391464776937.doc
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Inteiro Teor


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PODER JUDICIÁRIO

---------- RS ----------

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA






EFN

Nº 70052727583

2012/Cível

          APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REVISÃO DO VALOR DA COTA DE PARTICIPAÇÃO EM DESPESAS CONDOMINIAIS. LOJA TÉRREA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

          1. Ainda que a convenção condominial preveja que todos as unidades condominiais ratearão entre si todas as despesas condominiais na proporção de suas respectivas áreas, isso não impede que o proprietário de loja térrea, com entrada independente, ajuíze ação de revisão do valor de cota, buscando afastar sua responsabilidade pelo pagamento de despesas que em nada beneficiam sua unidade. Dentre tais despesas, situam-se as relativas à manutenção de elevadores, hall de entrada e circulações internas.

          2. Evidenciado que o condomínio dispõe de câmaras de segurança, inclusive externa, beneficia-se o proprietário da loja térrea dos serviços de segurança, portaria e zeladoria, razão pela qual deve contribuir para o pagamento de tais despesas.

          3. Não se tratando de ação que busque anular a convenção condominial, ou alterá-la em razão de vícios imanentes, não há que se falar em prazo prescricional/decadencial a iniciar da data da convenção. Trata-se de pretensão sem eficácia condenatória, com efeitos ex nunc, razão pela qual inaplicável o prazo prescricional ordinário invocado em defesa.

          4. Deixa-se de considerar a alegação de ilegitimidade ativa, por suposta alienação da unidade condominial no curso do processo, por se tratar de alegação feita somente em sede recursal, sem qualquer prova do alegado.

Apelação Cível Décima Nona Câmara Cível
Nº 70052727583 Comarca de Novo Hamburgo
ÉTICA IMOVEIS COMERCIO E REPRESENTACOES LTDA APELANTE/APELADO
CONDOMÍNIO EDIFICIO DON FERNANDO APELANTE/APELADO

ACÓRDÃO


Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento aos recursos.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Mylene Maria Michel (Presidente e Revisora) e Des. Eduardo João Lima Costa.

Porto Alegre, 07 de fevereiro de 2013.

DES. EUGÊNIO FACCHINI NETO,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Eugênio Facchini Neto (RELATOR)

Tratam-se de recursos de apelação interpostas por autora (ÉTICA IMÓVEIS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA.) e réu (CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DON FERNANDO) contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Novo Hamburgo, que julgou parcialmente procedente a ação de revisão do valor de cota de participação condominial, “para declarar indevidas e excluir das rubricas cobradas a título de taxa condominial devida pela loja autora as despesas relativas à manutenção de elevadores, hall de entrada e conservação das circulações internas, a partir da data da publicação da presente decisão”, distribuindo entre as partes os ônus sucumbenciais na mesma proporção.

Em suas razões, a apelante autora pede a ampliação da isenção para abranger também as “despesas relativas à zeladoria e portaria 24 horas e segurança”, pois não se beneficia de tais serviços, já que a portaria localiza-se na parte interna do prédio, jamais utilizada pelo proprietário da loja térrea ou por seus clientes. Refere que a prova testemunhal demonstrou que os porteiros tem orientação de não sair para fora do prédio, mesmo que percebam movimentações estranhas, o que significa que sua loja não é protegida por tal serviço.

Já o condomínio réu, em suas razões recursais, renova a preliminar de prescrição, entendendo que como a Convenção condominial data de 1987, quando a autora já era condômina, não tendo havido nenhum fato novo desde então, seria daquela data que passaria a fluir o prazo prescricional para alterar a convenção condominial. Esse prazo, que era vintenário, foi reduzido para dez anos no novo código, razão pela qual sua pretensão estaria prescrita desde agosto de 1997. Por outro lado, sustenta, também, que a autora não mais é parte legítima para compor o pólo ativo, já que alienou o imóvel durante a tramitação da ação.

Com as contrarrazões, subiram os autos.

É o relatório.

VOTOS

Des. Eugênio Facchini Neto (RELATOR)

Eminentes colegas: tenho que devem ser rejeitados ambos os recursos, devendo ser mantida, por seus fundamentos, a excelente sentença da lavra da culta e eficiente magistrada Cristiane Hoppe, cujos termos são aqui reproduzidos, para melhor análise dos colegas:

        “Antes de examinar o mérito, cumpre analisar a preliminar de falta de interesse de agir suscitada pela parte ré em contestação, antecipando que não lhe assiste razão.

        Com efeito, a alegação de que a autora não teria tentado solucionar o problema relativo à inconformidade com a Convenção Condominial de forma administrativa não procede, primeiro porque demonstrou que tentou colocar o assunto em assembleia (fl. 41/42), sendo negado seu pedido (fl. 43), também não havendo resposta ao e-mail de fl. 108.

        De qualquer maneira, a todos é assegurado o acesso ao Judiciário, sendo desnecessário o esgotamento das vias administrativas para que se busque a solução judicial dos conflitos.

        Assim, afasto a preliminar suscitada em contestação.

        No que se refere a alegação de prescrição, igual sorte não assiste aos demandados porquanto o que se objetiva com a presente demanda não é a declaração de nulidade dos artigos da convenção condominial, mas, sim, a revisão do valor do condomínio devido pela loja autora.

        O valor das taxas de condomínio consistem em parcelas de trato sucessivo e, por conta disso, o pedido de adaptação das cláusulas da convenção à realidade atual do condomínio pode ser proposta a qualquer tempo, por qualquer interessado, não estando prescrita, portanto, a pretensão da parte autora.

        Desse modo, afasto também a alegação de prescrição.

        Superadas as questões prejudiciais, de imediato passo ao exame do mérito, bem como das provas colhidas ao longo da instrução.

        Pretende a parte autora, na condição de proprietária de loja localizada na parte térrea do condomínio réu, a revisão do valor a ela imposto a título de taxa condominial, afirmando tratar-se de área com entrada independente, que não se utilizaria da infra-estrutura disponível aos demais condôminos.

        O requerido, por sua vez, sustentou que a impossibilidade de alteração da convenção condominial, afirmando que a autora utiliza-se das áreas comuns do prédio, bem como que tem à sua disposição os serviços oferecidos pelo condomínio, entendendo devidos os valores cobrados a esse título.

        Analisando as provas produzidas no processo, verifica-se que parcial razão assiste à autora.

        A irresignação da autora diz respeito ao disposto nos artigos 27 e 28 da Convenção Condominial (fls. 30/40), que assim dispõem:

          Art. 27. As despesas provenientes da manutenção e conservação dos serviços e partes de uso comum – de divisão proporcional, bem como as de sua administração, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas frações ideais, segundo o orçamento aprovado pela Assembleia Geral.

          Art. 28. Os condôminos proprietários das unidades térreas, ou seja, lojas, participarão do rateio entre os condôminos nas mesmas proporções dos demais, conforme artigo anterior.

        De início, importa observar que a referida Convenção Condominial foi redigida em 11/08/1987, a qual foi assinada pelos representantes da autora àquela época (fl. 40, lado esquerdo da folha).

        Ocorre que, com o aumento das taxas condominiais, e o fato de terem sido agregadas ao condomínio outras espécies de despesas não existentes àquela época, o rateio proporcional estipulado no art. 28 da Convenção Condominial efetivamente não pode mais ser considerado como critério justo.

        Com efeito, o critério de definição da quota-parte da autora, titular de loja térrea com acesso independente à rua, é razoável cogitar que não deveria participar, por exemplo, do rateio das despesas correspondentes à manutenção dos elevadores, portaria 24 horas, manutenção de corredores e escadas e porteiro eletrônico, que somente são aproveitadas pelas unidades condominiais internas.

        Da leitura da Convenção do Condomínio verifica-se que não foi estabelecida qualquer diferença entre as quotas, sendo eleito coeficiente único para todas os condôminos.

        Veja-se que o laudo de vistoria realizado pela parte autora, apontou que não há necessidade de a loja utilizar-se dos seguintes benefícios oferecidos pelo condomínio:

        - benefício de portaria, ou hall de entrada geral do condomínio, devido a loja possuir acesso independente do condomínio.

        - elevadores;

        - uso de circulações e escadarias dos pavimentos superiores;

        - zeladoria interna;

        - porteiro eletrônico”

        O laudo em questão não foi impugnado pela parte requerida. Todavia, a prova dos autos revelou que a portaria, zeladoria e sistema de segurança são utilizados também pelas lojas externas localizadas no térreo, inclusive a da autora.

        Nesse sentido, as testemunhas ELEN BRIGITE HACK e ENIO SEIBERT confirmaram que mesmo as lojas térreas se beneficiam do sistema de segurança, limpeza, zeladoria e portaria disponibilizado pelo condomínio, ressaltando que se a autora não se utiliza desses serviços, no mínimo, pode-se dizer que estão postos à sua disposição e, por conta disso, incide o dever de pagamento.

        Idêntico raciocínio, contudo, não pode ser adotado com relação aos serviços de manutenção de elevadores, hall de entrada e conservação das circulações internas, como escadas e corredores, afinal a loja tem acesso independente, e não se pode dizer que quanto a esses itens possam ser consideradas despesas comuns a todos os condôminos, posto que sequer estão a disposição da loja, que deles não faz uso.

        Dessa maneira, embora não se olvide que a alteração na convenção condominial somente possa ocorrer com a manifestação de todos os condôminos, em assembleia, não se pode concluir isonômica a determinação para que uma loja situada no térreo pague o mesmo condomínio que uma sala comercial no sétimo pavimento, afinal para esta última, há necessidade de uma série de aparatos do condomínio, a exemplo de elevadores, que pela primeira não são utilizados.

        Nesse sentido, já se manifestou a jurisprudência:

        APELAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REVISÃO DO VALOR DA COTA DE PARTICIPAÇÃO CONDOMINIAL E DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. REDUÇÃO DE VALORES QUE COMPÕEM A QUOTA CONDOMINIAL. LOJA TÉRREA. I) O condomínio possui existência fático-jurídica independentemente da Convenção e das formalidades que a cercam (registro). II) É devido o reequacionamento da quota parte condominial devida pelos titulares do domínio das lojas térreas de edifício comercial, com entrada independente, pois, sem dispor de comunicação com as áreas internas de uso comum do prédio, mostra-se abusiva a cobrança de manutenção de elevadores e da portaria que só aproveita aos condôminos internos. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70013077078, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 21/02/2006)

        Assim, embora se revele defeso a este juízo modificar a Convenção Condominial amparada em decisão soberana proferida em Assembleia Geral, aplicando-se critério de proporcionalidade e justeza, é possível excluir das rubricas cobradas da loja autora as despesas condominiais relativas a manutenção de elevadores, hall de entrada e conservação das circulações internas, como escadas e corredores, e tão somente elas, dos valores cobrados na taxa mensal do condomínio da autora.

        A presente decisão, contudo, passará a valer a partir da data da publicação da presente decisão, deferindo-se a tutela antecipada pretendida na inicial, sem efeitos retroativos, contudo, sob pena de prejudicar todos os condôminos, bem assim porque os critérios até então adotados não são ilegais, já que baseados em Convenção Condominial aprovada em assembleia.

        ISSO POSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na presente Ação de Revisão do Valor de Cota de Participação Condominial e da Convenção do Condomínio promovida por ÉTICA IMÓVEIS COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA. em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DON FERNANDO, para declarar indevidas e excluir das rubricas cobradas a título de taxa condominial devida pela loja autora as despesas relativas à manutenção de elevadores, hall de entrada e conservação das circulações internas, a partir da data da publicação da presente decisão, deferindo-se a tutela antecipada postulada na inicial.

        Pelo resultado operado, e considerando a sucumbência recíproca, cada parte deverá arcar com o valor de 50% das custas processuais, bem como honorários advocatícios em favor do procurador da parte adversa, que estabeleço em R$ 1.500,00 para cada procurador, de acordo com os vetores do art. 20, § 4º, do CPC, permitida a compensação.”

O tema da revisibilidade ou não dos termos da convenção condominial, para favorecer os proprietários de lojas térreas, não é pacífico nos tribunais, apesar de predominar a corrente jurisprudencial que entende ser possível tal revisão, na forma como exposto na fundamentação da colega julgadora.

Em sentido contrário a tal entendimento, por dever de lealdade, cito os seguintes precedentes deste Tribunal:

        Ementa: AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO DAS DESPESAS COMUNS. LOJA SITUADA NO TÉRREO. NÃO MERECE PROSPERAR A PRETENSÃO DO RECORRENTE REFERENTE À ISENÇÃO DO PAGAMENTO DAS DESPESAS COMUNS DO CONDOMÍNIO, PORQUANTO MESMO SENDO PROPRIETÁRIO DE LOJA COMERCIAL SITUADA NO ANDAR TÉRREO COM ACESSO DIRETO À VIA PÚBLICA, DEVE SER OBSERVADO O DISPOSTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ O RATEIO DAS DESPESAS COMUNS PROPORCIONALMENTE À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UM ENTRE TODOS OS CONDÔMINOS, NÃO TENDO AS LOJAS SITUADAS NO ANDAR TÉRREO SIDO EXCLUÍDAS DE TAL ENCARGO. AUSÊNCIA, POR SUA VEZ, DE QUALQUER IRREGULARIDADE NO QUE TANGE À ELABORAÇÃO OU MODIFICAÇÃO POSTERIOR DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, TENDO SIDO OBSERVADO O QUORUM NECESSÁRIO PARA A CONSTITUIÇÃO DAS MESMAS. APELAÇÃO IMPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70046241741, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 15/12/2011)

        Ementa: AÇÃO COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LOJA TÉRREA. DISCRIMINAÇÃO DAS DESPESAS. ONUS DA PROVA. ART. 333, I, DO CPC. Tratando-se de unidade autônoma, estabelecida no térreo do edifício, deve o condômino suportar apenas as despesas do que usufruir. Assim sendo, nos termos do artigo 333, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia ao apelante o ônus de comprovar a origem das despesas cobradas, bem como a utilização desses serviços por parte do apelado, a fim de embasar sua pretensão de cobrança. Caso em que, entretanto, o autor não trouxe aos autos qualquer demonstração nesse sentido. APELAÇÃO IMPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70015780497, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 03/08/2006)

        Ementa: AÇÃO DE ORDINÁRIA. CONDOMÍNIO. QUOTAS CONDOMINIAIS. LOJA TÉRREA. ACESSO INDEPENDENTE. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. A loja de propriedade da agravada integra o condomínio como um todo, sendo irrelevante o fato de ester situada no pavimento térreo e tenha acesso pela via pública. Ademais, a convenção de condomínio estabelece, modo expresso, que os proprietários ou inquilinos de tais lojas contribuirão para as despesas comuns na proporção de suas respectivas frações ideais. Agravo provido. (Agravo de Instrumento Nº 70040612400, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em 14/06/2011)

Predomina, porém, como já referido, entendimento contrário, acolhendo-se pedidos semelhantes, como se percebe pelas ementas abaixo colacionadas:

        Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LOJA TÉRREA. NÃO-COMPROVAÇÃO DA ORIGEM DAS DESPESAS NEM DA DESTINAÇÃO DOS SERVIÇOS. PROMITENTE COMPRADOR DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. 1. Tratando-se de unidade autônoma, estabelecida no térreo do edifício, deve o condômino suportar apenas as despesas de que usufruir. Assim sendo, nos termos do artigo 333, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia ao apelante o ônus de comprovar a origem das despesas cobradas, bem como a utilização desses serviços por parte dos recorridos, a fim de embasar sua pretensão de cobrança. Contudo, não trouxe aos autos qualquer demonstração nesse sentido. (...) NEGARAM PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES. (Apelação Cível Nº 70010241883, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em 12/07/2005)

        Ementa: CONDOMÍNIO. A loja térrea é unidade autônoma que só participa do custeio de despesas referentes ao terreno, telhado, paredes externas e outras coisas ou áreas que, por sua natureza e destinação, pertencem e aproveitam a todos os condôminos. Em contrapartida, as despesas extraordinárias referentes à proteção contra incêndio beneficiam o autor, que há de participar na divisão das despesas. Apelo PROVIDO EM PARTE. (Apelação Cível Nº 70000993253, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em 28/11/2000)

        Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. COBRANCA DE CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA - O CONDÔMINO PROPRIETÁRIO DE LOJA TÉRREA NÃO ESTÁ SUJEITO A CONTRIBUIR PARA O RATEIO DE DESPESAS QUANDO O SERVIÇO PRESTADO NÃO LHE TRAZ UTILIDADE," A PRIORI ". SERVIÇO DE SEGURANÇA ATRAVÓS DE VIDEO-CÂMERAS QUE BENEFICIA PARCIALMENTE A ECONOMIA DEVE SER ABARCADO PELA PARTICIPAÇÃO DE LOJA TÉRREA, NA PROPORÇÃO DO APROVEITAMENTO, A SER APURADA TECNICAMENTE. PAGAMENTO DO SEGURO CONTRA-INCÊNDIO, POR SE TRATAR DE DESPESA ORDINÁRIA, QUE COBRE A TOTALIDADE DA EDIFICAÇÃO, COMPETE AO CONDÔMINO NA RAZÃO DA SUA FRAÇÃO IDEAL - ART. 13 DA LEI N. 4.591/64. SERVIÇO DE LIMPEZA DOS PASSEIOS PÚBLICOS FRONTAL E LATERAL NÃO EXCLUIDO DA COMPETÊNCIA DA ECONOMIA, COTEJADA A SENTENÇA, RECAINDO A CONTRIBUIÇÃO DA LOJA SOBRE O CUSTO DA FAXINEIRA, TÃO-SÓ. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 599494101, Segunda Câmara Especial Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Matilde Chabar Maia, Julgado em 30/03/2000)

        Ementa: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. LOJA TERREA. RATEIO DE DESPESAS. AÇÃO DECLARATORIA. O PROPRIETARIO, QUE JA CONTRIBUI COM 30% DO RATEIO DAS DESPESAS COMUNS, TITULAR DE LOJA TERREA COM ENTRADA PROPRIA E INDEPENDENTE PARA A VIA PÚBLICA, SEM SE BENEFICIAR DOS SERVICOS DE AGUA, LUZ, ZELADORIA, ELEVADOR E OUTRAS, QUE SO INTERESSAM AOS DEMAIS CONDOMINOS, TEM PRETENSAO CONTRA A MAIORIA DOS CONDOMINOS QUE VOTOU ALTERACAO DA CONVENCAO PARA IGUALAR OS DESIGUAIS NO RATEIO DE TAIS DESPESAS. APELACAO PROVIDA. (Apelação Cível Nº 598547339, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luciano Ademir José D'Ávila, Julgado em 11/05/1999)

        revisão do valor da cota de participação condominial e da convenção do condomínio” CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. REDUÇÃO DE VALORES QUE COMPÕEM A QUOTA CONDOMINIAL. loja térrea.

        I) O condomínio possui existência fático-jurídica independentemente da Convenção e das formalidades que a cercam (registro).

        II) É devido o reequacionamento da quota parte condominial devida pelos titulares do domínio das lojas térreas de edifício comercial, com entrada independente, pois, sem dispor de comunicação com as áreas internas de uso comum do prédio, mostra-se abusiva a cobrança de manutenção de elevadores e da portaria que só aproveita aos condôminos internos. (Ap. Cív. N. 70013077078, 17ª CC, Rel. Des. Alzir Felippe Schmitz, j. em 21.02.06)

Junto ao 10º Grupo Cível, integrado também por essa Câmara, há precedente recente, no mesmo sentido da sentença, como se vê da seguinte ementa:

          EMBARGOS INFRINGENTES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE FIXAÇÃO DE PERCENTUAL DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO – LOJA TÉRREA.

          Nos condomínios edilícios, os condôminos pagam cotas mensais iguais, por unidades edilícias, ou proporcionais conforme as respectivas áreas exclusivas.

          Com fundamento em circunstâncias específicas, pode-se gerar situação distintiva segundo a qual se motive critério especial do arbitramento da cota mensal de uma das unidades edilícias.

          É o caso representado nos autos, em que o demandante é titular da loja térrea e da sobreloja em situação de direito que se integra ao condomínio edilício, como está na matrícula e nos atos regimentais do condomínio edilício.

          Paralelamente, de fato, a unidade edilícia, embora se integre ao edifício condominial, não usufrui dos serviços e dos equipamentos do condomínio totalmente, diferentemente da comunidade edilícia, que deles usufrui tanto quanto possível.

          A este respeito ou as partes entram em consenso, sem se tratando de direito patrimonial disponível, ou se procede à liquidação da sentença, como corretamente se julgou.

          A aferição do rateio, considerado em si mesmo, é tarefa para perícia de engenharia civil. Embargos Infringentes acolhidos, por maioria. (Embargos Infringentes n. 7004577892, 10º Grupo Cível, Redator para o acórdão o Des. Carlos Cini Marchionatti, j. em 23.03.2012).

    No âmbito dos embargos, o Des. Marchionatti cita jurisprudência da 20ª CC do TJ, no mesmo sentido:

          “Condomínio. Unidade condominial com acesso independente. Pretensão à redução do valor da cota condominial. Sentença de improcedência do pedido. Recurso da autora. Hipótese em que o imóvel da demandante possui acesso próprio, independente do condomínio e diretamente para a via pública, inclusive com distinta numeração, não se beneficiando, ao menos na mesma proporção que as demais unidades, dos serviços prestados no âmbito do condomínio. Ademais, o montante da cota condominial exigida da autora é superior ao de cada uma das demais unidades, que se beneficiam diretamente dos serviços e despesas do condomínio. Onerosidade excessiva imposta à autora e enriquecimento ilícito do condomínio. Acolhimento, em parte, do pedido, para redimensionar o montante da cota condominial. Apelação provida em parte.” (Apelação Cível Nº 70019298603, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 06/06/2007);

          “Ação de cobrança de cotas condominiais. Unidade habitacional incorporada à loja comercial. Demonstrada a incorporação de fato da unidade edilícia a outra contígua, por efeito de documentos do órgão municipal e do Registro de Imóveis, deixa de justificar-se a cobrança individual incidente, sobre a unidade incorporada, isso, porém, sem nenhum prejuízo do reflexo proporcional, se caso, no valor condominial da unidade condominial aumentada. As circunstâncias distintivas do caso demonstram que o condomínio, por vários anos, deixou de cobrar as mensalidades, até vir a fazê-lo na pessoa do ex-titular. O porquê da cessação da cobrança não está demonstrado, desconhece-se se houve isenção ou incorporação da respectiva taxa na unidade aumentada, pois as partes não esclarecem. É certo, porém, que o condomínio pode e deve deliberar como proceder segundo os seus poderes legais e regras condominiais. A decisão da Câmara julga improcedente a ação de cobrança para que o condomínio delibere, com a distribuição proporcional e igual dos ônus da sucumbência entre as partes, compensando-se os honorários.” (Apelação Cível Nº 70040497182, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 16/03/2011).

Nos mesmos embargos infringentes acima referido, proferi voto divergente do relator originário, que reproduzo parcialmente, nas partes que interessam ao deslinde do presente litígio:

        Des. Eugênio Facchini Neto

        Eminentes colegas.

        Peço vênia ao eminente relator, para novamente votar vencido, pelas mesmas razões que expus por ocasião do julgamento do recurso objeto destes embargos, que aqui reproduzo:

        “Eminentes colegas:

        Com a devida vênia, manifesto minha divergência, pois estou negando provimento ao recurso, para manter a sentença recorrida.

        Não se trata de excluir o condômino proprietário de loja térrea de sua participação nas despesas condominiais. Há vários gastos comuns que lhe dizem respeito e que devem ser por ele honrados. Todavia, é por demais óbvio que várias despesas do condomínio não lhe aproveitam em nada, ou lhe aproveitam em grau muito menor do que aos demais condôminos. Dentre tais despesas, destaco o elevador e o serviço de portaria. Quanto ao primeiro, sabe-se que todos os condomínios possuem contrato de manutenção com empresas de elevadores, pois os mesmos devem ser reparados logo que surjam problemas. Há um custo mensal derivado de tais contratos. Além disso, ocasionalmente há necessidade de troca de peças e outros reparos. Por outro lado, elevadores consomem bastante energia elétrica. Os proprietários de lojas térreas não se beneficiam dos serviços de elevadores, como tampouco seus clientes o fazem.

        (...)

        Justiça, é sabido, significa tratar desigualmente as pessoas e situações na exata medida em que se desigualam, já que, como frisava Rui Barbosa, “tratar iguais desigualmente, ou tratar desiguais com igualdade, não seria igualdade real, mas desigualdade flagrante”.

        Assim, correta a solução dada na origem, de determinar tratamento desigual a situações desiguais, fixando um percentual de abatimento na contribuição devida pelos autores, considerando que sua unidade não se utiliza, nem mesmo potencialmente, das mesmas facilidades e utilidades que os demais condôminos.

        Não se alegue que essa é uma matéria que deve ser resolvida soberanamente pela assembléia geral de condôminos. Pela experiência que se tem, normalmente os condôminos costumam pensar apenas nos seus próprios interesses e, sabedores que a diminuição da contribuição do condômino térreo acarretará aumento das contribuições dos demais, raramente tem eles a grandeza de espírito de reconhecer o legítimo interesse do condômino térreo. Trata-se de verdadeiro abuso do direito da maioria, que pode e deve ser superada judicialmente, onde a força dos argumentos vale mais do que a soma de votos dos diretamente interessados.

        A questão não é nova e há vários precedentes que abonam a tese esposada na origem. Sirva de exemplo o REsp. n. 164.672, relator o Min. Eduardo Ribeiro, que se reproduz abaixo, uma vez que no seu corpo é citada jurisprudência autorizada e ampla doutrina a respeito do tema:

        EMENTA

        “CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA. DESPESAS.

        Do rateio das despesas de condomínio não se pode resultar deva arcar o condomínio com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração do edifício, não têm, para ele, qualquer préstimo.

        VOTO

        O Sr. Ministro Eduardo Ribeiro –

        Trata-se de matéria que, de há muito, vem sendo objeto de exame pela doutrina e jurisprudência, uma e outra se inclinando, em grande maioria, e já desde o direito anterior, pela tese que encontrou acolhida no acórdão. Assim, Pontes de Miranda (Tratado de Direito Predial, Konfino, 1947, v. II, p. 187), Carlos Maximiliano (Condomínio, Freitas Bastos, 1944, p. 199), Caio Mário (Condomínio e Incorporações, Forense, 1993, p. 143), Campos Batalha (Loteamentos e Condomínios, Max Limonad, 1953, t. II, p. 150), Nascimento Franco (Condomínio, R.T., 2ª Ed; p. 206), Marco Aurélio S. Viana (Manual do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias, Saraiva, 1980, p. 16). Das pesquisas que me foi dado efetuar só encontrei, em contrário, a opinião de Roberto Barcellos de Magalhães (Teoria e Prática do Condomínio, Líber Júris, 3ª ed., p. 113).

        Deste Tribunal, também adotando a mesma orientação do julgado recorrido, decisão desta Terceira Turma (Resp. 61.141, D.J. 4.9.96, rel. Min. Waldemar Zveiter).

        Tenho como certo que esse entendimento merece ser mantido. A interpretação do artigo 12 da Lei 4.591/64 há de ter em conta os princípios gerais do direito. Especificamente para a espécie, o que veda enriquecimento sem causa. A aplicação, em termos literais, do que se contém naquele dispositivo poderia conduzir a conclusão contrária à que se expõe. Não se espera, entretanto, que os tribunais se limitem a entender o texto da lei, tal como se apresente isoladamente e em sua expressão literal. Cumpre seja compreendido no contexto em que se encontre, atendidos os princípios que informam o ordenamento onde inserido.

        (...)

        Não se deverá exigir que determinado condomínio arque com o pagamento de despesas relativas a utilidades ou serviços que não têm, para ele, qualquer serventia, não porque deles não queira utilizar-se, mas em virtude da própria configuração do edifício. É o que sucede com os elevadores, em relação a loja situada no andar térreo.

        Não se trata aqui, observe-se, de renúncia a direitos que, para esse efeito, não releva (art. 12, § 5º). Cuida-se de o serviço carecer, objetivamente, de qualquer préstimo para o proprietário de determinada unidade.

        Consigno, ainda, que a doutrina, de modo geral, ressalva a possibilidade de a cobrança ser obrigatória, se assim dispuser, expressamente, a convenção de condomínio. Mesmo em tal hipótese tenho como passível de dúvida essa obrigatoriedade, estando a depender do caso concreto. Se o condomínio manifestou seu dissenso, não me parece que a maioria possa impor-lhe deva suportar despesa que só aos demais interessa. De qualquer sorte, não corresponde a essa ressalva, geralmente aceita, a simples reprodução do que consta da lei, como ocorre com a cláusula 31 da convenção em exame.

        Conheço do recurso, pois demonstrado o dissídio, mas nego-lhe provimento.”

Analiso, agora, os demais argumentos e pedidos constantes das razões recursais, a principiar pela apelação do réu, por ser prejudicial à do autor.

Não há que se falar em prescrição da pretensão da autora, até porque, em não se tratando de demanda condenatória, de prescrição não se poderia falar. Note-se que não se trata de ação que busque anular a convenção condominial, ou alterá-la em razão de vícios imanentes, quando então se poderia pensar em março inicial a partir da data da convenção. Trata-se de pretensão sem eficácia condenatória, com efeitos ex nunc, razão pela qual inaplicável o prazo prescricional ordinário invocado em defesa, como já referido na sentença.

Por outro lado, deixa-se de considerar a alegação de ilegitimidade ativa, por suposta alienação da unidade condominial no curso do processo, por se tratar de alegação feita somente em sede recursal, sem qualquer prova do alegado.

No que se refere ao recurso da autora, que pretende ampliar o âmbito das pleiteadas isenções, também é de se manter a sentença no ponto. De fato, evidenciado que o condomínio dispõe de câmaras de segurança, inclusive externa, beneficia-se o proprietário da loja térrea dos serviços de segurança, portaria e zeladoria, razão pela qual deve contribuir para o pagamento de tais despesas. Ainda que a autora esgrima com o fato de que os porteiros teriam a orientação de não sair à rua, caso percebam movimentos estranhos, por questões de segurança, isso não significa de que de nenhuma serventia teria tal serviço, pois obviamente que os porteiros, em tal caso, chamariam imediatamente a polícia militar ou tomariam outras providências adequadas ás circunstâncias, razão pela qual não é de se aceitar a argumentação da autora.

Por tudo isso, tenho que deve ser integralmente mantida a sentença.

VOTO, pois, por NEGAR PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS.

Des.ª Mylene Maria Michel (PRESIDENTE E REVISORA) - De acordo com o (a) Relator (a).

Des. Eduardo João Lima Costa - De acordo com o (a) Relator (a).

DES.ª MYLENE MARIA MICHEL - Presidente - Apelação Cível nº 70052727583, Comarca de Novo Hamburgo:"NEGARAM PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES. UNÂNIME."

Julgador (a) de 1º Grau: CRISTIANE HOPPE

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